W dzisiejszym artykule, zgodnie z zapowiedzią, kontynuujemy analizę projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (numer wykazu UD369) („Projekt”), skupiając się nad planowanymi zmianami w art. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”). Oznacza to, że przedstawimy nowe definicje, które jak wskazują projektodawcy: mają na celu zwiększenie efektywności procesu planowania przestrzennego.
Nowy punkt 5a) to definicja inwestycji uzupełniającej, przez którą rozumiana będzie „inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.”
Punkt 22) to definicja aktów planowania przestrzennego, które projektodawca definiuje, jako „plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwałę ustalającą zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, audyt krajobrazowy oraz plan zagospodarowania przestrzennego województwa”. Wprowadzenie pojęcia aktu planowania przestrzennego jest zabiegiem legislacyjnym mającym na celu wprowadzenie jednolitej nazwy na akty administracyjne związane z planowaniem przestrzennym.
Punkt 23) wprowadza do Ustawy definicję obszaru zabudowy śródmiejskiej – nad tą problematyką pochylimy się jednak za tydzień.
Punktem 24) wprowadzana jest definicja nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym odwołująca się do definicji zawartej w art. 113 ust. 6 oraz ust. 7 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, to znaczy takich, dla których nie można ustalić właściciela.
Punkt 25) definiuje „obszar zieleni publicznej”, przez który rozumiany ma być „ogólnodostępny: (a) teren o powierzchni nie mniejszej niż 0,05 ha pokryty roślinnością wyposażony w infrastrukturę techniczną i rekreacyjną w szczególności park, zieleniec, ogród jordanowski lub zabytkowy, z wyłączeniem zieleni towarzyszącej drogom, lotniskom, dworcom kolejowym oraz obiektom przemysłowym, (b) lasy – w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy o lasach”. Co istotne, w obu przypadkach tereny te muszą być w posiadaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
W punkcie 26) projektodawcy zamieścili definicję szkoły podstawowej mówiąc, że należy przez to rozumieć publiczną szkołę podstawową, w rozumieniu przepisów ustawy prawo oświatowe. Oznacza to, że projektodawca w tej definicji nie uwzględnił szkół niepublicznych, co może w konkretnych przypadkach mieć istotne znaczenie.
Projektodawcy zamierzają także wprowadzić do ustawy definicję powierzchni biologicznie czynnej (punkt 27). W uzasadnieniu wskazuje się, że do tej pory m.in. w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definiowany był „teren biologicznie czynny”, a proponowana definicja „nawiązuje do obowiązującej na gruncie przepisów budowlanych, co ułatwi jej stosowanie”. Zgodnie z Projektem należy przez nią rozumieć „teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2.”
Punkt 28) ma obejmować definicję handlu wielkopowierzchniowego jako „handel realizowany w obiektach handlowych o powierzchni większej niż 2000 m2.”
W projektowanych punktach 29)-34) mają się znaleźć definicje, które do tej pory budziły szereg rozbieżności w praktyce, gdyż różnie były definiowane w planach miejscowych (lub w ogóle), a wpływają bezpośrednio na wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Po uchwaleniu Projektu przez Sejm będziemy je jeszcze odrębnie analizować – dzisiaj chcielibyśmy tylko je Państwu przedstawić.
W punkcie 29) wysokość zabudowy definiowana jest jako „różnica pomiędzy wysokością: (a) najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku, (b) najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli.”
W punkcie 30) intensywność zabudowy projektodawca opisuje jako „(a) stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, (b) stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Zgodnie z punktem 31) nadziemna intensywność zabudowy rozumiana ma być jako „(a) stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, (b) stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Punkt 32) definiuje powierzchnię kondygnacji jako „powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów.”
Zgodnie z punktem 33) przez kondygnację nadziemną należy rozumieć „kondygnację, która nie jest zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu o więcej niż połowę jej wysokości w świetle.”
Ostatni nowy punkt 34) definiuje powierzchnię zabudowy jako „powierzchnię rzutu poziomego budynku, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tego budynku.”
Na koniec wskazujemy, które definicje zostaną uchylone i są to: (i) obszar przestrzeni publicznej – jako niewystępujący w dalszych przepisach, (ii) parametry i wskaźniki urbanistyczne, (iii) urządzenia inne niż wolnostojące.
W dzisiejszym artykule wymieniliśmy wszystkie nowe definicje, jakie przewidział projektodawca. Naszym jednak zdaniem nowa definicja obszaru zabudowy śródmiejskiej wymaga oddzielnej analizy. Dlatego już za tydzień przybliżymy ją Państwu wskazując też na problemy, jakie mogą się z wiązać z jej wprowadzeniem.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 20 marca 2023 r.
autor:
