Użytkowanie wieczyste – wygaśnięcie i jego skutki

14.09.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

Kolejny artykuł naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki w ramach cyklu dotyczącego użytkowania wieczystego, poświęcony został wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego i jego skutkom. Wbrew swojej nazwie, prawo to jest prawem terminowym – ustanawianym na maksymalnie 99 lat.

Okres ten może się jednak jeszcze przedłużyć, na skutek zmiany (przedłużenia) i ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego, o czym pisaliśmy w zeszłym tygodniu (#67). Ponieważ użytkowanie wieczyste w kształcie, jaki znamy, funkcjonuje od niemalże 60 lat, aktualnie mamy dopiero półmetek trwania praw ustanowionych najwcześniej. Dlatego właśnie o wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego i jego skutkach mówi się niewiele, a powinno więcej – zwłaszcza, że prawo to może wygasnąć przed okresem, na jaki zostało ustanowione, a skutki samego wygaśnięcia są znaczące.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”), użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, albo przed upływem tego terminu poprzez rozwiązanie umowy. Nie są to jednak wszystkie przypadki, kiedy prawo to wygasa. Następuje to bowiem także w wyniku wywłaszczenia, zrzeczenia się prawa przez państwową lub samorządową osobę prawną czy z chwilą nabycia własności nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Jednocześnie trzeba wskazać, że do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nie jest niezbędne wykreślenie użytkowania wieczystego z księgi wieczystej. Wygasa ono bowiem z chwilą wystąpienia określonego zdarzenia.

Jednym ze skutków wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego jest przede wszystkim to, że właścicielem budynków i urządzeń staje się właściciel gruntu. Użytkownik wieczysty jest wówczas uprawniony do wynagrodzenia za wzniesione przez niego zgodnie z umową lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Istotnym jest jednocześnie to, że za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wynagrodzenie nie przysługuje. Użytkownik wieczysty jest uprawniony do rozbiórki takich budynków i urządzeń (tj. wzniesionych wbrew postanowieniom umowy), dopóki trawa umowa użytkowania wieczystego. Po jej wygaśnięciu prawo byłego użytkownika wieczystego do rozbiórki takich budynków lub urządzeń może wynikać jedynie z postanowień tej umowy.

Wysokość wynagrodzenia przysługującego użytkownikowi wieczystemu powinna być równa wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Ponadto, jeżeli do wygaśnięcia użytkowania wieczystego dojdzie przez rozwiązanie umowy przed upływem okresu w niej ustalonego, użytkownikowi wieczystemu zwracana jest suma opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, nie dotyczy to jednak opłaty rocznej wniesionej za rok, w którym nastąpiło rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Jednocześnie opłaty podlegają waloryzacji, przy czym maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Nie wiadomo tu jednak jak obliczać tę kwotę, gdyż żaden przepis nie odnosi się do wartości prawa użytkowania wieczystego ani nie określa, jak ta wartość ma być szacowana.

Kolejnym skutkiem wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie ustanowionych na tym prawie obciążeń. Prawa obciążające użytkowanie wieczyste (obciążenia) to przede wszystkim: dopuszczalne przepisami ograniczone prawa rzeczowe (hipoteka, użytkowanie, służebności), prawa obligacyjne (najem, dzierżawa), a także inne prawa i roszczenia osobiste, jeśli podlegały ujawnieniu w księdze wieczystej. Przepis określający wygaśnięcie ustanowionych na prawie użytkowania wieczystego obciążeń (tj. art. 241 KC), nie znajdzie jednak zastosowania we wszystkich okolicznościach. Istnieje szereg przypadków, w których stosowanie tego przepisu jest wyłączone. Stanie się tak, kiedy z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygaśnie z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego oraz kiedy z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygaśnie z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego – wówczas przepisu art. 241 k.c. nie stosuje się. W obu tych przypadkach ciążące na użytkowaniu wieczystym hipoteki i inne prawa nie wygasają, lecz stają się obciążeniami na nabytej nieruchomości.

Na koniec należy wspomnieć, że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, jeszcze do niedawna powodowało liczne wątpliwości i rozbieżności w linii orzeczniczej w zakresie wpływu na odrębną własność lokalu znajdującego się na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Rozbieżności te zakończyła uchwała Sądu Najwyższego, podjęta 25 sierpnia 2017 r. (III CZP 11/17) w składzie siedmiu sędziów na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich, zgodnie z którą „upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie”. Uchwała ta zakończyła zatem uzasadnione obawy właścicieli lokali. Sąd Najwyższy wskazał, że za jego stanowiskiem przemawiają ważne względy społeczne. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w formie odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste jest zjawiskiem masowym. Odmienne stanowisko powodowałoby zaś trudny do zaakceptowania skutek w postaci utraty przez właściciela lokalu przysługującego mu prawa. Warto podkreślić, że przedmiotowa uchwała dotyczy także lokali usługowych. Sąd Najwyższy bowiem wskazał, że odrębna własność lokalu jest prawem własności w rozumieniu art. 64 Konstytucji, brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do różnicowania przewidzianej w niej ochrony prawa własności ze względu na rodzaj nieruchomości, której ona dotyczy. Odnosi się ona wobec tego zarówno do odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak i lokalu użytkowego.

Już dziś zapraszamy do lektury kolejnego artykułu poświęconego tematyce prawa użytkowania wieczystego, który pojawi się za tydzień i dotyczyć będzie rozwiązania i zmiany umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

autor:

Paulina Chołoniewska

Prawnik
+ 48 661 468 464 | p.choloniewska@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl