Kontynuując cykl dotyczący gruntów rolnych dzisiaj omawiamy dla Państwa prawo pierwokupu i prawo wykupu wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”).
Na wstępie warto przypomnieć, co te pojęcia oznaczają. Prawo pierwokupu oznacza, że w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości umowa musi zostać zawarta pod warunkiem, że uprawniony z pierwokupu nie będzie chciał ze swojego prawa skorzystać. Nabycie przez wykonanie prawa pierwokupu następuje na zasadach ustalonych przez zbywcę i nabywcę, co oznacza, że uprawniony nie może zmienić warunków i musi zdecydować o skorzystaniu z tego prawa w ciągu 30 dni od otrzymania zawiadomienia. Co ważne, w przypadku pierwokupu, o których piszemy dzisiaj jego pominięcie skutkować będzie nieważnością sprzedaży nieruchomości. Z kolei prawo wykupu daje w przypadku UKUR prawo Skarbowi Państwa – reprezentowanemu przez KOWR do nabycia nieruchomości od nabywcy w przypadku zbycia nieruchomości na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży.
W UKUR z prawem pierwokupu mamy do czynienia w dwóch przypadkach.
Po pierwsze, jeżeli nieruchomość rolna jest łącznie: (i) przedmiotem umowy dzierżawy (ii) zawartej w formie pisemnej z datą pewną, (iii) była wykonywana przez co najmniej 3 lata licząc od tej daty oraz (iv) wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy, to dzierżawcy będzie z mocy ustawy przysługiwało prawo pierwokupu takiego gruntu.
Po drugie, jeżeli nie ma dzierżawcy uprawnionego z prawa pierwokupu albo nie wykona on tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa KOWR na rzecz Skarbu Państwa.
W praktyce oznacza to, że każda sprzedaż gruntu rolnego, która jest dozwolona na podstawie przepisów UKUR, będzie składała się z dwóch etapów:
etap 1: zawarcie umowy warunkowej,
a dopiero w przypadku niewykonania prawa pierwokupu przez KOWR,
etap 2. zawarcia umowy rozporządzającej – przenoszącej prawo własności gruntu rolnego na nabywcę.
Oczywiście są wyjątki. Przepisów dotyczących pierwokupu nie stosuje się jeżeli nabywcą nieruchomości jest m.in. jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy lub jeżeli nabycie nieruchomości następuje za zgodą na nabycie Dyrektora Generalnego KOWR.
KOWR nie przysługuje również prawo pierwokupu jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Należy też pamiętać, że KOWR przysługuje również prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5h. Oznacza to, że w przypadku nabywania udziałów/akcji w spółkach warto weryfikować, czy nie jest ona właścicielem gruntów rolnych, a jeżeli tak to o jakiej powierzchni.
UKUR przyznaje także Skarbowi Państwa prawo do wykupu gruntów rolnych. W przypadkach, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo organu egzekucyjnego, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu takiego gruntu rolnego za zapłatą ceny tej nieruchomości. Stosuje się tu odpowiednio przepisy dotyczące pierwokupu z tym, że zawiadomienia o zamiarze zbycia dokonuje: nabywca (w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej), sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny, nabywca nieruchomości rolnej (w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne) lub spółka nabywająca nieruchomość rolną (w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego). Do zawiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
Jeżeli cena nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu bądź organu administracji publicznej albo orzeczenia organu egzekucyjnego wartość rynkową nieruchomości rolnej KOWR określa przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku, w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia KOWR o nabyciu tej nieruchomości może wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że nabywając grunt rolny na podstawie innej czynności niż umowa przez okres 30 dni występuje stan zawieszenia, w którym KOWR może skorzystać z prawa wykupu.
Podsumowując, jak istotne są opisywane powyżej regulacje, jeszcze raz wskazujemy, że nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieważne. Z powództwem o stwierdzenie nieważności tejże czynności prawnej może wystąpić, oprócz osób mających w tym interes prawny, właśnie KOWR.
Z kolei już za tydzień, odejdziemy od tematów związanych wprost z nabywaniem nieruchomości na rzecz problematyki realizacji inwestycji w przypadkach gruntów rolnych. Będziemy chcieli Państwu przybliżyć procedurę wyłączania gruntów rolnych z produkcji.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
