W ramach dzisiejszego artykułu z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy dla Państwa rozpoczętą niedawno serię artykułów z zakresu współwłasności. Tematyka ta ma bardzo doniosłe znaczenie praktyczne, gdyż wiele nieruchomości w Polsce jest objęte współwłasnością dwóch lub więcej osób. W konsekwencji problemy z tym związane mogą dotknąć każdego z nas. Mając to na uwadze dzisiejszy artykuł chcielibyśmy poświęcić na omówienie kwestii związanych z wpływem współwłasności na prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdyż prawo do zabudowy nieruchomości jest jednym z głównych uprawnień, które przysługują jej właścicielowi. Osoby, które nie zapoznały się dotychczas z naszymi poprzednimi artykułami z zakresu współwłasności zachęcam do tego, aby nadrobić zaległości, gdyż zagadnienia, które dzisiaj poruszymy, staną się wtedy dla Państwa bardziej zrozumiałe.
Prawo do zabudowy nieruchomości przysługuje każdemu, kto posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami prawa. Prawo to ma wiele źródeł, takich jak na przykład: dzierżawa czy najem -o ile przewidują uprawnienie do wykonywania robót budowlanych, ograniczone prawa rzeczowe (a właściwie te z nich, które pozwalają na korzystanie z nieruchomości i pozwalają na władztwo nad nią tj. m.in. użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego), ale przede wszystkim – prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego. Posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest warunkiem niezbędnym do tego, aby uzyskać decyzję uprawniającą do zabudowy nieruchomości, niezależnie od tego czy dana inwestycja może zostać zrealizowana na podstawie zgłoszenia czy też na podstawie pozwolenia na budowę.
Jednakże łatwo zauważyć, iż w przypadku współwłasności nieruchomości prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przysługuje jednocześnie wielu podmiotom. Co zatem w sytuacji, w której daną zabudowę chce zrealizować przykładowo wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, podczas gdy reszta nie jest tym specjalnie zainteresowana? Czy wola jednego ze współwłaścicieli będzie wystarczająca do tego, aby zrealizować zamierzoną inwestycję czy też konieczna jest w tym celu zgoda wszystkich współwłaścicieli?
Problematyka ta była wielokrotnie rozważana w orzecznictwie sądów administracyjnych, stąd też mamy dość jasną linię orzeczniczą w tym zakresie. Zatem jak zwykle orzekają sądy w takich sprawach?
W tym celu warto zwrócić uwagę m.in. na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 832/21, w którym NSA stwierdził, że „W orzecznictwie ukształtowany został pogląd, że złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co do zasady zwalnia organy administracji z konieczności badania prawdziwości tego oświadczenia. Takie oświadczenie jest jednak tylko wówczas skuteczne, gdy z zebranego w sprawie materiału nie wynika wniosek przeciwny albo nie zachodzą wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (por. wyroki NSA z dnia 23 kwietnia 2013 r., II OSK 980/12, 26 listopada 2015 r., II OSK 760/14).”
W przypadku gdy wniosek o pozwolenie obejmuje nieruchomość pozostającą we współwłasności, to inwestor zobowiązany jest posiadać zgodę pozostałych współwłaścicieli. W piśmiennictwie i orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że inwestycja budowlana na nieruchomości, co do zasady, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zatem znajduje zastosowanie art. 199 k.c., uzależniający skuteczność tej czynności od zgody wszystkich współwłaścicieli.
Tym samym sądy administracyjne stoją na bardzo wyraźnym stanowisku, iż w celu uzyskania możliwości zabudowy nieruchomości konieczna jest zgoda wszystkich jej współwłaścicieli.
Warto również pamiętać o tym, że złożenie przez współwłaściciela nieruchomości oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, pomimo braku zgody pozostałych współwłaścicieli, może narazić go na odpowiedzialność karną, gdyż takie oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej na podstawie art. 233 k.k.
Czy zatem współwłaściciel nieruchomości, który nie jest w stanie dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zabudowy nieruchomości, pozostaje bez żadnych możliwości prawnych? Istnieje możliwość dochodzenia sądowego upoważnienia do wykonania takiego prawa, przy czym należy pamiętać o tym, że prawo takie przysługuje jedynie tym współwłaścicielom, których udziały w nieruchomości wynoszą co najmniej połowę udziałów.
Alternatywą dla powyższego rozwiązania jest również możliwość uregulowania kwestii praw i obowiązków stron w zakresie zabudowy nieruchomości w drodze umowy o podziale do korzystania (tzw. umowa qouad usum), która pozwala na wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, która będzie przeznaczona wyłącznie do jego użytku. Warto jednak pamiętać o tym, że taka umowa nie zastępuje podziału nieruchomości i nie znosi stanu współwłasności. Tworzy ona skutki wyłącznie między jej stronami.
Inaczej kwestia legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych (tj. gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3), gdzie zastosowanie znajduje ustawa o własności lokali. W takiej sytuacji, z uwagi na to, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane podejmowana jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która jest podejmowana przez współwłaścicieli nieruchomości. W takim przypadku wystarczy, że za uchwałą opowie się więcej niż połowa współwłaścicieli.
A już za tydzień omówimy jak współwłasność wpływa na obowiązki związane z zapłatą podatku od nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 11 grudnia 2023 r.
autorzy:
