W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” powracamy do tematyki procedowanego projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). Kolejną planowaną przez Ustawodawcę zmianą, którą chcemy Państwu przybliżyć, są gminne standardy urbanistyczne, które będą określane w uchwalanym przez gminę, mającym stanowić akt prawa miejscowego – planie ogólnym.
Stosownie do art. 13a ust. 4 Projektu, jedną z normatywnych części planu ogólnego będą gminne standardy urbanistyczne, stanowiące ustalenia w zakresie nieprzekraczalnych parametrów i wskaźników urbanistycznych względem planowanych na terenie danej gminy inwestycji. Jednocześnie warunki określane w gminnych standardach urbanistycznych mają być uwzględniane przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 13a ust. 5).
Zgodnie z uzasadnieniem do Projektu, aktualne instrumenty planistyczne, którymi mogą dysponować gminy nie są w stanie sprostać wymaganiom i potrzebom mieszkańców licznie powstających inwestycji mieszkaniowych. Co za tym idzie, koniecznym jest wprowadzenie takich instrumentów, przy użyciu których możliwe będzie dostosowanie dostępności infrastruktury społecznej do potrzeb i uwarunkowań lokalnych na terenie danej gminy. W ocenie projektodawców, zaproponowana zmiana ma stanowić naturalną kontynuację wprowadzonych w ramach tzw. lex deweloper zmian w zakresie zasad sytuowania zabudowy mieszkaniowej, bowiem w ww. ustawie uzależniono możliwość sytuowania nowej zabudowy mieszkaniowej od dostępności i odległości od infrastruktury dla przyszłych mieszkańców powstałych inwestycji.
Zgodnie z ust. 1 w art. 13e. Projektu, gminny standard urbanistyczny będzie dzielił się na:
a) obligatoryjny gminny katalog stref planistycznych oraz
b) fakultatywny standard dostępności infrastruktury społecznej
W gminnym katalogu stref planistycznych określona zostanie dla wymienionych wprost w ustawie stref (w tym m.in. strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną oraz jednorodzinną, czy też strefy usługowej): (1) maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, (2) maksymalna wysokości zabudowy oraz maksymalny udział powierzchni zabudowy, jak i dla części stref minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, przy czym nie mniejszy niż wynikać to będzie z przepisów rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Jak wynika z uzasadnienia, gminy nie będą ograniczone w wyznaczaniu więcej niż jednej strefy o tożsamej nazwie i profilu funkcjonalnym, jednakże różniących się od siebie urbanistycznymi wskaźnikami i parametrami. Powyższe ma dostarczyć gminom narzędzie, dzięki którym gminy zagwarantują, ale co więcej będą miały wpływ i kontrolę nad standardami realizowanych inwestycji mieszankowych w zakresie dostępu ich mieszkańców do usług publicznych.
Fakultatywna część gminnego standardu urbanistycznego – standardy dostępności infrastruktury społecznej, obejmować ma natomiast zasady zapewnienia dostępu do takich obiektów infrastruktury społecznej jak szkoły podstawowe oraz obszary zieleni publicznej.
Jednocześnie, w Projekcie określono w jakich sytuacjach dochodzi do spełnienia przesłanki dostępności nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja mieszkaniowa, do obiektów edukacji (szkół podstawowych) oraz obiektów rekreacji (zieleni publicznej), poprzez określenie maksymalnej odległości położenia działki ewidencyjnej, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do odpowiednio a) budynku szkoły podstawowej i b) obszaru zieleni publicznej.
Odległość działki ewidencyjnej od szkoły podstawowej została ponadto odmiennie określona dla terenów w granicach miasta (odległość nie większa niż 1500 m) oraz poza miastem (odległość nie większa niż 3000 m). Natomiast względem obszarów zieleni publicznej, Projekt przewiduje dwa standardy odległościowe. Zgodnie z uzasadnieniem do Projektu, przesłanka zapewnienia dostępu do obszaru zieleni zostaje spełniona dopiero w sytuacji, gdy oba ww. standardy odległościowe zostają spełnione, tj. odległość od obszaru zieleni jest nie większa niż: (i) 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz (ii) 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.
W uzasadnieniu przyjęto, iż przesłanka ta zostaje spełniona, gdy działka z zabudową mieszkaniową położona jest w odległości 1500 m od zieleni pełniącej funkcję codziennej rekreacji zarówno tworzącej jeden obszar o powierzchni 3 ha, jak i kilku takich obszarów, których łączna powierzchnia jest równa lub przekracza 3 ha.
Oznacza to, iż odległość pomiędzy działką z terenem mieszkaniowym a obszarem zieleni publicznej nie została dodatkowo zróżnicowana, odmiennie dla działek położonych w miastach oraz dla terenów wiejskich.
Jak wynika dodatkowo z Projektu, w sytuacji ustalenia przez gminę gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, gmina ta będzie uprawniona do wyznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu o przeznaczeniu na funkcje mieszkaniowe wyłącznie w sytuacji, gdy każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 13f ust. 4 Projektu).
Tożsame obwarowanie zostało przewidziane w sytuacji ubiegania się przez inwestora o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkaniowego. Co za tym idzie, wydanie takiej decyzji będzie uzależnione od tego, czy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji. Przepisy Projektu wskazują, iż gmina będzie posiadała możliwość określenia w gminnych standardach odmienne:
a) wartości odległości działek ewidencyjnych z zabudową mieszkaniową od obiektów infrastruktury społecznej, tj. szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej,
b) wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej, przy czym wartości minimalnej powierzchni obszarów zieleni publicznej ustalane na tej podstawie nie mogą być mniejsze niż 50% wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej określonych w Projekcie,
c) ustalenia zasad dostępności do obiektów użyteczności publicznej takich jak przedszkola, żłobki, dom kultury, przystanek publicznego transportu zbiorowego,
d) ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów;
e) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
Z powyższego wynika, iż gminy będą posiadały dużą swobodę w określaniu gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, co za tym idzie możliwość dostosowania dostępności poszczególnych obszarów do zapotrzebowania społeczności lokalnej, w tym uwzględnienie – co podkreślono w uzasadnieniu do Projektu – specyfiki zabudowy zagrodowej i określenia dla niej pomimo tego, że w jej ramach realizowana jest funkcja mieszkaniowa, do zrezygnowania przez gminę względem takiego terenu z części standardów dotyczących pozostałych rodzajów zabudowy mieszkaniowej. W rezultacie jednak może to skutkować tym, że standardy względem takiej zabudowy będą wyłącznie iluzoryczne.
Pomimo przyznanej gminom pewnej swobody w ustalaniu gminnych standardów, aktualne brzmienie przepisów Projektu wskazuje na obowiązek gmin w postaci sporządzenia w części tekstowej uzasadnienia planu ogólnego wyjaśnień przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych, w zakresie określonym w planie ogólnym.
Już za tydzień przybliżymy Państwu podstawy wprowadzania stref planistycznych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 15 maja 2023 r.
autorzy:
