Nowa ustawa deweloperska – prospekt informacyjny

27.04.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

Już na wstępie przypominamy, że w dniu 20 kwietnia 2021 r. Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (,,Nowa ustawa deweloperska”). Kolejnym krokiem jest rozpatrzenie Nowej ustawy deweloperskiej przez Senat. Zgodnie z najświeższymi informacjami, ostatni etap procesu legislacyjnego, tj. podpisanie ustawy przez Prezydenta RP, przewidywany jest na czerwiec 2021 r. Nowe przepisy mają wejść w życie po 12 miesiącach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.

W związku z zaawansowanymi pracami ustawodawczymi, w dzisiejszym alercie ponownie poruszymy tematykę proponowanych zmian – tym razem dotyczących prospektu informacyjnego. Na tym etapie wydaje się już nieuniknione, że Nowa ustawa deweloperska będzie aktem prawnym, z którym już w przyszłym roku będą musiały się zmierzyć się podmioty prowadzące działalność deweloperską.

Prospekt informacyjny – stan aktualny

Zgodnie z aktualnymi, obowiązującymi przepisami, deweloper rozpoczynający sprzedaż inwestycji, zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny i na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej – doręczyć jej prospekt wraz z załącznikami. Doręczenie następuje nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji. Prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Co więcej, musi być zgodny ze wzorem określonym w załączniku do aktualnej ustawy deweloperskiej (przyp. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

We wzorze tym prospekt informacyjny składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.

W części ogólnej deweloper zobowiązany jest do podania informacji o swojej sytuacji prawno-finansowej. Znajdują się w niej m.in. (i) dane identyfikacyjne dewelopera, (ii) opis doświadczenia dewelopera w realizacji inwestycji budowlanych, (iii) dane o postępowaniach egzekucyjnych i administracyjnych prowadzonych przeciwko deweloperowi, w których kwota egzekwowanej należności przekracza 100.000,00 zł, (iv) informacje dotyczące gruntu i budynku, (v) warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Część indywidualna poświęcona jest natomiast szczegółowym danym lokalu, takich jak powierzchnia, określenie położenia lokalu, czy układu jego pomieszczeń.

Prospekt informacyjny – proponowane zmiany

W projektowanej Nowej ustawie deweloperskiej zasadnicza zmiana w zakresie prospektu informacyjnego to zmiana zasady jego doręczania. Zaproponowano bowiem, by deweloper – niezależnie od żądania osoby zainteresowanej zawarciem umowy, doręczył jej – obowiązkowo – prospekt informacyjny przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej albo jednej z innych umów wymienionych w projekcie. Oznacza to, że przygotowanie projektu wymagane będzie już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych, o czym pisaliśmy też w zeszłym tygodniu w alercie #47.

Zmiany pojawią się także w samej treści prospektu informacyjnego. Patrząc ogólnie można powiedzieć, że dokument ten na pewno znacznie zwiększy swoją objętość, bo dodano wiele nowych rubryk, w których będzie trzeba wskazać informacje o inwestycji i jej otoczeniu. W zakresie wzoru prospektu informacyjnego zaproponowano, by został on uzupełniony – m.in. o treść informacji o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w sytuacji upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cenę m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Warto podkreślić, że Nowa ustawa deweloperska odwołuje się wprost do powierzchni użytkowej, podczas gdy aktualna mówi po prostu o powierzchni. W praktyce na gruncie obecnych przepisów strony mogły zmodyfikować sposób obliczenia powierzchni na potrzeby umowy deweloperskiej, co będzie znacznie utrudnione po wejściu w życie Nowej ustawy deweloperskiej.

Wskazując na nowe elementy, ze względu na fakt, że umowa z deweloperem może być zawarta na różnym etapie realizacji przedsięwzięcia budowlanego, a każdorazowo przed jej zawarciem deweloper obowiązany jest przedłożyć klientowi prospekt informacyjny, dodano do niego także następujące rubryki: (i) data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego, (ii) data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz (iii) data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Na tym tle zwracamy uwagę, że w momencie przygotowania prospektu deweloper nie zawsze będzie w stanie określić konkretną datę tych zdarzeń. Zgodnie z założeniem projektodawcy, pola te należy wypełniać tylko w przypadku, gdy te dokumenty już będą wydane. Wobec tego w momencie rozpoczynania inwestycji rubryki te powinny pozostać puste. Dopiero w ramach postępu realizacji będą wymagać uzupełnienia, a w konsekwencji będzie trzeba zwracać szczególną uwagę, by o takich zmianach informować klientów, którzy jeszcze umów deweloperskich nie podpisali.

Dodatkowo doprecyzowano przekazywane w prospekcie informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu przez wskazanie konkretnych informacji dotyczących nie tylko działki związanej przedsięwzięciem deweloperskim, ale także działek sąsiednich. Jednym z rodzajów informacji, jakie deweloper będzie miał obowiązek zamieścić w prospekcie, będą dane zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczące inwestycji planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. W tym zakresie wprowadzono katalog dokumentów mogących stanowić źródło powyższych informacji dla dewelopera – m. in.: (i) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, (ii) studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego gminy, (iii) decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, (iv) decyzje o obszarach ograniczonego użytkowania, (v) miejscowe plany odbudowy, (vi) mapy terenów zalewowych oraz decyzje wynikające z przepisów szczególnych, takie jak: (vii) decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, (viii) decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, (ix) decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, (x) decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, (xi) decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej.

W prospekcie informacyjnym deweloper będzie również zobowiązany wskazać sposób obliczania wysokości składki odprowadzanej na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Do prospektu wprowadzono także dodatkowy załącznik – „szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z przepisów odrębnych oraz z istniejącego i planowanego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości)”. Oznacza to, że dotychczasowy plan zagospodarowania terenu będzie wymagał poszerzenia o informacje dotyczące terenów sąsiadujących z nieruchomości, na której jest realizowana inwestycja.

Serdecznie zapraszamy do dalszego śledzenia naszych artykułów – już za tydzień dalej poruszać będziemy kwestie związane z prospektem informacyjnym, przy czym tym razem będziemy chcieli zwrócić Państwu uwagę na konsekwencję błędów lub braku jego aktualizacji.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.

autor:

Paulina Chołoniewska

Prawnik
+ 48 661 468 464 | p.choloniewska@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl