W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcemy przybliżyć problematykę związaną ze służebnością drogi koniecznej. Droga konieczna to służebność, która umożliwia dostęp do drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, ale również wewnętrznej) poprzez umożliwienie przejazdu i przechodzenia przez cudzą nieruchomość.
Nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być bezpośredni (poprzez zjazd z drogi publicznej) bądź też pośredni (przez drogę wewnętrzną lub odpowiednią służebność). Brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej może zniweczyć plany zabudowy tejże nieruchomości, gdyż bez dostępu do drogi publicznej nie jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Przepis ten wskazuje jasno na przesłanki ustanowienia drogi koniecznej. Jest to brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej do nieruchomości lub do należących do niej budynków gospodarskich. Należy wskazać, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić, gdy dana nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej lub też, gdy ten dostęp istnieje, lecz jest nieodpowiedni na tle konkretnego stanu faktycznego. Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej może polegać np. na tym, że mimo fizycznego dostępu do drogi publicznej jest on nieprzejezdny ze względu na zły stan techniczny. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. W przypadku nieruchomości położonych w zabudowie wielkomiejskiej należy również zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość ma zapewnioną możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych z uwzględnieniem obowiązującego w sąsiedztwie tej nieruchomości sposobu organizacji ruchu i wynikających z tego ewentualnych ograniczeń w dojeździe do nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego, z dnia 21 sierpnia 2019r., sygn. I CSK 30/19).
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć miejsce na drodze sądowej. Postanowienie sądu w takiej sprawie będzie miało charakter konstytutywny. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać: (i) właściciel pozbawionej dostępu do drogi publicznej nieruchomości, (ii) wszyscy współwłaściciele takiej nieruchomości lub (iii) współwłaściciele dysponujący większością udziałów we współwłasności.
Sąd Najwyższy w postanowieniu Izby Cywilnej z dnia 24 listopada 2016r. (sygn. III CSK 394/15) wskazał, że wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przypadku braku zgody, zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia przez sąd do dokonania tej czynności.
Legitymacja bierna (czyli po stronie, która z reguły sprzeciwia się ustanowieniu takiej służebności) w postępowaniu dotyczącym ustanowienia służebności drogi koniecznej przysługuje wszystkim właścicielom oraz użytkownikom wieczystym władającymi nieruchomościami, przez które potencjalnie będzie przeprowadzona służebność.
Służebność drogi koniecznej (jako rodzaj służebności gruntowej) może zostać również nabyta poprzez zasiedzenie, ale wyłącznie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej może być również zrealizowane w drodze umowy zawartej między stronami. Należy jednak pamiętać, że oświadczenie właściciela nieruchomości, który ustanawia służebność musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to jest ustalane także wówczas, gdyby nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności.
Warto pamiętać, że poza samym wynagrodzeniem, właściciel nieruchomości, która uzyskała dostęp do drogi publicznej może zostać zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń potrzebnych do jej wykonywania.
Zmiana treści lub sposobu wykonywania może nastąpić w postępowaniu sądowym, gdyby po ustanowieniu służebności gruntowej pojawiły się ważne potrzeby gospodarcze uzasadniające zmianę.
Służebność drogi koniecznej, jak każda służebność gruntowa, wygasa w wypadku jej niewykonywania przez 10 lat. Ponadto służebność wygaśnie, jeżeli uprawniony ze służebności nabędzie własność nieruchomości obciążonej.
Podsumowując, służebność drogi koniecznej jest bardzo istotnym elementem, który niejednokrotnie pozwala na realizację inwestycji na danej nieruchomości. Co istotne, jest to taki rodzaj służebności, której uzyskanie na drodze postępowania sądowego bywa najłatwiejsze (choć niewykluczone, że jest ono raczej długotrwałe).
Nasz przyszłotygodniowy artykuł poświęcimy zmianom w prawie, które zachodzą nawet w okresie wakacyjnym – tak, by nie uciekły one Państwa uwadze.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 lipca 2022 r.
autor:
