W tym tygodniu dalej analizujemy zagadnienia związane z inwestycjami PRS i w związku z tym, w dzisiejszym artykule przybliżymy Państwu tematykę dotyczącą umów najmu lokali mieszkalnych w inwestycjach typu PRS.
Wpierw należy podkreślić, że jedyną rekomendowaną formą prawną umowy najmu dla inwestycji mieszkaniowych typu PRS jest umowa najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego dopiero w 2017 roku i jest uregulowana w art. 19f-19j ustawy z dnia 21 czerwca o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „OchrLok”).
Skuteczna umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej. Powinien zostać określony przedmiot umowy najmu – lokal mieszkalny (choć nie musi to być lokal samodzielny) oraz wysokość czynszu. Umowę tą można zawrzeć jedynie na czas oznaczony (dowolnie długi). Dalsze elementy konstruujące ten typ umowy najmu zawarte są w art. 19f ust. 1-3 OchrLok. Zgodnie z przepisami, stronami tej umowy muszą być jako wynajmujący – osoba fizyczna/osoba prawna/jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawna, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali oraz najemca – osoba fizyczna.
Należy również podkreślić, że do umowy najmu instytucjonalnego winno się załączyć wypis aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu. Powyższe oświadczenie jest obligatoryjnym załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego. Brak tego załącznika spowoduje, że będziemy mieć do czynienia ze zwykłą umową najmu. Co więcej, oświadczenie to winno odpowiadać wymogom z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego oraz zawierać oświadczenie o przyjęciu przez najemcę do wiadomości, iż nie przysługuje mu uprawnienie do lokalu socjalnego. Uchybienie tym wymogom spowoduje nieważność czynności prawnej, a co za tym idzie – obowiązkiem uzyskiwania wyroku eksmisyjnego, który może potrwać wiele miesięcy. Przez ten okres lokal nie przynosi spodziewanego przychodu, który co prawda może być następnie zwindykowany przez wynajmującego, ale w czasochłonnej procedurze sądowej i komorniczej.
Zawarcie skutecznej umowy najmu lokalu instytucjonalnego wiązać się będzie z możliwością podwyższania czynszu zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19h ust. 2 OchrLok), umownego uregulowania pobierania czynszu oraz innych opłat (art. 19h ust. 1 OchrLok), oraz umownego określenia podstaw wypowiedzenia przez wynajmującego z zachowaniem prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadkach wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 OchrLok, tj. przede wszystkim w wypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową, czy jego podnajęcia bez zgody wynajmującego.
Pozostałe umowy najmu, tj. umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu do którego zastosowanie w pełni ma OchrLok, nie spełniają warunków jakich wymaga inwestycja PRS. Przede wszystkim, w przypadku umowy najmu okazjonalnego wynajmującym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Natomiast w odniesieniu do umowy najmu objętej w całości regulacjami OchrLok, należy podkreślić, że taka umowa miałaby zbyt sztywne ramy i nie zabezpieczałaby należycie interesów wynajmującego, a to z uwagi m. in. na: utrudnioną i formalistyczną procedurę podwyżki czynszu oraz wypowiedzenia umowy, a także obowiązek uzyskania wyroku eksmisyjnego w przypadku wypowiedzenia umowy najmu i nie wydania lokalu przez najemcę.
W kolejnym artykule przybliżymy Państwu zmiany w prawie, które zaszły w ostatnim miesiącu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 26 września 2022 r.
autor:
