W dzisiejszym wydaniu „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” przygotowaliśmy ostatni artykuł w cyklu, w którym przybliżamy Państwu zagadnienia z zakresu Prawa Wodnego, poświęcając go tematyce związanej z realizacją inwestycji nad brzegiem wód. Nie ulega wątpliwości, że grunty posiadające bezpośredni dostęp do linii brzegowej cechuje ogromny potencjał inwestycyjny i cieszą się one rosnącą popularnością. Jednak ich zabudowa wiąże się z szeregiem ograniczeń i wymogów, które należy zweryfikować przed przystąpieniem do realizacji przedsięwzięcia.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że nie każda działka położona nad brzegiem wód śródlądowych lub morskich, może zostać przeznaczona pod inwestycję budowlaną. Możliwość zabudowy determinują, jak wszędzie, postanowienia obowiązującego na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). Uchwały rad gmin w sprawie zatwierdzenia MPZP, mogą zawierać w sobie postanowienia związane między innymi z ochroną środowiska lub przeznaczeniem terenu na cele zieleni/terenów publicznych czy zabudowy letniskowej. W przypadku braku obowiązującego MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („WZ”). W takim przypadku, należy zapoznać się z postanowieniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które musi zawierać opis przyszłego zagospodarowania nieruchomości.
Ze względu na swoją istotność dla środowiska, obszary położone nad wodami śródlądowymi i morskimi mogą być objęte ochroną wynikającą z ustawy o ochronie przyrody. Zgodnie z art. 17 tej ustawy, na obszarze parków krajobrazowych obowiązuje zakaz wznoszenia nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 metrów od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz 100 metrów od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących. Analogiczny zakaz dotyczy gruntów położonych na terenach obszaru chronionego krajobrazu. Kluczowe w tym wypadku jest właściwe wyznaczenie linii brzegowej, ponieważ to od jej przebiegu zależy dystans jaki inwestor będzie musiał zachować od zbiornika wodnego. W przypadku wód morskich, jeżeli działka położona jest w pasie technicznym brzegu morskiego lub przy brzegu klifowym, ww. zakaz zabudowy został zwiększony do 200 m. W praktyce należy również zweryfikować czy nieruchomość lub jej sąsiedztwo nie znajdują się na obszarze Natura2000. Występowanie gatunków chronionych lub ich siedlisk może skutecznie uniemożliwić proces budowlany. Należy też pamiętać, że z uwagi na ustanowienie obszarów chronionych, ale też z innych przepisów prawa może wynikać obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej na realizację planowanego przedsięwzięcia.
Kolejne ograniczenia w możliwości zabudowy możemy odnaleźć w Prawie budowlanym. W art. 27 ww. ustawy ustanowiono zakaz grodzenia nieruchomości, które przylegają do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu. W związku z tym, że większość wód śródlądowych stanowi własność Skarbu Państwa jest to istotne zagadnienie, chociażby gdy w ramach inwestycji, oferowany jest bezpośredni dostęp do linii brzegowej lub prawo do korzystania z pomostu. Co więcej właściciel takiej nieruchomości nie może uniemożliwiać przechodzenia przez wspomniany pas o szerokości 1,5 m. Nabywając prawo własności tego rodzaju gruntu, należy liczyć się również z koniecznością udostępnienia swojej nieruchomości specjalistycznym służbom w celu realizowania zadań z zakresu gospodarki wodnej.
Możliwość zabudowy determinują również warunki gruntowe i ewentualne zagrożenie powodziowe. Przed zakupem nieruchomości konieczna jest weryfikacja czy obszar na którym się znajduje, nie jest położony na terenach zalewowych lub zagrożonych powodziom. W takim wypadku, zgodnie z art. 390 ustawy Prawo wodne, wzniesienie tak położonego, nowego obiektu budowlanego, będzie wymagało uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Pozwolenie to będzie również konieczne w przypadku prowadzenia prac, których efektem będzie zmiana ukształtowania terenu na gruntach przylegających do wód, które to zmiany mają wpływ na warunki przepływu wód. Zachęcamy do zapoznania się z artykułem poświęconym w całości temu zagadnieniu.
Działki zlokalizowane nad brzegami wód śródlądowych oraz morskich, posiadają duży potencjał zarówno pod kątem inwestycji mieszkaniowych jak i wypoczynkowych. Jednak przez przystąpieniem do jej realizacji konieczne jest poddanie nieruchomości odpowiedniej analizie jeszcze na etapie jej nabycia. O realnych możliwościach jej zabudowy decyduje szereg wskazanych powyżej warunków.
Zapraszamy do bieżącego śledzenia „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki”, w ramach których już w przyszłym tygodniu rozpoczniemy nowy cykl związany z prawem pierwokupu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 08 kwietnia 2024 r.
autor:
