W ramach serii naszych artykułów dotyczących zmian w prawie, przedstawimy Państwu najważniejsze, planowane jak i wprowadzone zmiany. Zaznajomimy Państwa i podsumujemy przepisy istotne dla rynku nieruchomości oraz całej branży budowlanej.
1. Potencjalne Ograniczenia w poborze energii elektrycznej związane z kryzysem energetycznym – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 8 listopada 2021 roku
W związku z trwającym kryzysem energetycznym, spowodowanym falami upałów, wojną w Ukrainie oraz wynikającymi z niej brakami w dostawach surowców energetycznych, coraz bardziej prawdopodobnym staje się wprowadzenie przez Rząd ograniczeń w poborze energii. Biorąc pod uwagę sytuację, która miała miejsce 4 lipca 2022 roku tj. spadek rezerw mocy w krajowej sieci elektro-energetycznej do 0 MW, istnieje realne ryzyko zastosowania art. 11 ust. 7 ustawy Prawo Energetyczne. Zgodnie z ww. ustawą Rada Ministrów posiada kompetencje do ograniczenia poboru energii na czas ograniczony, co miało miejsce w 2015 roku.
Przedmiotowe ograniczenia mogą dotyczyć odbiorców energii, którzy zgodnie z zawartymi z operatorami umowami, pobierają minimum 300 kW energii.
W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 8 listopada 2021 roku określono szczegółowe zasady i tryb wprowadzenia ograniczeń. Uciążliwość planowanych ograniczeń wyrażona jest w skali od 11 do 20. Każdy wyższy stopień zmniejsza limit dopuszczalnego poboru mocy oraz wiąże się ryzykiem nałożenia na odbiorcę kary określonej w ustawie Prawo Energetyczne za ich przekroczenie. Zgodnie z rozporządzeniem operatorzy zostali zobowiązani do przesłania właścicielom obiektów takich jak chociażby centra handlowe, przygotowanych planów wprowadzania ograniczeń w dostawie i poborze mocy, w których precyzyjnie określono dopuszczalne wartości mocy energii, dla konkretnych stopni ograniczeń.
W przypadku wprowadzenia limitów poboru energii elektrycznej właściciele budynków mogą narazić się, przy ich przekroczeniu, na nałożenie kar pieniężnych nie niższych niż 10 000 zł i nie wyższych niż 15% przychodu ukaranego przedsiębiorcy, osiągniętego w poprzednim roku podatkowym. To jednak nie jedyne z ryzyk wynikających z możliwych ograniczeń. Wielu właścicieli doszło do wniosków, że wprowadzenie pierwszych stopni ograniczeń zasilania sprawi, że obiekty nie będą mogły odpowiednio funkcjonować. Wprowadzenie ostatnich stopni limitów poboru mocy może doprowadzić do tego, że nawet pomimo wyłączenia wszystkich instalacji, jednokrotne uruchomienie instalacji przeciw pożarowej może spowodować przekroczenie ograniczeń. Oprócz tego, po stronie użytkowników budynków istnieje istotne ryzyku poniesienia strat, związanych z koniecznością wyłączenia lodówek czy sprzętu sportowego.
2. Podatek od przychodów z budynków – Art. 24b ustawy o CIT
W związku ze zmianą ustawy o podatku od osób prawnych w 2018, zaczął obowiązywać art. 24b ustanawiający tzw. podatek od przychodów z budynków lub minimalny. Obowiązek podatkowy na podstawie przytoczonego przepisu został zawieszony na czas trwania pandemii Covid-19, jednak od czerwca bieżącego roku ponownie obowiązuje, a pierwszy termin płatności przypadał już na 20 lipca.
Do zapłaty podatku zobligowani są właściciele, współwłaściciele budynków położonych na terenie RP, a które to budynki zostały oddane w całości albo w części do używania na podstawie umów najmu. Jego stawka wynosi 0,035 % podstawy opodatkowania za każdy miesiąc, jednak co warto zauważyć przestała obowiązywać górna granica podatku określona wcześniej na 10 000 000 zł. Podatnicy będący właścicielami więcej niż 1 budynku, płacić będą zsumowany podatek. Podatnicy, którzy podlegają pod ten reżim podatkowy obowiązani są do składania i wykazywania w zeznaniu rocznym środków trwałych, których wartość stanowi podstawę opodatkowania, kwoty zarówno uiszczonego jak i należnego podatku jak też kwotę dokonanych odliczeń.
