Legalizacja samowoli – podstawowe zasady

27.10.2020 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

W ramach dzisiejszego artykułu z cyklu „Poranki dla budowlanki”, a także w związku z dzisiejszym webinarem poświęconym legalizacji samowoli budowlanych, postaramy się przybliżyć Państwu kształt standardowej procedury legalizacji samowoli budowlanej, która jest bardziej skomplikowana niż tryb uproszczonej legalizacji. Warto zatem poświęcić trochę czasu na dzisiejszy alert, który pozwoli lepiej zrozumieć to, o czym będzie mowa podczas webinaru.

To czym jest samowola budowlana, a także na czym polega uproszczona procedura legalizacji, mieliśmy przyjemność opowiedzieć Państwu w poprzednich alertach, do których lektury oczywiście zapraszamy.

Przejdźmy jednak do dzisiejszego tematu. W przypadku, gdy po przeprowadzeniu kontroli na nieruchomości organ dojdzie do wniosku, że ma do czynienia z samowolą budowlaną wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. Organem właściwym w sprawach legalizacji jest oczywiście powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Krótko przypominamy, że zgodnie z treścią przepisów, z samowolą budowlaną mamy do czynienia w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie lub wybudowanego:

  1. bez uzyskania uprzednio decyzji o pozwoleniu na budowę;
  2. bez wymaganego zgłoszenia;
  3. w przypadku rozpoczęcia lub kontynuacji budowy pomimo zgłoszenia przez organ administracji budowlanej sprzeciwu od zgłoszenia.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, że jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi to organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. W ramach przedmiotowego postanowienia organ nakazuje bezzwłocznie zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz usunięcie stanu zagrożenia.

Co istotne, postanowienie o wstrzymaniu budowy, powinno zawierać informację o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części. Takie pouczenie zawiera również informację o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz o zasadach jej obliczania. Postanowienie o wstrzymaniu budowy może zostać zaskarżone poprzez złożenie zażalenia. Co ciekawe, postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

Jeżeli strona jest zainteresowana dokonaniem legalizacji samowoli budowlanej powinna złożyć wniosek o legalizację w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej postanowienia o wstrzymaniu budowy. Za stronę uprawnioną do złożenia wniosku o legalizację Prawo budowlane uważa inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Wniosek taki może zostać cofnięty do dnia wydania decyzji legalizacyjnej przez organ.

W przypadku gdy strona zdecyduje się na wniesienie zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin na złożenie wniosku o legalizację zaczyna swój bieg od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

Następnym krokiem po złożeniu wniosku o legalizację jest wydanie przez organ nadzoru budowlanego postanowienia, w którym zobowiązuje on stronę do złożenia dokumentów legalizacyjnych. Warto zaznaczyć, że termin wyznaczony przez organ nadzoru budowlanego, zgodnie z przepisami nie może być krótszy niż 60 dni i zaczyna swój bieg od dnia doręczenia postanowienia w przedmiocie obowiązku przedłożenia dokumentów. Powyższe rozwiązanie ma na celu zabezpieczenie interesów strony w postępowaniu tak, żeby miała ona dostateczny czas na zgromadzenie żądanych przez organ dokumentów.

Po przedłożeniu przez stronę dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru sprawdza kompletność dokumentacji, w tym projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym również pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli budowa została zakończona to bada się stan pod względem zgodności z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentacji (np. błędów lub braków w dokumentacji), organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości i wyznacza w tym celu stosowny termin. Takie postanowienie jest również zaskarżalne poprzez zażalenie.

Jeżeli, po wezwaniu przez organ, strona skutecznie uzupełniła braki lub na skutek złożonego zażalenia organ doszedł do wniosku, że dokumentacja była kompletna i uzupełnianie braków nie było koniecznie, organ wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Na to postanowienie również przysługuje zażalenie, jeżeli w ocenie strony opłata została ustalona w sposób niezgodny z przepisami.

Dopiero po uiszczeniu przez stronę opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji. W zależności od tego czy mieliśmy do czynienia z budową zakończoną czy też nie, decyzja legalizacyjna będzie odpowiednio:

  1. zatwierdzała projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działku lub terenu albo
  2. zezwalała na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Decyzja legalizacyjna nakłada również obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Przypominamy, że nasz najbliższy webinar odbędzie się już dzisiaj, tj. 27 października o godzinie 10:00 i w całości poświęcony będzie właśnie zagadnieniom związanym z nowym kształtem procedury legalizacji samowoli budowlanej. W trakcie spotkania będziemy mogli Państwu szerzej opowiedzieć o zmianach w procedurze w związku z wejściem w życie wrześniowej nowelizacji Prawa budowlanego, w tym m.in. o tym jakie dokumenty legalizacyjne będą wymagane przez organ w postępowaniu legalizacyjnym, jak również opowiemy o postępowaniu naprawczym.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

autor:

Patryk Grochowski

Aplikant adwokacki
+ 48 533 305 899 | p.grochowski@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl