W kolejnym styczniowym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”, dotyczącym instytucji współwłasności, przyjrzymy się szczególnie kluczowej w przypadku inwestycji deweloperskich instytucji, jaką jest własność udziału w nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak bowiem w przypadku inwestycji, w których wyodrębniane są samodzielne lokale, ten szczególny rodzaj współwłasności pojawia się obligatoryjnie. Jak stanowi art. 3 zd. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („u.w.l.”) „W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.”
Nie ulega wątpliwości zatem, że dla powstania udziału w nieruchomości wspólnej koniecznym jest jednoczesne nabycie wyodrębnionego lokalu. Ustawodawca nierozerwalnie wiąże fakt bycia właścicielem lokalu z byciem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Jest to zatem prawo związane – całkowicie zależne od faktu bycia właścicielem lokalu i tylko w związku z nim może istnieć. O akcesoryjnym charakterze tego prawa przesądza fakt, że nie można nabyć jedynie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej bez jednoczesnego nabycia lokalu.
Wiąże się to także z faktem, że chociaż lokal jest „odrębny” to jak słusznie wyraził to Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 maja 2018 r. (sygn. akt I ACa 1216/17) „oznacza tylko to, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.), takich, jak przykładowo strych, klatka schodowa, chodnik, winda, instalacja gazowa czy kanalizacyjna. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali”.
Sprzedaż udziału nabywcy lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej jest zatem obligatoryjna i odbywa się wraz z sprzedażą prawa własności. Dlatego też często określa się ten rodzaj współwłasności jako „współwłasność przymusowa” lub „współwłasność konieczna”, bowiem nabywca lokalu nie ma wpływu na jej zakres, fakt jej istnienia a także chwilę ustania istnienia tego szczególnego rodzaju współwłasności. Należy także przy tym podkreślić, że na nieruchomość wspólną składa się poza udziałem w części wspólnej budynku, także udział w gruncie, na którym jest posadowiony. Zaś w przypadku, gdy budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności udział wiąże się także z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu.
Ustawa o własności lokali definiuje także czym jest nieruchomość wspólna, a zatem jakiego przedmiotu własność dotyczy ta szczególna współwłasność – zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Składają się zatem na to takie części jak hole windowe, klatki schodowe, przestrzenie wspólne pięter pomiędzy lokalami, tarasy na dachu, loggie, rury, przewody. Nie istnieje katalog zamknięty, który by zawierał w sobie wyliczenie wszystkich części budynku i urządzeń, istotne jest jednak, ażeby zgodnie z treścią przepisu kwalifikować tylko takie części, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokali. Częścią wspólną są także garaż, parkingi, zewnętrzne ciągi komunikacyjne, plac zabaw czy zieleń.
Co istotne przy tym, próba modyfikacji tej definicji legalnej przez wspólnotę mieszkaniową zarządzająca daną nieruchomością wspólną – musi zostać odrzucona jako niezgodna z prawem. Takie stanowisko zostało przedstawione przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wyroku z dnia 30 marca 2022 r. (sygn. akt II OSK 807/19) stwierdził, że „właściciele lokali mieszkalnych tworzący wspólnotę mieszkaniową nie posiadają ustawowej kompetencji do tego, aby w drodze podejmowanej przez siebie uchwały „doprecyzowywać” pojęcie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. i w ten sposób oddziaływać na kwalifikowanie tego pojęcia na użytek konkretnych rozstrzygnięć organów, stosujących powyższy przepis.”
Dokonując oceny, czy dany przedmiot powinien zostać objęty statusem części nieruchomości wspólnej, należy mieć na względzie kryteria funkcjonalne i każdorazowo przypadki rozstrzygać indywidualnie i konkretnie z uwzględnieniem danego przypadku, co także znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie.
W wyroku NSA z dnia 15 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 724/21) stwierdzono bowiem, że „kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku”. Należy więc stwierdzić, że to co wchodzi w zakres nieruchomości wspólnej oceniane jest indywidualnie i związane jest z charakterem budynku, którego dotyczy.
W większości inwestycji ustanawiane są prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej tzw. quad usum. Przyznanie takiego prawa oznacza, że dany właściciel lokalu może korzystać z danej części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych współwłaścicieli – trochę tak jakby był wyłącznym właścicielem. Prawa takie ustanawiane są do miejsc parkingowych, balkonów, loggii, tarasów czy ogródków. Właściciel takiego lokalu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów utrzymania takiej części i może też z niej pobierać pożytki tylko dla siebie.
Względy kryterialne i definicyjne są tym bardziej istotne, że z udziałem w nieruchomości wspólnej wiążą się właśnie prawa współwłaściciela do pobierania pożytków i obowiązki w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Pożytkami współwłaścicieli mogą być np. przychody z wynajmowania części elewacji lub dachu pod reklamy lub pobierane opłaty z tytułu opłat okresowych za ustanowione służebności. W zależności od decyzji zarządu i współwłaścicieli przychody te mogę obniżyć wysokość opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej albo mogą zostać uznane za dodatkowy dochód budżetu wspólnoty mieszkaniowej i zostać przeznaczone np. na remont lub wybudowanie stojaków na rowery.
Rzeczą naturalną jest konieczność utrzymania klatek schodowych, pomieszczeń wspólnych czy wind w stanie niepogorszonym, dokonywania napraw, a także dokonywania napraw i okresowych sprzątań – co wynika wprost z art. 12 u.w.l., który stanowi, że „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Zasada ta jest wprost wyrażona w ustawie i z samego faktu jej istnieje na każdym właścicielu lokalu ciąży obowiązek ponoszenia kosztów. Dobrą praktyką deweloperów jest jednak, by w umowach zawieranych ze swoimi klientami tę zasadę powtórzyć, bo stanowi w swojej istocie realizacje obowiązku informacyjnego, jaki ciąży w tym zakresie na sprzedającym.
Ustawodawca w art. 14 u.w.l. przedstawia otwarty katalog opłat, które mogą stać się przedmiotem takich obciążeń finansowych. Są to m. in. wydatki na remonty i bieżącą konserwacje, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Warto pamiętać, że jeżeli zachodzi konieczność „stworzenia” nowej stałej opłaty to dla jej wymagalności konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej pobieranie. Warto przy tym pamiętać, że bez względu na fakt, czy dany współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej czy nie – opłaty te musi ponosić.
Podsumowując, każdy właściciel lokalu stanowiący odrębny przedmiot własności w budynku wielolokalowym jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna, choć nie została wyczerpująco zdefiniowana, to należy ją rozumieć jako te elementy budynku i nieruchomości, które nie służą wyłącznie danemu właścicielowi lokalu. Co więcej, nierozerwalnie z udziałem w nieruchomości wspólnej wiąże się zarówno prawo do pobierania pożytków, ale i obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z kolei utrzymaniem.
Już w przyszłym tygodniu kontynuować będziemy rozważania związane z nieruchomością wspólną m.in. omówimy zasady ustalania udziału w nieruchomości wspólnej i jej zarządu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 15 stycznia 2024 r.
autor:
