Dzisiejszy artykuł, jako że mamy pierwszy wtorek czerwca, powinien być o zmianach w prawie. Jednakże o najważniejszej zmianie w maju 2025 r., a więc o przyjęciu nowelizacji ustawy deweloperskiej w zakresie tzw. jawności cen, pisaliśmy już w zeszłym tygodniu (#255). Wobec tego dziś przedstawiamy Państwu ostatni artykuł z cyklu dot. hipotek, dotyczący tematyki hipotek na przynależnościach oraz częściach składowych nieruchomości obciążonej.
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece („UKWH”), hipoteka ustanawiana na nieruchomości obciąża także jej przynależności oraz części składowe. Dotyczy to(każdego rodzaju hipoteki, to jest umownej, przymusowej czy też ustawowej.
Czym są „przynależności” nieruchomości?
Na wstępie, należy przybliżyć czym właściwie są przynależności. Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym, przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną (art. 51 KC).
Zatem „przynależnościami” nazywane są rzeczy ruchome, które znajdują się na nieruchomości – przysługują właścicielowi i pozostają w gospodarczym związku z hipoteką obciążającą nieruchomość. Hipoteka obciążająca własność rozciąga się również z mocy prawa na te przynależności. Rozporządzenie nieruchomością wiąże się zarówno z możliwością rozporządzenia jej przynależnościami, jak i samą nieruchomością, z ich wyłączeniem. Zbyte przynależności zostają z mocy prawa zwolnione spod zabezpieczenia, chyba, że znajdują się nadal „w granicach przestrzennych” nieruchomości obciążonej albo zbycie przynależności nastąpiło w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną (art. 86 UHWH).
Przynależnościami mogą być na przykład: maszyny rolnicze, meble, zwierzęta hodowlane, czy sprzęty RTV.
W przypadku egzekucji z nieruchomości, zajęciem komorniczym objęte zostają również przynależności znajdujące się na terenie nieruchomości. Z tym, że do chwili zajęcia, wierzyciel nie może odmówić usunięcia przynależności, jeśli właściciel nie narusza w ten sposób zasad prawidłowej gospodarki. Od chwili zajęcia wierzyciel może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności także w przypadku, gdy takie działanie właściciela nie narusza zasad prawidłowej gospodarki.
Przez przemijające pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną np. przez użyczenie jej (art. 51 § 3 KC), przynależność nie traci swojego charakteru. Natomiast poprzez trwałe zerwanie tego związku, np. poprzez sprzedaż, rzecz przestaje być przynależnością. Samochód właściciela gospodarstwa ogrodniczego stanowi przynależność nieruchomości, na której to gospodarstwo jest prowadzone, jeżeli jest przeznaczony do transportu warzyw i owoców. Jeżeli natomiast przeznaczony jest tylko do osobistego użytku właściciela tego gospodarstwa, nie stanowi przynależności (orzeczenie SN z 6.04.1960 r., 4 CR 895/59).
Czym są „części składowe” nieruchomości?
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 KC).
Częściami składowymi są na przykład budynki, budowle i inne urządzenia trwale związane z gruntem, drzewa, rośliny (od chwili zasadzenia lub zasiania), a także instalacje zamontowane na nieruchomości, drzwi, okna i piece, i to właśnie one będą też obciążone hipoteką.
Podobnie jak przy przynależnościach, zabezpieczenie hipoteczne nie ulega rozciągnięciu na części składowe obciążonej nieruchomości w przypadku, gdy część składowa zostanie usunięta poza granice przestrzenne nieruchomości albo gdy wprawdzie pozostaje ona na nieruchomości, lecz pozostaje zbyta zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia ma formę pisemną z datą pewną. Pojęcie „zasad prawidłowej gospodarki” nie jest zdefiniowane ani w kodeksie cywilnym ani w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Przyjmuje się, że właściciel narusza granice prawidłowej gospodarki, gdy zbywa odłączoną część składową nieodpłatnie albo gdy przyjmuje lub zastrzega na swoją rzecz świadczenie o wartości niżej niż wartość rynkowa.
Dla przykładu, hipoteka wciąż będzie obciążać odłączoną część składową, dopóki ta znajduje się w granicach przestrzennych nieruchomości obciążonej, na przykład – ścięte na nieruchomości drzewa wciąż się na niej znajdują, zebrane na nieruchomości owoce wciąż przechowywane są w jej obrębie.
Do części składowych stosuje się per analogiam, jak w przypadku przynależności, przepisy dotyczące możliwości sprzeciwienia się przez wierzyciela ich usunięciu z nieruchomości.
Podsumowując powyższe rozważania należy wskazać, że w przypadku przynależności lub części składowych znajdujących się na nieruchomości hipoteka będzie obciążać również powyższe.
Wracając jeszcze do kwestii aktualnych zmian w prawie informujemy, że na dzień opracowania tego artykułu nie została podana informacja o podpisaniu przez Prezydenta przyjętej przez Sejm 21 maja 2025 r. ustawy nowelizującej ustawę deweloperską.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 30 maja 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
