W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”, zapraszamy Państwa do kontynuacji tematyki związanej z hipoteką. Chcielibyśmy odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące hipoteki przymusowej.
Czym jest hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa to jeden z rodzajów hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe uzyskiwane na nieruchomości lub nieruchomościach dłużnika celem zabezpieczenia wierzytelności. Poświęcone jej przepisy zostały uregulowane w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece („UKWiH”). Podstawowe znaczenie dla zrozumienia tej instytucji ma art. 109 KWU, zgodnie z którym: Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
Jak więc widzimy to właśnie przymusowy charakter stanowi podstawową cechę odróżniającą tą hipotekę. Jej powstanie nie jest bowiem wynikiem współpracy dłużnika, a jednostronnej czynności prawnej podjętej przez wierzyciela. W związku z tym dla jej uzyskania nie jest konieczna ani zgoda, ani nawet wiedza dłużnika. To zważywszy dokładnie na ten przymusowy charakter ustawodawca nie posługuje się w stosunku do omawianej hipoteki pojęciem „ustanowienia”, a „uzyskania”.
Należy pamiętać, że podobnie do hipoteki umownej, hipoteką przymusową możemy posłużyć się tylko do zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej.
Zgodnie z poglądem przyjmowanym w orzecznictwie, hipoteka przymusowa nie jest środkiem egzekucyjnym (tak np. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2016 r. (sygn. akt IV CSK 205/15). Ustanawia się ją przede wszystkim celem zabezpieczenia wykonania zobowiązania i ułatwienia przyszłego postępowania egzekucyjnego.
W związku z art. 67 UKWiH powstanie hipoteki przymusowej uzależnione jest od ujawnienia wpisu w IV dziale księgi wieczystej prowadzanej dla nieruchomości. To właśnie z odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej wynika pierwszeństwo zaspokojenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności przed wierzycielami osobistymi dłużnika.
Instytucję hipoteki przymusowej regulują także przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa („Ordynacja Podatkowa”) oraz ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych („Ustawa o Systemie Ubezpieczeń Społecznych”). W praktyce znacząca część hipotek przymusowych uzyskiwana jest, na podstawie wyżej wymienionych ustaw, celem zabezpieczenia wierzytelności należnych Skarbowi Państwa i jednostką samorządu terytorialnego. W tych przypadkach wnioski o wpis hipoteki przymusowej do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomość składane są na podstawie stosownych decyzji administracyjnych przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego lub Zakład Ubezpieczeń Społecznych jako dysponenta FUS.
Co może być przedmiotem hipoteki przymusowej?
Zgodnie z treścią art. 109 UKWiH przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być wszystkie nieruchomości dłużnika. O ile nic innego nie wynika z dokumentu stanowiącego podstawę do uzyskania hipoteki, to wierzyciel może podjąć decyzję, czy hipoteka obciąża tylko jedną, część czy wszystkie nieruchomości dłużnika.
Do hipoteki przymusowej znajduje również zastosowanie art. 65 UKWiH stanowiący, że przedmiotem hipoteki może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie;
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Wyżej wymieniony zakres precyzują dodatkowo przepisy oraz art. 34 § 3–4 Ordynacji Podatkowej, a także art. 26 ust. 3a i 3b Ustawy o Systemie Ubezpieczeń Społecznych, zgodnie z którymi hipoteką przymusową może być objęta również:
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika lub dłużnika;
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika lub dłużnika i jego małżonka;
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki;
- statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.
Na czyjej nieruchomości może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa może być ustanowiona na nieruchomościach dłużnika będących jego własnością.
W przypadku małżeństw o ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej hipoteka zgodnie z utrwaloną linia orzeczniczą Sądu Najwyższego (Postanowienie Sądu Najwyższego, z dnia 28 października 2022 r., sygn. akt I CSK 3073/22) hipoteka przymusowa ustanowiona może zostać na nieruchomości znajdującej się we wspólnym majątku małżonków tylko o ile dokument stanowiący podstawę uzyskania hipoteki przymusowej wystawiony został na oboje małżonków.
Podobnie w przypadku wspólników spółki cywilnej, gdy przedmiotem hipoteki przymusowej ma być nieruchomość będąca współwłasnością łączną wspólników tytuł wykonawczy stanowiący podstawę do wpisu musi być wystawiony przeciwko wszystkim wspólnikom.
Nie można natomiast uzyskać hipoteki przymusowej na nieruchomości osoby trzeciej.
Jakie dokumenty mogą stanowić podstawę do uzyskania hipoteki przymusowej?
Warunkiem koniecznym do uzyskania hipoteki przymusowej jest tytuł prawny w postaci:
- tytułu wykonawczego wydanego w postępowaniu sądowym tudzież wystawionego przez organ egzekucyjny;
- dokumentu wydawanego na podstawie przepisów szczególnych Ordynacji Podatkowej i Ustawy o Systemie Ubezpieczeń Społecznych;
- zagranicznego tytułu wykonawczego.
Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa na podstawie art. 94 KWU wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Hipoteka ta wygasa również poprzez odpadnięcie podstawy jej wpisu poprzez np. uchylenie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia czy decyzji administracyjnej.
Celem wykreślenia hipoteki przymusowej konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości stosownego wniosku do sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentem potwierdzającym spłatę długu lub uchylenie podstawy do uzyskania hipoteki przymusowej.
Mam nadzieję, że udało nam się odpowiedzieć na podstawowe pytania związane z tematyką hipoteki przymusowej. Serdecznie zachęcamy do dalszego śledzenia naszego cyklu, ponieważ już niebawem pojawią się kolejne artykuły dotyczące tematyki hipotek.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 28 kwietnia 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