W związku ze zmianą przepisów w 2019 istnieje możliwość zwrotu nadpłaconego podatku z przychodów z budynków, chociażby w sytuacji w której podatek CIT jest zbyt niski, żeby móc dokonać pełnego odliczenia.
3. Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne
Dnia 12 sierpnia 2022 roku do sejmu wpłynął projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Proponowana ustawa ma być doraźną odpowiedzią na panujący w Europie, w tym w Polsce, kryzys mieszkaniowy.
Reakcją na coraz większą liczbę pustostanów biurowych i usługowych, ma być ich przekształcenie w coraz to trudniejsze w pozyskaniu lokale mieszkalne. Dotychczasowe uregulowania zwarte w ustawie Prawo Budowlane co prawda przewidują możliwość zmiany funkcji z biurowej/usługowej na mieszkalną, jednakże są w nich bariery, które proponowana ustawa ma zniwelować. Zgodnie z motywem ustawy, projekt docelowo ma dotyczyć budynków o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, które są nierzadko bardzo atrakcyjne mieszkaniowo. Często znajdują się one na obszarze obowiązywania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, których zmiana jest czasochłonna. Proponowane zmiany mają również zniwelować ten problem poprzez nowelizację tzw. „specustawy budżetowej”, która rozszerzy możliwość jej zastosowania.
Proponowane zmiany obejmować mają złagodzenie przepisów Prawa Budowlanego na potrzeby przekształceń budynków biurowych i handlowych na mieszkalne poprzez nie objęcia tych prac obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, ale również bez obowiązku zgłoszenia prac. Konieczność uzyskania właściwych pozwoleń pozostanie jednak w zakresie zmian elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. Szczególnym rozwiązaniem ma być możliwość wykorzystania narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym, nie systemowym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), dlatego można byłoby je stosować przez określony czas (zakłada się okres do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy).
4. Sprzedaż wydzielonych działek gruntu jako działalność gospodarcza – podatek PCC czy VAT na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie o sygn. SK 20/19?
Dnia 19 lipca 2022 roku, Trybunał Konstytucyjny orzekł w sprawie skargi konstytucyjnej dotyczącej zgodności z Konstytucją obciążania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wyniku nieostro sprecyzowanej definicji „działalności gospodarczej”. Podstawą sprawy, która zawisła przez Trybunałem było podzielenie przez właściciela gospodarstwa rolnego części swoich działek i ich sprzedaż. Urząd Skarbowy, sklasyfikował powyższą czynność jako podlegający podatkowi PIT – profesjonalny obrót nieruchomościami.
Trybunał orzekł, że każdorazowo to Urząd Skarbowy oceni czy rozporządzanie majątkiem prywatnym przez jego właściciela jest działalnością gospodarczą. Skarżący, który prowadził wcześniej działalność rolniczą oraz gospodarczą, podzielił swój grunt na mniejsze działki i systematycznie sprzedawał je, co fiskus, uznał za niezgłoszoną profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Zarówno wojewódzki jak i Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z Organem, nie uznając podnoszonych przez właściciela argumentów w postaci licznego orzecznictwa krajowego oraz europejskiego oraz kwestii niejasności pojęcia „działalności gospodarczej” art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Skutkiem wyroku będzie przyzwolenie, aby w każdym pojedynczym przypadku to fiskus określał czy dysponowanie swoją własnością przez właściciela jest działalnością gospodarczą. Jedyną drogą do dochodzenia swoich praw jest w obecnej sytuacji wejścia na drogę sądową. W wyroku z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 798/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stanął po stronie podatnika przywołując orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE, w których stwierdził, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT (wyrok w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 z 15 września 2011 r.).
Konsekwencja wyroku TK może doprowadzić do stanu, w którym przy sprzedaży nieruchomości pojawiać się będą wątpliwości co do rodzaju i wysokości opodatkowania.
Zapraszamy Państwa do śledzenia naszego najbliższego cyklu artykułów dotyczących inwestycji typu PRS.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 24 sierpnia 2022 r.
autor:
