Dzisiaj zmieniamy całkowicie temat, by pochylić się nad zagadnieniem, które poruszyło rynek deweloperski w ostatnim tygodniu – tj. zapowiadanymi zmianami mającymi przyśpieszyć terminy rozpatrywania wniosków składanych do ksiąg wieczystych. Doniesienia medialne nie wynikają z żadnych opublikowanych projektów ustaw lub rozporządzeń – otrzymaliśmy w tym temacie jednak zapytania od Państwa, wobec tego postanowiliśmy przedstawić, co zapowiada ministerstwo sprawiedliwości.
Po pierwsze, ministerstwo planuje rozesłać do sądów zarządzenia porządkowe, które ma nakazywać rozpatrywania spraw o wpis w księgach wieczystych priorytetowo. Doniesienia medialne nie podają o jakie konkretne wpisy chodzi, a przecież wykreślenie też jest wpisem. Co więcej, przy zakupie nieruchomości najpierw trzeba dotychczasowego właściciela wykreślić, a dopiero potem można wpisać nabywcę oraz np. hipotekę. Sądy rozpatrują wnioski w kolejności wpływów i nadanie priorytetu określonej kategorii spraw przyczyni się zapewne do paraliżu pozostałych wniosków, jak np. wpisy służebności czy wykreślenie roszczeń z tytułu opłaty przekształceniowej.
Po drugie, w zapowiedziach pojawia się informacja, że wpisów w księgach wieczystych mieliby dokonywać notariusze. Pomysł ten wydaje się ciekawy, choć pozostaje wiele niewiadomych. Nie wiadomo jakiego rodzaju wpisów mieliby dokonywać – co oznacza „niektórych” i czy będą one tylko związane z wpisem własności czy założeniem księgi wieczystej dla lokali, gdy zakup dokonywany jest z kredytu. Ministerstwo wskazuje, że motywem podjęcia działań jest wysoki koszt obsługi kredytu związanego z oczekiwaniem na wpis hipoteki jako zabezpieczenia banku, może się zatem okazać, że zmiany mogą mieć bardzo ograniczony zakres. Z drugiej strony, jeżeli notariusze zyskaliby takie uprawnienia w szerszym zakresie to taka zmiana przyczyniłaby się nie tylko do polepszenia sytuacji nabywców mieszkań, ale i pozytywnie mogłaby wpłynąć na cały rynek obrotu nieruchomościami. Wiele transakcji, które teraz wstrzymywane są na kilka miesięcy w oczekiwaniu na wpis mogłoby zostać przeprowadzonych wcześniej, a ewentualny wzrost kosztów czynności notarialnych byłby mniej dotkliwy w porównaniu do kosztów oczekiwania na wpis. Rozwiązanie miałoby wejść jeszcze w tym roku, więc z niecierpliwością czekamy na konkretne propozycje.
Po trzecie, dobra informacja dla wszystkich kredytobiorców – ministerstwo zapowiada zmiany w prawie bankowym, które mają zobowiązać banki do zwrotu opłat lub prowizji pobranych tytułem zabezpieczenia na okres od wypłaty kredytu do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce oznaczałoby to, że banki te opłaty będą pobierać, ale po dokonaniu wpisu będą one zwracane lub zaliczane na poczet spłaty kredytu. Z zapowiedzi wynika, że nowelizacja prawa bankowego miałaby wejść w życie już w marcu. Na razie nie wiadomo, które kredyty miałyby zostać objęte zmianami, czy tylko te nowo zawierane, te, gdzie sądy jeszcze nie dokonały wpisu hipoteki, czy może w przypadkach, gdzie kredyt nadal jest spłacany. Dla wielu osób będzie to miało istotne znaczenie. Warto podkreślić, że obowiązkowy zwrot ma dotyczyć tylko kredytów hipotecznych udzielonych konsumentom, wobec tego zmiany te nie będą dotyczyć przedsiębiorców.
Podsumowując, z naszej praktyki wynika, że wielomiesięczne oczekiwania na wpis to już nie tylko problemy dużych miast, w których na wpisy oczekuje się nawet rok, ale również w mniejszych sądach pojawiają się coraz większe kolejki. Wobec tego wszelkie działania mające na celu skrócenie okresu rozpatrywania wniosków przez sądy wieczystoksięgowe należy ocenić pozytywnie.
W przyszłym tygodniu, wrócimy do tematyki lex deweloper i pochylimy się nad zagadnieniem związanym z procedurą odwoławczą.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 31 stycznia 2022 r.
autor:
