W dzisiejszym artykule, w ramach kontynuacji cyklu dotyczącego inwestycji typu PRS, przybliżymy Państwu tematykę gruntów pod wyżej wskazane inwestycje, w tym ryzyka związane z realizacją inwestycji na poszczególnych terenach.
Jak wskazywaliśmy w poprzednim artykule, inwestycje mieszkaniowe typu PRS dzielą się na inwestycje budowane w celu nabycia ich przez jeden podmiot, który oddaje je w zarząd profesjonalnemu operatorowi (BTR) oraz inwestycje budowane celem odsprzedania ich małym, prywatnym inwestorom, którzy oddają zakupione lokale w najem (BTL). Aktualnie na rynku polskim dominującymi są inwestycje mieszkaniowe, projektowane pod BTR.
Obecnie na rynku nieruchomości zaczyna brakować gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. W wyniku czego, inwestorzy zmuszeni są do wyszukiwania i pozyskiwania gruntów o innym przeznaczeniu niż tereny zabudowane. Czy zatem inwestycje typu PRS mogą stanowić rozwiązanie istniejącego problemu braku gruntów mieszkalnych?
W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy inwestycje typu PRS mogą być realizowane na gruntach, którym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nadano przeznaczenie inne niż mieszkaniowe.
W obecnym stanie prawnym brak jest określonej kategorii funkcji inwestycji typu PRS. Poprawnym jest przyjęcie, że ich istotą są budynki mieszkalne wielorodzinne. Jednak, czy inwestycje te mogą zostać uznane jako spełniające przesłanki do zakwalifikowania ich jako budynki zamieszkania zbiorowego, a co za tym idzie, być realizowane na terenach z przeznaczeniem w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod usługi?
Polski porządek prawny rozróżnia budynki mieszkalne i niemieszkalne. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jako budynki mieszkalne zostały zakwalifikowane budynki przeznaczone do mieszkania w postaci budynku jednorodzinnego, wielorodzinnego, zawierającego dwa lub w więcej mieszkań oraz budynki mieszkalne w zabudowie zagrodowej. Natomiast, za budynki zamieszkania zbiorowego rozumie się budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, w tym hotele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, domy studenckie, domy pomocy społecznej.
Odmiennie klasyfikuje budynki zbiorowego zamieszkania Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, zaliczając tego typu obiekty budowlane do budynków mieszkalnych.
Zgodnie z definicją ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnym, przez „lokal” należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Wobec powyższego, podjęcie decyzji o realizacji inwestycji typu PRS na terenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi, może rodzić w pierwszej kolejności ryzyko zakwestionowania takiej inwestycji już na etapie procedowania decyzji o pozwoleniu na budowę. W sytuacji stwierdzenia przez organ, że planowana inwestycja stanowi w rzeczywistości próbę obejścia prawa w postaci usytuowania budynków o funkcji mieszkaniowej na terenie przeznaczonym pod usługi, może w finale skutkować odmową wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla takiej inwestycji.
Kolejnym ryzykiem na które należy zwrócić uwagę, to oferowanie tego typu wykonanych inwestycji na terenie o przeznaczeniu pod usługi, jako lokali mieszkalnych. Usługi nie spełniają bowiem desygnatów ustawowej definicji lokalu mieszkalnego.
Należy również zaakcentować, że dopuszczenie budynków zamieszkania zbiorowego może skutkować brakiem zainteresowania ze strony funduszy inwestycyjnych, jako potencjalnych nabywców takiej inwestycji.
W związku z powyższym, inwestycje typu PRS powinny być planowane co do zasady na gruntach o przeznaczeniu w miejscowych planach na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Za ryzykowne z poziomu realizacji, a następnie zainteresowania inwestycją ze strony funduszu, należy natomiast uznać sytuowanie tego typu inwestycji na gruntach o przeznaczeniu pod usługi.
Dodatkowo, istotnym jest, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, inwestycje typu PRS nie są wykluczone. Inwestor posiada bowiem możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, pod warunkiem spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek do wydania przez organ takiej decyzji. Co więcej, w aktualnym stanie prawnym, inwestor posiada podstawy do skorzystania z realizacji planowanej inwestycji w oparciu o instytucje przewidziane w tzw. lex deweloper, która to daje możliwości realizowania inwestycji niezależnie od ustaleń planistycznych, z zastrzeżeniem braku sprzeczności takiej inwestycji z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz zachowania wymaganych odległości od obiektów użyteczności publicznej.
W kolejnym artykule przybliżymy Państwu tematykę umów na realizację inwestycji typu PRS.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 13 września 2022 r.
autor:
