W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” pragniemy wrócić do ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (dalej „ustawa schronowa”), o której pisaliśmy w artykule #238, i chcemy skupić się na wpływie ustawy schronowej na rynek nieruchomości.
Dodatkowe obowiązki po stronie deweloperów
Przede wszystkim wskazujemy, że na deweloperów jako podmioty prywatne, mogą zostać nałożone dodatkowe obowiązki, tzn. wybrani przedsiębiorcy mogą zostać uznani za podmioty, których działalność jest niezbędna do prowadzenia zadań ochrony ludności i na tej podstawie zostać zobowiązani do wykonania określonych zadań. Odbywać ma się to na podstawie porozumienia albo decyzji administracyjnej.
„Miejsce doraźnego schronienia” w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garażach podziemnych
W poprzednim artykule wspominaliśmy o nowowprowadzonej do ustawy definicji „miejsca doraźnego schronienia” jako obiektu zbiorowej ochrony będącego obiektem budowlanym przystosowanym do tymczasowego ukrycia ludzi. To pojęcie w szczególności odnosi się do deweloperów oraz nowopowstałych inwestycji. Zgodnie z art. 94 ustawy schronowej, kondygnacje podziemne w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Zatem, nawet jeśli dany budynek wielorodzinny nie jest przewidziany jako budowla ochronna (np. jako schron lub ukrycie), to wszystkie projekty będą musiały brać pod uwagę, już na etapie projektowania, że garaże podziemne mają pełnić funkcje miejsca doraźnego schronienia.
Kiedy obowiązki zaczną obowiązywać
Zgodnie z przepisami przejściowymi, obowiązek budowania miejsc doraźnego schronienia stosuje się do zamierzeń budowlanych, co do których po dniu 31 grudnia 2025 r. zostanie złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, bądź zostanie dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Oznacza to, że dla wszystkich wniosków o pozwolenie na budowę od 1 stycznia 2026 r. projekt budowlany będzie musiał uwzględniać przepisy ustawy schronowej. Wobec tego na pewno warto przyśpieszyć ewentualne prace projektowe, tak by wnioski do organów architektoniczno-budowlanych zostały złożone do końca tego roku (2025).
Szczegółowe warunki techniczne
Zasady projektowania miejsc zbiorowej ochrony mają zostać określone w rozporządzeniu. Na ten moment projekt rozporządzenia dotyczący szczegółowych warunków technicznych dotyczących miejsc zbiorowej ochrony nie został opracowany.
Finansowanie
Co istotne, w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej deweloperzy mogą domagać się od „organów ochrony ludności” (tj. wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, wojewody, ministra do spraw wewnętrznych, marszałka województwa) przekazania im dodatkowych środków finansowych w formie dotacji celowej na budowę bądź przebudowę budowli ochronnych, a także organizowanie miejsc doraźnego schronienia. Dofinansowanie może dotyczyć do 100% kosztów inwestycji zwiększonych, w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej.
Podsumowując, deweloperzy mają jeszcze czas do końca roku na projektowanie zgodnie z dotychczasowymi zasadami. Od dnia 1 stycznia 2026 r. ustawa schronowa będzie stanowić kolejny element, który będzie musiał być uwzględniany podczas projektowania inwestycji mieszkaniowych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 10 lutego 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
