Jak w każdy pierwszy wtorek miesiąca, w dzisiejszym artykule chcemy przyjrzeć się kolejnym zmianom w prawie, na które warto zwrócić uwagę, w szczególności w związku z planowanymi inwestycjami na rynku nieruchomości. W pierwszej kolejności jeszcze raz wskazujemy, iż 23 marca 2023 r. skierowano do pierwszego czytania w komisjach rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Rozpoczęliśmy już analizę planowanych zmian, natomiast kolejne przybliżymy Państwu w kolejnych artykułach z naszego cyklu.
W dniu 13 marca 2023 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw, która wejdzie w życie dnia 23 kwietnia tego roku. Do ustawy została wprowadzona zmiana zgodnie z którą ustawodawca wprost wskazuje, iż w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się przepisy:
a) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
b) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
c) przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Do ustawy zostały także dodane nowe pojęcia, w tym m.in. definicje całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej oraz eksploatującego elektrownię wiatrową, jak i mieszkańca gminy, za którego będzie uznawany odbiorca energii elektrycznej w gospodarstwie domowym w rozumieniu art. 3 pkt 13b ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, zamieszkujący w gminie, na terenie której jest lokalizowana elektrownia wiatrowa. Ponadto, nowelizacja wprowadza do zmienianej ustawy rozdział 2a dotyczący zasad bezpiecznej eksploatacji elementów technicznych elektrowni wiatrowej oraz określa dozwolone odległości elektrowni od innych obiektów ograniczając blokującą dotychczas inwestycje tzw. „zasadę 10H”. W dotychczasowym brzmieniu dopuszczalna odległość nowej inwestycji od istniejących zabudowań mieszkalnych i form ochrony przyrody wynosiła min. 10-krotność wysokości elektrowni wiatrowej. Nowelizacja wprowadza natomiast możliwość określenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego inną odległość wyrażoną w metrach, jednakże nie mniejszą niż 700 m.
Kolejną ważną zmianą w nowelizowanej ustawie jest dodanie art. 6g, który nakłada na inwestora obowiązek przeznaczenia co najmniej 10% mocy zainstalowanej elektrowni wiatrowej, stanowiącej przedmiot tej inwestycji, do objęcia przez mieszkańców gminy na okres 15 lat (art. 9), przy czym przepis ten wejdzie w życie z dniem 2 lipca 2024 r.
Ustawodawca planuje zmiany w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper”), poprzez pracę nad ustawą o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych. Projekt ustawy przewiduje dwie istotne zmiany. Pierwsza z nich dotyczy możliwości, wbrew zapisom studium zagospodarowania przestrzennego, budowy osiedli na terenach zdegradowanych, na których to dotychczas usytuowane były obiekty budowlane służące jako biurowce lub wielogabarytowe centra handlowe. Zmiana ta niewątpliwie mogłaby pomóc inwestorom, a co za tym idzie, przyszłym nabywcom, z aktualnym deficytem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe.
Jednakże druga z planowanych zmian oceniana jest krytycznie przez inwestorów. Mowa tutaj o planowanym zlikwidowaniu dotychczasowych uprawnień po stronie gmin do ustalania ilości miejsc parkingowych dla danej inwestycji i ustalenie odgórnie na poziomie ustawodawcy sztywnego miernika w postaci 1,5 miejsca postojowego na każde nowe mieszkanie w inwestycji. Jak wynika z uzasadnienia projektu, zmiana ma wyjść naprzeciw aktualnym potrzebom mieszkańców. Jednakże powyższe skutkować będzie wzrostem cen każdej nowej inwestycji, a to ze względu na konieczność budowania większej powierzchni garaży podziemnych. Co za tym idzie, inwestorzy będą zmuszeni do rezygnacji z planowej inwestycji ze względu na brak jej opłacalności lub zwiększenie cen mieszkań, co może z kolei skutkować zmniejszeniem się liczby nabywców mieszkań. Należy mieć także na uwadze, iż niektóre inwestycje nie będą w ogóle możliwe do zrealizowania, bowiem wykonanie parkingu podziemnego będzie wyłączone ze względu na uwarunkowania przestrzenne lub ograniczenia przyrodnicze. Konkludując, ustawodawca planowaną zmianą może osiągnąć rezultat odwrotny do zamierzonego. Warto jednak dodać, że Senat uchwałą z dnia 22 lutego br. odrzucił ww. projekt ustawy o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych. Czekamy na stanowisko Sejmu.
Dnia 2 marca 2023 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 stycznia 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie. Przepisy rozporządzenia określają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i związane z nimi urządzenia budowlane oraz ich usytuowanie. Zgodnie z §49 rozporządzenia, jego przepisów w nowych brzmieniu nie stosuje się do budowli rolniczych w stosunku do których przed dniem wejścia w życie rozporządzenia: 1) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub został złożony wniosek o wydanie takiej decyzji lub 2) rozpoczęto budowę niewymagającą pozwolenia na budowę.
Wreszcie jeszcze jedna istotna zmiana, zgodnie z ustawą z dnia 7 października 2022 r. w sprawie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i ustawy – Prawo budowlane, od dnia 28 kwietnia br. wejdzie w życie obowiązek po stronie podmiotu, który planuje sprzedaż lub wynajęcie budynku, jego części lub lokalu, świadectwa charakterystyki energetycznej, tj. dokumentu określającego wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem obiektu budowlanego (tj. energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, czy przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w przypadku budynków niemieszkalnych także oświetlenia). Obowiązek zlecenia sporządzenia świadectwa co 10 lat został wyłączony względem istniejących budynków lub lokali, które nie będą przedmiotem umowy sprzedaży lub umowy najmu, tj. wykorzystywanych „na własny użytek”.
Oczywiście monitorujemy na bieżąco co dzieje się na rynku nieruchomości i zapoznaliśmy się z ostatnimi propozycjami rozwiązań w ramach walki z patodeweloperką. Propozycje te są jednak na tyle ogólne, że na tym etapie nie będziemy ich analizować. Mogą się Państwo z nimi zapoznać na oficjalnej stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/stoppatodeweloperka.
Za tydzień wracamy do analizy projektu zmiany ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Tym razem w zakresie planu ogólnego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 03 kwietnia 2023 r.
autorzy:
