Szanowni Państwo, w dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przybliżymy czym jest współwłasność, jakie są jej rodzaje oraz w jaki sposób może dojść do jej ustanowienia. Tym samym rozpoczynamy serię artykułów dotyczących współwłasności.
Na wstępie należy wskazać, że współwłasność jest szczególną formą prawa własności, polegającą na tym, że jedna rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności kilku osób, których prawa są co do zasady jednakowe (zob. post. SN z dnia 17.10.2003 r., sygn. akt IV CK 115/02). W związku z powyższym do współwłasności stosuje się wprost przepisy o prawie własności.
Zgodnie z art. 195 k.c. przedmiotem współwłasności może być tylko rzecz (ruchoma lub nieruchoma), natomiast przedmiotem współwłasności nie może być np. prawo użytkowania wieczystego (wtedy mamy do czynienia z współużytkowaniem) czy też prawo najmu (współnajem). Pomimo, że powyższe formy nie stanowią współwłasności to w drodze analogii mają do nich zastosowanie przepisy o współwłasności uregulowane w kodeksie cywilnym. Współwłasność charakteryzuje się następującymi cechami: jednością przedmiotu (rzeczy), wielością podmiotów (właścicieli) oraz niepodzielnością wspólnego prawa.
Pierwszą cechą jaką charakteryzuje się prawo współwłasności jest jedność przedmiotu będącego we współwłasności. Chodzi tutaj o to że przedmiotem współwłasności będzie jedna, określona rzecz ruchoma lub nieruchoma. W związku z powyższym przedmiotem współwłasności nie będzie zbiór rzeczy, np. księgozbiór czy stado zwierząt gospodarczych (a tylko każda poszczególna rzecz, czyli każda książka i każdy koń).
Wielość podmiotów nie powinna budzić wątpliwości, bo cecha ta po prostu oznacza, że aby mówić o współwłasności musi być co najmniej dwóch współwłaścicieli. Nie ma tutaj ograniczeń co do największej możliwej liczby.
Niepodzielność wspólnego prawa oznacza się tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada te same uprawnienia względem rzeczy jakie przysługują innym współwłaścicielom. W związku z powyższym każdy ze współwłaścicieli może wykonywać swoje uprawnienia równocześnie oraz względem całej rzeczy. Co prawda w obrocie spotykamy się z podziałem rzeczy do korzystania (podział quoad usum) dokonywanego najczęściej w formie umowy, jednakże takie rozgraniczenia nie wpływa na sam charakter prawa współwłasności, które po prostu określa sposób wykonywania tego prawa przez poszczególnych współwłaścicieli. Współwłasność dzielimy na:
a. Współwłasność o charakterze ułamkowym, która charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada oznaczony udział w prawie własności rzeczy, którym może dysponować według swojego uznania (np. sprzedać lub darować osobie trzeciej). W praktyce naszej Kancelarii najczęściej mamy do czynienia z prawem współwłasności w nieruchomości gruntowej lub w nieruchomości wspólnej. Przy czym w przypadku nieruchomości wspólnej oprócz ogólnych przepisów określonych w k.c. zastosowanie będą miały także przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która m.in. reguluje współwłasność w częściach wspólnych nieruchomości wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości.
b. Współwłasność o charakterze łącznym, jest niepodzielnym prawem współwłasności, które powstaje jedynie w powiązaniu z określonym stosunkiem podstawowym z którego wynika, np. rzeczy wchodzące w skład majątku wspólników spółki cywilnej lub przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Powyższy rodzaj współwłasności charakteryzuje się w szczególności brakiem możliwości rozporządzania rzeczą przez jednego ze współwłaścicieli. W związku z powyższym, w przypadku np. sprzedaży rzeczy, wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli i nie można po prostu sprzedać swojego udziału.
Prawo współwłasności można nabyć na kilka sposobów. Do najczęstszych źródeł powstania współwłasności zaliczamy:
a. w wyniku czynności prawnych, np. zawierając umowę (np. sprzedaży lub darowizny) lub poprzez złożenie jednostronnego oświadczenia woli,
b. z mocy prawa w tym w szczególności na podstawie kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do najbardziej powszechnych zdarzeń prawnych, na podstawie których powstaje współwłasność z mocy prawa, należy zaliczyć powstanie współwłasności o charakterze ułamkowym w wyniku stwierdzenia nabycia spadku przez kilku spadkobierców (dziedziczenie) oraz powstanie współwłasności o charakterze łącznym w związku z zawarciem małżeństwa, skutkujące powstaniem małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej,
c. w wyniku wydania orzeczenia sądowego o charakterze konstytutywnym, np. postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, gdy nieruchomość w drodze licytacje nabyło kilka osób.
Podsumowując, prawo współwłasności jest szczególną formą prawa własności, która w zależności od źródła jej powstania może przybierać różne formy, korzysta z takich samych środków ochronny (z pewnymi różnicami, o których będziemy mówić w kolejnych artykułach) jak prawo własności. Niemniej oznacza to także, że na współwłaścicielach spoczywają takie same obowiązki jak na właścicielach.
W następnym artykule wskażemy Państwu prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości, w tym uprawnień przysługującym właścicielom względem reszty współwłaścicieli oraz praw i obowiązków wobec podmiotów trzecich, w tym organów administracji publicznej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 listopada 2023 r.
autorzy:
