W dzisiejszym artykule z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” pragniemy przybliżyć Państwu tematykę jaką jest ustanawianie hipoteki na udziałach.
Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka może zostać ustanowiona na następujących prawach:
- prawie własności nieruchomości,
- prawie użytkowania wieczystego nieruchomości,
- spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
- wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (tzw. „subintabulat”).
W sytuacji, gdy wybrane prawo przysługuje łącznie kilku osobom, hipoteka będzie obciążać poszczególne udziały przysługujące tym osobom. Należy jednak zastrzec, że w przypadku, gdy nieruchomość jest własnością jednego właściciela, a nie kilku, nie jest możliwe „wydzielenie” udziału w nieruchomości przez takiego jedynego właściciela i obciążenie go.
Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na udziale we współwłasności, czego nie można mylić z obciążeniem fizycznie oznaczonej części nieruchomości, na przykład wydzielonej geodezyjnie działki.
Istnieje natomiast możliwość ustanowienia osobnych hipotek na poszczególnych udziałach. Z tym, że taka hipoteka ustanawiana na udziale powinna obejmować cały udział.
Do ustanowienia hipoteki na udziale wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Co do zasady, gdy jeden ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych pragnie obciążyć swój udział hipoteką, nie potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych na takie obciążenie. Wynika to z przepisów o współwłasności zamieszczonych w kodeksie cywilnym, które to przepisy stosuje się do przepisów dotyczących hipotek. Zasada ta jednak nie ma zastosowania w stosunku do przepisów dotyczących udziałów wchodzących w skład spadku – w stosunku do których, w razie ich obciążenia, wymagana jest zgoda pozostałych spadkobierców. W razie braku zgody, czynność taka uważana jest za bezskuteczną.
Ciekawym zagadnieniem dotyczącym obciążania udziałów hipoteką jest kwestia związana ze zniesieniem (sądowym lub umownym) współwłasności lokali w sytuacji, gdy część z nich jest obciążona hipotekami, co było przedmiotem rozstrzygnięcia przez Trybunał Konstytucyjny.
W stanie faktycznym, który stanowił kanwę orzeczenia trybunalskiego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn. P 15/12) wystąpiono o bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali na rzecz tych osób, których udziały w nieruchomości wspólnej były wolne od obciążeń hipotecznych, z pozostawieniem hipotek w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej na udziałach dotychczasowych dłużników rzeczowych (hipotecznych) wpisanych do księgi wieczystej z której lokale miały być wyodrębnione.
Wskazano, że w przeciwnym razie wierzyciel hipoteczny byłby nadmiernie uprzywilejowany i „nadzabezpieczony”, co miałoby miejsce kosztem tych osób, które nie są uczestnikami postępowania o wpis hipoteki w księdze wieczystej.
Ponadto argumentowano, że w razie niezaspokojenia wierzycieli przez dłużników hipotecznych, po zniesieniu współwłasności, każdy ze współwłaścicieli (nawet niebędący dłużnikiem) narażony byłby na licytacyjną sprzedaż własnego lokalu. Rodziłoby to sytuację, w której na status prawny określonego lokalu większy wpływ ma wierzyciel hipoteczny niż właściciel lokalu, który nie pozostaje jego dłużnikiem osobistym.
We wspomnianym orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny wskazał, że nie sposób zgodzić się z poglądem, że każde obciążenie udziału wprowadza wszystkich współwłaścicieli w orbitę oddziaływania stosunku łączącego wierzyciela hipotecznego (np. banku) z dłużnikiem (tj. współwłaścicielem nieruchomości) i wpływa na ich sytuację prawną w razie zaistnienia pewnych zdarzeń, np. zniesienia współwłasności. Podkreślił jak konieczna jest raczej troska ustawodawcy o interesy właścicieli lokali, których udziały nie są i nie powinny zostać obciążone. Orzekł, że to wierzyciel powinien powziąć ryzyko związane z tymczasowym charakterem współwłasności.
Podsumowując powyższe rozważania wskazać należy, że w sytuacji obciążenia udziału w nieruchomości hipoteką, hipoteka taka powinna obciążać tylko ten konkretny udział w nieruchomości. W związku z czym wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia tylko i wyłącznie z tego udziału, na przykład w drodze postępowania egzekucyjnego, natomiast nie ma prawa do „przejęcia” całej nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 14 kwietnia 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
