Koniec roku to zawsze czas podsumowań, zaś początek nowego to czas planów – i tym też zajmiemy się w dzisiejszym artykule w ramach naszego cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”. W dzisiejszy wtorkowy poranek chcemy podsumować poprzedni rok 2023, wskazać wpływ tych zmian i pokazać z jakimi wyzwaniami przyjdzie się nam zmierzyć w rozpoczynającym się właśnie 2024 roku.
Nowelizacja planowania i zagospodarowania przestrzennego
Dla rynku nieruchomości najważniejszą zmianą była niewątpliwie nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zeszłym roku temu zagadnieniu poświęciliśmy w naszych porankach najwięcej miejsca i analizowaliśmy te zmiany w 19 artykułach. Dlatego dzisiaj nie będziemy już wchodzić w szczegóły i zachęcamy do zapoznania się z naszymi opracowaniami. Warto wspomnieć tylko, że pomimo tego, że nowelizacja weszła w życie w dniu 24 września 2023 r., to wiele z jej rozwiązań tak naprawdę będzie obowiązywało dopiero od dnia 1 stycznia 2026 r. albo od momentu przyjęcia przez daną gminę planu ogólnego (o planach ogólnych pisaliśmy m.in. tu: #148 i #149). Przy czym od samego początku eksperci wskazują, że dwa lata to zbyt krótki okres na przyjęcie przez gminy planów ogólnych i już pojawiają się oficjalne propozycje przesunięcia terminu wygaśnięcia studiów zagospodarowania. O wszelkich nowelizacjach w tym zakresie będziemy Państwa oczywiście informować.
Już teraz wskazujemy, że tuż przed Świętami, tj. 22 grudnia, zostało opublikowane Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Rozporządzenie to obowiązuje, co do zasady, od dnia 23 grudnia 2024 r. i na pewno będzie przedmiotem naszej analizy w najbliższych tygodniach.
Nowelizacja KPC – postępowania z udziałem konsumentów
Kolejną istotną zmianą była niewątpliwie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która wpłynie na zasady prowadzenia sporów przez przedsiębiorców z udziałem konsumentów. Więcej o tych zmianach pisaliśmy tutaj #173 . Warto tylko wspomnieć, że w kolejnych latach bardzo ważne będzie rzetelne przeprowadzenie postępowań reklamacyjnych zgłaszanych przez klientów.
Nowelizacja prawa budowlanego – SOPAB
W zeszłym roku o tej porze spodziewaliśmy się dużej nowelizacji Prawa budowlanego, która jednak nie została przyjęta. Zobaczymy, jak będzie w tym roku. Na pewno regulacji ustawowej wymaga wprowadzenie systemu SOPAB – czyli Systemu do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie. Jest to system mający pozwolić pracownikom organów administracji budowlanej na koordynację działań związanych z cyfryzacją postępowań inwestycyjno-budowlanych, o którym pisaliśmy m.in. tutaj #141.
Nowelizacja prawa budowlanego – warunki techniczne
Pozostając w temacie zmian w prawie budowlanym nie sposób nie wspomnieć zmian w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przyjętych w ramach tzw. pakietu #stoppatodeweloperce. Zmiany te wejdą w życie już w dniu 1 kwietnia 2024 r., wobec czego zachęcamy do zapoznania się z najważniejszymi zagadnieniami tej nowelizacji, o których pisaliśmy tutaj: #170.
Jeżeli nie dojdzie do kolejnej nowelizacji przepisów, to we wrześniu 2024 r. zmianie będzie musiało ulec całe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten akt prawny ma fundamentalne znaczenie dla całego procesu projektowania i budowy budynków, gdyż to on określa jakie wymagania techniczne musi spełniać budynek już na etapie projektowania, a w konsekwencji na zastosowane rozwiązania i koszt całej budowy. Wobec tego powinien zostać przyjęty jak najszybciej, jednakże z zachowaniem zasad prawidłowej legislacji. Brak jego przyjęcia, w naszej ocenie, może negatywnie wpłynąć na procesy projektowania, które miałyby zakończyć się wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę składanymi od dnia 20 września 2024 r. Z kolei inwestorzy, którzy są właśnie w toku procesu projektowania powinni zapamiętać tę datę i swoje wnioski o pozwolenie na budowę złożyć wcześniej, tak by uniknąć potrzeby dopasowywania swoich projektów do nowych wymagań, co może być nie tylko kosztowne, ale i czasochłonne.
Nowa ustawa deweloperska
Niewątpliwie dużym wyzwaniem w 2024 r. będzie przejście wszystkich deweloperów mieszkaniowych na stosowanie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z dniem 1 lipca 2024 r. kończy się bowiem okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli realizować i sprzedawać lokale mieszkalne jeszcze na dotychczasowych zasadach. Od dnia 2 lipca 2024 r. sprzedaż mieszkań w ramach realizowanych przedsięwzięć deweloperskich będzie musiała być realizowana zgodnie z nową ustawą deweloperską. Jeżeli ktoś z Państwa potrzebuje pomocy z dostosowaniem dokumentów do sprzedaży jak m.in. umowy rezerwacyjne, prospekty czy umowy deweloperskie, to zapraszamy do kontaktu i jako Kancelaria chętnie pomożemy w przygotowaniu się do tej zmiany.
Bezpieczny kredyt 2%
Można się spierać czy bezpieczny kredyt 2% wpłynął na rynek nieruchomości pozytywnie, czy negatywnie. Nie ulega jednak wątpliwości, że w 2023 r. był to jeden z instrumentów, który zwiększył popyt na mieszkania, a w konsekwencji wpłynął na wysokość ich cen. Nowy rząd już zapowiedział, że instrument ten zostanie utrzymany, zobaczymy tylko, czy na dotychczasowych zasadach, czy ulegną one zmianie. O podstawowych warunkach bezpiecznego kredytu 2% pisaliśmy m.in. tu: #155 , a jeżeli warunki te ulegną zmianie na pewno będziemy o tym pisać.
REIT-y
Rozwiązaniami, na które niewątpliwie czeka rynek nieruchomości, jest wprowadzenie przepisów pozwalających na tworzenie REIT-ów i inwestowanie w ten sposób w nieruchomości. Może nie uda się jeszcze stworzyć odpowiednich przepisów w 2024 r., lecz na pewno należałoby wrócić do dyskusji i prac nad tymi rozwiązaniami.
Korzystając z okazji, jako liderzy Działu Nieruchomości chcemy Państwu życzyć by ten Nowy Rok 2024 był rokiem rozwoju i ciekawych projektów, by zmiany w prawie nie były już takie częste i nagłe, a jeżeli nawet to zapraszamy do śledzenia naszych artykułów, a w razie wątpliwości zapraszamy do bezpośredniego kontaktu.
Już kolejny rok jesteśmy otwarci na Państwa pytania i propozycje dla naszych artykułów. Dlatego zapraszamy do kontaktu i zgłaszania zagadnień, o których chcieliby Państwo przeczytać pod adres social@kglegal.pl albo bezpośrednio na j.barzykowska@kglegal.pl.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 31 grudnia 2023 r.
autorzy:
