W dzisiejszym Poranku dla Budowlanki chcielibyśmy Państwu przybliżyć zmiany w prawie, które miały miejsce we wrześniu 2022r. i które mogą okazać się istotne dla branży nieruchomości.
Przełomowe wyroki NSA w sprawie reprywatyzacji
W dniu 29 sierpnia 2022r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyroki w czterech sprawach dotyczących reprywatyzacji warszawskiej (I OSK 707/20, I OSK 1717/20, I OSK 2034/20, I OSK 2875/20). Na dzień dzisiejszy jedynie wyrok w sprawie I OSK 2034/20 doczekał się pisemnego uzasadnienia.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przepisy dekretu warszawskiego nie kreują normy materialnoprawnej która dawałaby stronom umów nabycia praw i roszczeń interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w celu przyznania praw określonych w dekrecie warszawskim. W ocenie NSA sama podstawa cywilnoprawna zawarcia umowy nabycia roszczeń nie tworzy interesu prawnego w procedurze administracyjnej prowadzonej na podstawie dekretu warszawskiego. Umowa taka nie może modyfikować ustawowo określonego podmiotowego zakresu uprawnień unormowanych w dekrecie warszawskim. NSA stwierdził, że „Skoro bowiem ustawodawca zadeklarował w dekrecie zrekompensowanie właścicielom gruntów warszawskich pozbawienie ich prawa własności przyznaniem praw określonych w powołanym dekrecie, to podmioty tego uprawnienia nie mogą w wyniku własnej woli zmienić woli prawodawcy i wskazać innego adresata tego uprawnienia.” Wyroki stanowią swego rodzaju precedens i być może spowodują zmianę dotychczasowej linii orzeczniczej.
Projektowane zmiany w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków oraz Prawa budowlanego
Trwają prace parlamentarne nad projektem zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz Prawa budowlanego. Ustawa zawiera doprecyzowanie obowiązującego już obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej w przypadku zbycia budynku lub lokalu lub oddania go w najem. Już teraz właściciel, zarządca budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zobowiązana jest przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego kopii w przypadku zawarcia umowy najmu. Zgodnie z projektowanymi zmianami notariusz będzie zobligowany do odnotowania w akcie notarialnym przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej a w przypadku jego nieprzekazania będzie pouczał podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Ponadto uchwalona przez Sejm ustawa nowelizuje art. 57 Prawa budowlanego wprowadzając obowiązek dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę kopii świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej w przypadku budynków, z wyłączeniem budynków o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014r. o charakterystyce energetycznej budynków (czyli m.in. budynku przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego, budynku mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku czy też budynku wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50m2). Obowiązek ten nie będzie miał zastosowania w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Obecnie ustawa jest procedowana w Senacie.
Zakończenie etapu opiniowania projektowanych zmian w planowaniu przestrzennym.
Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się raport z konsultacji projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. W wyniku rozpatrzenia uwag część zapisów projektu ulegnie zmianie. W wyniku rozpatrzenia licznych uwag dotyczących nowego sposobu naliczania opłaty planistycznej zaproponowane zmiany mają zostać usunięte z projektu ustawy. Ponadto uwzględnione zostały uwagi związane m.in. z:
- niepowiązaniem opłaty planistycznej ze zbyciem nieruchomości,
- 5-letnim terminem ważności decyzji o warunkach zabudowy,
- rezygnacją z obowiązku opiniowania projektu planu ogólnego przez zarządców infrastruktury kolejowej z uwagi na zapisany już obowiązek uzgodnienia z Prezesem Urzędu Transportu Kolejowego,
- doprecyzowaniem definicji kondygnacji nadziemnej,
- uzupełnieniem organów opiniujących projekt planu ogólnego poprzez dodanie opiniowania przez właściwy organ Państwowej Straży Pożarnej w zakresie zakładów stwarzających ryzyko wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
- wprowadzeniem pojęcia wysokości zabudowy i intensywności zabudowy,
- usunięciem koncepcji urbanistyczno – architektonicznej z zakresu wniosku ZPI,
- w warunkach wydania decyzji o warunkach zabudowy przywróceniem sformułowania „kontynuacji” w przypadku tzw. zasady dobrego sąsiedztwa,
- wprowadzeniem przepisów upoważniających do powtórzenia konsultacji społecznych w przypadku naniesienia zmian dotyczących inwestycji znacząco oddziałujących na środowisko,
- doprecyzowaniem definicji frontu terenu, wysokości obiektu,
- doprecyzowaniem zawiadamiania właścicieli nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym,
- zmianą definicji zieleni publicznej,
- zliberalizowaniem możliwości sytuowania instalacji fotowoltaicznych poza terenami produkcyjnymi, pod warunkiem, że urządzenia te instalowane będą na istniejących budynkach,
- rozszerzeniem zakresu stosowania procedury uproszczonej sporządzania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wszelkiego rodzaju instalacje odnawialnych źródeł energii, niezależnie od ich mocy zainstalowanej oraz niezależnie od faktu czy stanowią przedsięwzięcia znacząco oddziałujące na środowisko,
- usunięciem przepisu na mocy którego plan miejscowy mógł zmieniać plan ogólny, który zastępuje dotychczasowe studia uwarunkowań.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 30 września 2022 r.
autor:
