W dzisiejszym Wtorkowym Poranku dla Budowlanki kontynuujemy omawianie kwestii związanych z pierwokupami, jednak dziś chcemy skupić się na tych odrobinę rzadziej spotykanych w praktyce.
Pierwokup nieruchomości położonych na terenach portów i przystani morskich
Pierwokup ten został uregulowany w art. 4 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich. Podmiot zarządzający portem lub przystanią morską ma prawo do (i) pierwokupu przy sprzedaży, (ii) pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego, w stosunku do nieruchomości położonych w granicach portów lub przystani morskich. Do prawa pierwszeństwa stosuje się odpowiednio przepisy o prawie pierwokupu. Gdy podmiot zarządzający portem lub przystanią nie skorzysta z prawa pierwokupu lub pierwszeństwa, prawo to przysługuje Skarbowi Państwa. W sytuacji, gdy nie został powołany podmiot zarządzający portem lub przystanią morską, to prawo pierwokupu przysługuje gminie właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Prawa pierwokupu i pierwszeństwa w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach morskiego portu wojennego lub graniczących z terenami zamkniętymi ustalonymi przez Ministra Obrony Narodowej są wykonywane przez właściwe w tych sprawach jednostki organizacyjne podległe Ministrowi Obrony Narodowej lub przez niego nadzorowane, przed uprawnieniami zarządców portów czy gminy. Notariusz przekazuje w takim przypadku wypis aktu notarialnego Ministrowi Obrony Narodowej.
Sprzedaż, przeniesienie użytkowania wieczystego lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości dokonane z naruszeniem prawa pierwokupu lub pierwszeństwa określonego w ustawie o portach i przystaniach morskich, są nieważne.
Podmiot zarządzający oraz Skarb Państwa, gmina, jednostki organizacyjne podległe Ministrowi Obrony Narodowej lub przez niego nadzorowane, wykonują prawo pierwokupu, prawo pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste lub przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania od notariusza wypisu aktu notarialnego. Termin 6 miesięcy dotyczy łącznie wszystkich uprawnionych podmiotów.
Nieruchomości położone na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej
Jeżeli nieruchomość znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, to zarządzającemu strefą służy prawo pierwokupu w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego. Wynika to z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (,,ustawa o SSE’’).
Specjalną Strefą Ekonomiczną jest wyodrębniona zgodnie z ustawą o SSE, niezamieszkała część terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na której terenie może być prowadzona działalność gospodarcza na zasadach określonych ustawą. Strefa może być ustanowiona w celu przyspieszenia rozwoju gospodarczego części terytorium kraju, w szczególności przez: (i) rozwój określonych dziedzin działalności gospodarczej, (ii) rozwój nowych rozwiązań technicznych i technologicznych oraz ich wykonywanie w gospodarce narodowej, (iii) rozwój eksportu, (iv) zwiększenie konkurencyjności wytwarzanych wyrobów i świadczonych usług, (v) zagospodarowanie istniejącego majątku przemysłowego i infrastruktury gospodarczej, (vi) tworzenie nowych miejsc pracy, (vii) zagospodarowanie niewykorzystanych zasobów naturalnych z zachowaniem zasad równowagi ekologicznej. Specjalne Strefy Ekonomiczne ustanawia Rada Ministrów na wniosek ministra właściwego do spraw gospodarki w drodze rozporządzenia. Strefa może być ustanowiona wyłącznie na gruntach stanowiących własność zarządzającego, Skarbu Państwa, jednoosobowej spółki Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo związku komunalnego lub będących w użytkowaniu wieczystym zarządzającego albo jednoosobowej spółki Skarbu Państwa. Strefa może być ustanowiona także, jeżeli nabycie przez zarządzającego lub jednostkę samorządu terytorialnego prawa do gruntów wynika z umowy zobowiązującej, która przewiduje ustanowienie strefy jako jedyny warunek nabycia.
Z tytułu własnościowego prawa do lokalu
Zgodnie z art. 17(2) ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.
Ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych
Prawo pierwokupu odnajdziemy również w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Zgodnie z art. 26 ust. 2 tejże ustawy w razie sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Wspólnotami gruntowymi są, według ustawy, nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne nadane w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan – rolników na wspólną własność.
Na rzecz jednostki samorządu terytorialnego wynikający z ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, organ egzekucyjny dokonujący egzekucji z nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wzywa właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do oświadczenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania czy skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego nie skorzysta z prawa pierwokupu albo organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo pierwokupu wygasa. Jeżeli oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu zostało doręczone organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie, organ ten oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Postanowienie w sprawie wysokości ceny nabycia wywiera skutki przybicia. Postanowienie to doręcza się jednostce samorządu terytorialnego, zobowiązanemu i wierzycielowi. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.
Jak widać powyżej, prawo pierwokupu przysługuje w wielu różnych przypadkach i przed sprzedażą czy zakupem naszej nieruchomości należy dokładnie zbadać, czy będzie ono przysługiwało i komu, gdyż skutki jego pominięcia są niezwykle dotkliwe.
Niniejszym artykułem kończymy przygotowany dla Państwa cykl dotyczący prawa pierwokupu. Wobec powyższego już dziś zapraszamy Państwa do lektury naszego kolejnego artykułu w ramach naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki, który dotyczyć będzie najciekawszych interpretacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczących projektu budowlanego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 15 lipca 2024 r.
autor:
