Nowa ustawa deweloperska – wejście w życie i przepisy przejściowe

29.06.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

Dzisiejszy artykuł z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” poświęcony będzie zagadnieniu vacatio legis, czyli datą wejścia w życie oraz przepisom przejściowym Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”).

Ustawodawca określił, iż Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie, co do zasady, po upływie 12 miesięcy od jej dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, które to ogłoszenie jeszcze nie nastąpiło, więc nie możemy wskazać konkretnego dnia. Jendak jak to zwykle bywa Nowa ustawa deweloperska przewiduje wyjątki i tak np. art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6 i art. 72 pkt. 1, tj. przepisy dotyczące utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wejdą w życie w krótszym – trzydziestodniowym terminie.

Z dniem wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej utraci moc dotychczasowa – tj. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Stara ustawa deweloperska”). Ustawodawca przewidział jednak przepisy przejściowe.

Najważniejszy z punktu realizacji inwestycji jest przepis regulujący, że w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich, gdzie rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, przez okres kolejnych 2 lat można będzie stosować przepisy Starej ustawy deweloperskiej. Co istotne, jeżeli po tych 2 latach takie przedsięwzięcie nie zostanie zakończone to automatycznie będzie trzeba przejść na stosowanie Nowej ustawy deweloperskiej. Przy czym należy pamiętać, że nawet stosując Starą ustawę deweloperską, zapewne od przełomu czerwca i lipca 2021 r., każdy deweloper będzie musiał stosować wybrane przepisy Nowej ustawy deweloperskiej tj. art. 10 ust. 1–3 (dot. wypowiedzenia rachunku powierniczego i obowiązku niezwłocznego zawarcia nowej umowy o prowadzenie takiego rachunku) , art. 11 (poinformowania o tym nabywcy) oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 (prawo odstąpienia w przypadku niedochowania przez dewelopera obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego). W szczególności ta trzecie okoliczność powinna zostać uwzględniona w treści zawieranych umów deweloperskich.

Jeżeli jednak deweloper podzielił przedsięwzięcie deweloperskie na zadania inwestycyjne – etapy, a kolejne zadanie zostanie rozpoczęte po dniu wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej, to należy stosować ustawę nową. W konsekwencji może się okazać, że jeżeli np. etap I zostanie rozpoczęty w maju 2022 r. to będzie prowadzony na podstawie Starej ustawy deweloperskiej, a etap II w sierpniu 2022 r. to już na podstawie Nowej ustawy deweloperskiej. Dlatego też warto z wyprzedzeniem planować rozpoczęcie sprzedaży, a w szczególności terminu podpisania pierwszej umowy deweloperskiej nie tylko dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego, ale i wyodrębnionych w nich zadań.

W zakresie umów deweloperskich, z których prawa do lokalu lub domu nie zostaną przeniesione w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej to zgodniej z treścią przepisu należy stosować przepisy dotychczasowe oraz wskazane wyżej art. 10 ust. 1-3, art. 11 i art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 Nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zawarcie umowy deweloperskiej w oparciu o Starą ustawę deweloperską ustala prawa i obowiązki stron co do jej wykonania i niezależnie od upływu wskazanych 2 lat, deweloper nie będzie zobowiązany do stosowania Nowej ustawy deweloperskiej.

Kolejny przepis przejściowy stanowi, że jeżeli deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie i nie zawarł umowy o prowadzenie rachunku powierniczego ma taki obowiązek w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej – nawet jeżeli do całego przedsięwzięcia stosowane będą jeszcze przepisy Starej ustawy deweloperskiej. W pozostałym zakresie, co do zasady, stosowanie przepisów dot. prowadzenia samych rachunków powierniczych zależne jest od stosowania Starej lub Nowej ustawy deweloperskiej do danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawodawca też wskazał, że do roszczeń nabywców wpisywanych do ksiąg wieczystych na podstawie Starej ustawy deweloperskiej stosować należy przepisy dotychczasowe. Co bowiem ważne, na podstawie Nowej ustawy deweloperskiej wpisowi do działu III księgi wieczystej podlegać będą nie tylko roszczenie z umowy deweloperskiej, ale i z wszystkich rodzajów umów regulowanych przez nową ustawę.

Podsumowując, zrozumienie przepisów wprowadzających i przejściowych wprowadzanych Nową ustawą deweloperską pozwoli Państwu na przygotowanie i zaplanowanie prowadzonych inwestycji w kontekście stosowania nowych lub starych przepisów. Dlatego jeżeli mieliby Państwo wątpliwości zapraszamy do kontaktu i chętnie pomożemy w ich dopasowaniu do indywidualnych przypadków.

Dzisiejszym alertem kończymy cykl o Nowej ustawie deweloperskiej, choć na pewno do samej ustawy jeszcze będziemy wracać. Z kolei od przyszłego wtorku będziemy dla Państwa analizowali przepisy związane z nieruchomościami rolnymi, tj. zarówno z ich nabywaniem, jak i realizacją na nich inwestycji.

Na zakończenie chcielibyśmy jeszcze przypomnieć, że od dnia 1 lipca 2021 r. wchodzą w życie kolejne przepisy związane z cyfryzacją procesu inwestycyjno—budowlanego m.in. pozwalające na składanie wniosków o pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym w formie elektronicznej. Co więcej, w tym samym dniu zaczną obowiązywać przepisy dotyczące obowiązku zgłaszania źródeł ciepła/paliw w budynkach, w tym jednorodzinnych i wielorodzinnych, jak również nie mających charakteru mieszkalnego. Wszyscy właściciele lub zarządcy zobowiązani będą do złożenia kompletnej deklaracji (elektronicznie lub papierowo) do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, która prowadzona będzie przez każdą gminę. W przypadku budynków istniejących ustawodawca dał na zgłoszenie 12 miesięcy, w przypadku oddawanych do użytkowania po 1 lipca 2021 r., właściciel zobowiązany będzie do złożenia deklaracji w terminie 14 dni od dnia dopuszczenia budynku do użytkowania.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

autor:

Mateusz Brzęcki

Młodszy prawnik
+48 22 856 36 60 | m.brzecki@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl