W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla budowlanki” naszą uwagę skupiamy nadal nad tematem współwłasności. Tym razem przeanalizujemy przepisy związane ze zniesieniem współwłasności, oczywiście w tych przypadkach, gdy jest to dozwolone.
Przypomnijmy, współwłasność nieruchomości dotyczy sytuacji, w którym co najmniej dwóm osobom przysługuje prawo własności tej samej nieruchomości niepodzielnie. W sytuacji istnienia współwłasności należy liczyć się więc z tym, że rozporządzanie samodzielnie rzeczą będącą we władaniu kilku osób jest niemożliwa i czasami rodzi komplikacje. W takich okolicznościach najlepszym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Likwidacja stosunku współwłasności jest możliwa w dowolnym momencie. Współwłaściciel chcący dokonać zniesienia współwłasności może skorzystać z przysługującemu mu roszczenia w oparciu o art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zaś zgodnie z art. 220 Kodeksu cywilnego roszczenie to nie ulega przedawnieniu.
Warto w tym miejscu jednak zastrzec, że zniesienie współwłasności może być ograniczone przez przepisy szczególne. Najlepszym przykładem jest art. 3 ust. 1 zd. ostatnie ustawy o własności lokali, który stanowi, że „nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.” Są to zatem jednak wyjątki i przejdźmy do tego jakie są sposoby zniesienia współwłasności.
Po pierwsze należy wskazać, że współwłasność może zostać zakończona zarówno polubownie przez czynność prawną, jak również na mocy orzeczenia sądu. W pierwszym przypadku zakończenie współwłasności zachodzi, gdy strony osiągną porozumienie zarówno w kwestii samego faktu zakończenia współwłasności, jak i wybranego sposobu jej zakończenia. Jeżeli brak jest porozumienia w którymkolwiek z tych aspektów, konieczne staje się skorzystanie z drogi sądowej.
Jeżeli współwłaściciele zgadzają się, co do metody rozwiązania współwłasności, wystarczy sporządzenie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Choć koszty w tym przypadku są nieco wyższe, procedura jest bardzo szybka, a zazwyczaj wszystko załatwia się podczas jednej wizyty u notariusza. Natomiast, w przypadku sporu między współwłaścicielami co do metody zakończenia współwłasności (np. każdy z nich chce zachować nieruchomość dla siebie w całości, lub uważa, że żądane przez innych rekompensaty są zbyt wysokie), jedyną opcją pozostaje zastosowanie sądowej procedury zniesienia współwłasności nieruchomości.
Dokonać samego zniesienia można poprzez trzy sposoby. Sposoby podziału to sprzedaż rzeczy, przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem zapłaty oraz fizyczny podział rzeczy.
Pierwszym z przedstawionych sposobów zniesienia współwłasności jest cywilne rozwiązanie współwłasności poprzez sprzedaż wspólnej rzeczy oraz podział uzyskanej ceny zgodnie z proporcją udziałów. Taka metoda jest akceptowana zarówno w przypadku umownego, jak i sądowego zakończenia współwłasności. W przypadku postępowania sądowego, sprzedaż wspólnej rzeczy jest zarządzana, gdy niemożliwy jest podział w naturze, a jednocześnie brak jest okoliczności uzasadniających przyznanie rzeczy na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli. Sąd może nakazać sprzedaż rzeczy, szczególnie gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na otrzymanie tej rzeczy. Procedura sprzedaży odbywa się poprzez przeprowadzenie licytacji.
Drugim, rozwiązaniem zniesienia współwłasności może być przyznanie jednemu z obecnych współwłaścicieli (lub kilku z nich) wyłącznego prawa własności, jednocześnie nakładając na niego obowiązek uregulowania stosownej kwoty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. W przypadku, gdy wszystko odbywa się na podstawie zawartej umowy lub ugody sądowej, sami współwłaściciele ustalają między sobą kwotę oraz harmonogram spłat. W sytuacji sądowego rozwiązania współwłasności, wartość nieruchomości jest określana przez biegłego sądowego, za co ponoszą koszty uczestnicy postępowania. Na tej podstawie sąd ustala wysokość spłat. W uzasadnionych sytuacjach spłaty mogą być odroczone lub rozłożone na raty, jednak nie dłużej niż na okres 10 lat. Niemniej jednak, w praktyce sąd zazwyczaj orzeka, że uregulowanie zobowiązań wobec pozostałych współwłaścicieli powinno nastąpić w ciągu roku, dwóch lub trzech lat.
Ostatnim dla większości najprostszym sposobem jest fizyczny podział rzeczy, o które może wnosić każdy ze współwłaścicieli. Co warto wskazać dotyczy to tylko rzeczy, którą da się fizycznie podzielić, a więc jak najbardziej może to być podział nieruchomości gruntowej lub podział budynku, trudniej już będzie podzielić lokal (choć nie jest to całkowicie wykluczone). Podział rzeczy skutkuje powstaniem nowych przedmiotów własności. Rzeczy wydzielone z większej rzeczy przypadają na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom (jednemu lub kilku – jeżeli wyrażą oni na to zgodę), a co za tym idzie wygasa przez to współwłasność dotychczasowej nieruchomości. Przy umownym zniesieniu współwłasności współwłaściciele samodzielnie decydują, w jaki sposób podzielić wspólną rzecz oraz przeprowadzają podział nowych przedmiotów (w przypadku nieruchomości może być potrzeba np. geodezyjnego podziału działek). W przypadku sądowego zakończenia współwłasności, podział jest realizowany przez sąd, który ma za zadanie chronić interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd powinien dążyć do tego, aby wydzielone części odpowiadały swoją wartością proporcjom udziałów.
Jednakże, fizyczny sposób podziału może okazać się niemożliwy, jeżeli jest sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, lub gdy wiązałby się z istotną zmianą lub znacznym obniżeniem wartości nieruchomości. Przykładowo, taka sytuacja może wystąpić, gdy działka jest zbyt mała, by umożliwić podział między dotychczasowych współwłaścicieli.
Warto pamiętać również o tym, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości (lub jej części lub udziału w niej) stanowi podstawę do opodatkowania podatkiem PIT, o ile dokonano tego przed upływem 5 lat od daty nabycia – i dotyczy to także nabycia udziału w nieruchomości i jego sprzedaży.
Za tydzień przybliżymy Państwu zasady korzystania z udziału w nieruchomości wspólnej jako szczególnego, regulowanego odrębną ustawą, rodzaju współwłasności.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 8 stycznia 2024 r.
autor:
