W ramach dzisiejszego artykułu w cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przybliżymy Państwu zmiany w prawie związane z rynkiem nieruchomości, które weszły w życie z początkiem tego miesiąca, jak również zasygnalizujemy zmiany, które będą obowiązywać w niedługim czasie.
1. Zamrożenie cen ciepła – Prezydent podpisał nowelizację ustawy
Prezydent podpisał nowelizację ustawy z dnia 15 września 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza mechanizm ograniczający wzrost cen dla odbiorców ciepła do maksymalnie 40% w stosunku do cen obowiązujących 30 września 2022 r. Nowelizacja ustawy ma za zadanie rozwiązanie problemu objęcia systemem wsparcia również w przypadku wzrostu cen dostawy ciepła. W przypadku wzrostu cen dostawy ciepła (przez co należy rozumieć wszystkie opłaty i stawki nałożone na odbiorcę ciepła) większego niż 40% w porównaniu do cen na dzień 30 września 2022 r. przedsiębiorstwa energetyczne otrzymają wyrównanie, co pozwoli uniknąć obarczenia wzrostem cen odbiorców (m.in. gospodarstw domowych, szpitali, instytucji edukacyjnych, a także wspólnot mieszkaniowych). Mechanizm maksymalnej ceny ma być stosowany w okresie od 1 lutego do 31 grudnia 2023 r.
2. Wejście w życie ustawy o kooperatywach mieszkaniowych
Z dniem 1 marca 2023 r. w życie weszła ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych, która ma ułatwić prowadzenie inwestycji w takich formułach. Przypomnijmy, że kooperatywy mieszkaniowe to sposób realizacji inwestycji budynku mieszkalnego przez grupę przyszłych mieszkańców, którzy wspólnie zajmują się całym procesem tj. nabywają działkę i budują na niej budynek mieszkalny wielorodzinny. W domyśle kooperatywy mieszkaniowe mają stanowić alternatywę dla inwestycji realizowanych przez deweloperów. Skorzystanie z takiej formuły budowy budynku ma pozwolić ograniczyć koszty dla osób zrzeszonych w kooperatywie mieszkaniowej, gdyż z zasady taka inwestycja nie zawiera marży naliczanej przez dewelopera. Ponadto ustawa ta wprowadza szczególne zasady zbywania nieruchomości, które należą do gminnego zasobu nieruchomości, gdyż celem tych zmian jest wsparcie realizacji inwestycji mieszkaniowych w formie kooperatyw lub nowopowstałych spółdzielni mieszkaniowych.
3. Zmiany w Programie Mieszkanie bez wkładu własnego
Zmiany objęły również Program Mieszkanie bez wkładu własnego, który umożliwia uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Z początkiem tego miesiąca zwiększone zostały limity cen mieszkań podlegających gwarancji ze strony państwa. Zniesiono również limit minimalnego, gwarantowanego wkładu do kredytu hipotecznego. W pierwotnej wersji programu skorzystać z niego mogły jedynie te osoby, które dysponowały wkładem własnym nie większym niż 10%, co powodowało wykluczenie osób dysponujących wkładem własnym w większej wysokości. Po nowelizacji zakres osób uprawnionych do skorzystania z programu zwiększy się i obejmie osoby, które nie posiadają środków na wkład własny, jak również te które posiadają wkład własny większy niż 10%, a więc nawet do 20%, jednakże nieprzekraczający 200.000 złotych.
4. Wniosek RPO o zadanie pytania prawnego ws. podmiotów uprawnionych do złożenia wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego zgodnie z art. 7 dekretu Bieruta
Rzecznik Praw Obywatelskich skierował pytanie prawne do Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie posiadania przez nabywców roszczeń dekretowych uprawnień do złożenia wniosku o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości objętej postępowaniem dekretowym. Kwestia ta ma niezwykle donośne znaczenie dla oceny kręgu podmiotów uprawnionych do złożenia wniosku o ustanowienie na gruntach przejętych na podstawie dekretu Bieruta prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 dekretu. Dotychczas wykształciła się jedna z linii orzeczniczych sądów administracyjnych, zgodnie z którą prawo do zgłoszenia wniosku o przyznanie prawa użytkowania wieczystego jest prawem majątkowym, a przez to prawem zbywalnym, które może być przedmiotem obrotu np. w drodze sprzedaży. W takiej sytuacji nabywca ww. prawa staje się stroną postępowania administracyjnego o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Jednakże, w ostatnim czasie NSA wydał orzeczenia, które ww. linię orzeczniczą kwestionują i wskazują, że prawo to przechodzi jedynie na spadkobierców lub nabywców spadku (tj. na podstawie sukcesji ogólnej). Dlatego z niecierpliwością będziemy czekać na stanowisko NSA w tej kwestii.
5. Świadectwa energetyczne dla wszystkich budynków od 28 kwietnia 2023 r.
Z kolei od dnia 28 kwietnia 2023 r. wejdzie w życie wprowadzony ustawą z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przez każdy budynek. Świadectwo takie będzie wymagane nie tylko dla nowo wybudowanych budynków lub mieszkań w budynkach wielorodzinnych, ale także dla tych wcześniej zbudowanych. Świadectwo energetyczne wymagane będzie w przypadku, gdy właściciel nieruchomości lub lokalu będzie chciał nieruchomość lub lokal sprzedać lub wynająć innemu podmiotowi. Co ważne, posiadanie takiego dokumentu wiązać się będzie z obowiązkiem wykonywania audytów energetycznych budynków co 10 lat. W przypadku gdy w trakcie tego okresu zostaną dokonane zmiany np. wymiana okien lub systemu ogrzewania konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa energetycznego. Brak świadectwa energetycznego może skutkować nałożeniem kary do 5.000 złotych.
Już za tydzień przejdziemy do szczegółowej analizy kolejnych projektowych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 6 marca 2023 r.
autorzy:
