Zgodnie z zapowiedzią, dzisiejszy artykuł poświęcimy drugiej z instrukcji Prezydenta m. st. Warszawy tj. instrukcji z dnia 15 lipca 2020 r. dotyczącą negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełniania standardu edukacyjnego zgodnie z ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (wersja nr 2) („Instrukcja dot. negocjacji”). Jak wskazywaliśmy razem z instrukcją z dnia 1 lutego 2021 r. dot. zasad prowadzenia dodatkowych konsultacji (o której pisaliśmy tutaj #91 ), są to dokumenty, które powstały jako odpowiedź na trudności deweloperów w stosowaniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”).
Rozpocznijmy jednak krótko od analizy przepisów art. 22 ust. 1 – 6 specustawy mieszkaniowej, który stanowi, że przed podjęciem uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej gmina może zawrzeć z inwestorem porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej, w tym to gmina może zobowiązać się do samodzielnej realizacji zadań wynikających z wniosku inwestora. Zawarcie takiego porozumienia, stanowi podstawę do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji i realizacji inwestycji zostały spełnione w zakresie wynikającym z tego porozumienia (o tych standardach pisaliśmy tu #90).
W przypadku gdy to inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym realizowana będzie inwestycja towarzysząca, porozumienie określa zasady nabycia przez gminę własności lub prawa użytkowania wieczystego tego gruntu, zaś gdy jest to osoba trzecia porozumienie jest również z tym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Zasadniczo ustawodawca umożliwia inwestorowi zawarcie porozumienia z gminą, szczególności może to być istotne w sytuacjach, w których inwestor i gmina uzgodnią w ramach porozumienia sposób realizacji części elementów infrastruktury technicznej lub społecznej. Zwrócić należy uwagę na fakultatywność zawarcia takiego porozumienia, co oznacza uwzględnienie przez ustawodawcę szerszego kontekstu obejmującego realizację inwestycji towarzyszących, przede wszystkim w zakresie realizacji zadań własnych gminy. Z komentowanego przepisu należy wywieść również taką konkluzję, że zawarte porozumienie inwestora z gminą skutkować będzie jego załączeniem do wniosku o wydanie uchwały o lokalizacji inwestycji.
Korzystając z opisanego powyżej upoważnienia ustawowego, Prezydent m. st. Warszawy wydał Instrukcję dot. negocjacji, w której znajdują się podstawowe założenia negocjacji inwestycji towarzyszących, w kontekście funkcji oświatowej.
Po pierwsze, określono zasady obliczania parametrów niezbędnej infrastruktury edukacyjnej. Przy czym z uwagi na zróżnicowane lokalizacje w mieście, a co za tym idzie różne wyposażenie terenów w funkcje oświatowe, ustalono podział miasta na dwie strefy (załączona została mapa):
- strefa uzupełnienia funkcji oświatowych – w zależności od liczby dzieci generowanych przez inwestycję mieszkaniową zapotrzebowanie można wypełnić w drodze przekazania lokalu lub wybudowania placówki,
- strefa konieczności wprowadzenia funkcji oświatowych – zapotrzebowanie można wypełnić wyłącznie poprzez budowę nowych placówek wielkościowo uzależnionych od liczby dzieci generowanych przez inwestycje.
Dodatkowo, z uwagi na różną skalę proponowanych inwestycji mieszkaniowych ustalono przedziały inwestycji mieszkaniowych ze wskazaniem rodzaju placówki będącej spełnieniem standardu edukacyjnego:
- do 200 uczniów – lokal użytkowy w standardzie oświatowym na potrzeby edukacji w ramach inwestycji lub w odległości nie większej niż 800 m od inwestycji spełniający wymogi określone w instrukcji;
- do 300 uczniów – wybudowanie obiektu pozwalającego na utworzenie oddziałów klas I-III, tj. minimum 9 oddziałów;
- powyżej 300 uczniów – wybudowanie placówki szkolnej.
Rozbudowa, nadbudowa oraz przebudowa przez Inwestora istniejącej szkoły wymaga dodatkowych porozumień.
Co więcej, w przypadku projektu do 200 uczniów instrukcja umożliwia inwestorowi tzw. tryb uproszczony, który szczegółowo określa kolejne kroki zawieranych z gminą umów i uzyskiwania dokumentów przekazania lokali na cele oświatowe. W pozostałych przypadkach, Instrukcja ds. negocjacji wskazuje na stosowanie art. 22 specustawy mieszkaniowej w pełnym zakresie.
Kolejny aspekt poruszany przez omawianą instrukcję to zakres negocjacji odnoszący się do przeliczenia parametrów wynikających z oczekiwanych standardów oświatowych na udział planowanej pow. edukacyjnej w całej powierzchni użytkowej projektu. Dla ułatwienia celów negocjacyjnych w przyjęto:
a) oczekiwany parametr udziału infrastruktury oświatowej w wysokości 4% powierzchni użytkowo – mieszkalnej danego projektu,
b) oczekiwany parametr powierzchni edukacyjnej przekazanej nieodpłatnie lub za symboliczną kwotę to lokal/obiekt o powierzchni w wysokości 2,5% powierzchni użytkowo – mieszkalnego danego projektu,
c) różnica między podanymi wyżej wartościami jest elementem negocjacji, a zwiększenie powierzchni ponad limit pkt. B ma być przedmiotem negocjacji na temat wykupu/zamiany lub innych rozwiązań opartych o wartość rynkowa dodatkowej powierzchni,
d) w przypadku braku możliwości lub zainteresowania zaangażowania finansowego ze strony Miasta ustala się przyjęcie do dalszych negocjacji parametrów określonych w pkt. B.
Ponadto ustalony został margines negocjacyjny w zakresie docelowych parametrów określonych powyżej na poziomie +/- 15% w zależności od uwarunkowań projektu, takich jak: lokalizacja, dostępność terenów zieleni, zakres ochrony konserwatorskiej lub przyrodniczej.
Instrukcja odnosi się również do standardów placówki oświatowej, dla projektów powyżej 200 uczniów, jako obowiązujące Standardy architektoniczne i funkcjonalne dla szkół podstawowych i zespołów szkolno – przedszkolnych m st. Warszawy, które w szczegółowych możecie Państwo znaleźć na stronach Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.
Podsumowując, omówiona przez nas Instrukcja ds. negocjacji określa inwestorom szczegółowe wytyczne dot. realizacji inwestycji towarzyszących, w zakresie pokrycia zapotrzebowania na funkcje oświatowe. Oba te dokumenty, razem z Instrukcją ds. konsultacji niewątpliwie w uregulowanych zakresach mają ułatwić potencjalnym inwestorom realizację inwestycji mieszkaniowej sprawniej niż w oparciu o przepisy samej specustawy mieszkaniowej.
Nie zamykamy jeszcze tematu lex deweloper i w przyszłym tygodniu poruszymy zagadnienia związane z nabywaniem nieruchomości rolnych w przypadku zastosowania specustawy mieszkaniowej.
Wspólnie z Rzeczpospolitą oraz Polskim Związkiem Firm Deweloperskich zapraszamy Państwa na szkolenie pt. „Branża deweloperska w obliczu nowej ustawy deweloperskiej”. Celem szkolenia jest omówienie zmian, na które muszą przygotować się deweloperzy od 1 lipca 2022 r. w związku z wejściem w życie nowej ustawy. Szczegóły znajdziecie Państwo na stronie konferencje.rp.pl.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 07 marca 2022 r.
autor:
