W dzisiejszym Poranku dla Budowlanki na chwilę odchodzimy od cyklu dotyczącego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, bowiem w ostatnim czasie Kancelaria Prezesa Rady Ministrów zakończyła prace nad zmianami do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym, co pisaliśmy dla Państwa w marcowym alercie Wtorkowych Poranków dla Budowlanki (po więcej zapraszamy do artykułu #95) czujemy się w obowiązku, aby przybliżyć Państwu ostatnie zmiany w nowelizowanej ustawie.
Jak wynika z raportu z konsultacji publicznych i opiniowania najważniejsze zmiany dotyczą (i) renty planistycznej, (ii) decyzji o warunkach zabudowy, (iii) procedury planistycznej, (iv) odnawialnych źródeł energii, (v) zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz (vi) korekt w ustawowych definicjach.
W pierwszej kolejności pragniemy uspokoić Państwa, ponieważ ustawodawca zrezygnował z nowego sposobu naliczania opłaty planistycznej. Przypominamy, że zgodnie z projektem opłata planistyczna miała mieć bardziej powszechny charakter. Opłata od wzrostu wartości nieruchomości miała mieć zastosowanie do wszystkich nieruchomości objętych planem ogólnym (o ile ich wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu) oraz do tych, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy (niezależnie od daty sprzedaży takiej nieruchomości – co było pewnym novum dla dotychczasowych przepisów). Projekt zakładał również ustalenie jednolitej opłaty, która ma wynieść 30% od wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, miała ona zostać nałożona po wydaniu pozwolenia na budowę (zgłoszenia budowy), na podstawie takiej decyzji. Podkreślamy, że w zakresie opłaty planistycznej wciąż będą obowiązywać dotychczasowe przepisy.
Kolejną dobrą wiadomością jest zrezygnowanie przez ustawodawcę z okresu ważności (5 lat) decyzji o warunkach zabudowy (który miał być liczony od dnia, kiedy decyzja stała się prawomocna, a po tym terminie decyzja wygasa).
Odnośnie zaś samej procedury planistycznej, daleko idącą zmianą jest stworzenie oddzielnego trybu działania, który będzie można zastosować w przypadku naniesienia zmian w zakresie inwestycji znacząco oddziałujących na środowisko. Należy podkreślić, że w takiej sytuacji resort wprowadził przepisy, które pozwalają na ponowne przeprowadzenie konsultacji społecznych. Zwracamy jednak uwagę, że resort nie uwzględnił uwag środowiska i w konsekwencji, powyższego trybu zdecydowanie brakuje przy wprowadzeniu zmian do projektu aktu planistycznego, w trakcie procedury planistycznej. Równie intersującą zmianą jest usunięcie z dotychczasowego projektu ustawy art. 27b ust. 1, w praktyce oznacza to tyle, że uchwała w sprawie uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany nie będzie mogła zmieniać planu ogólnego.
Ostatnie zmiany wprowadzają także szereg udogodnień w kwestii odnawialnych źródeł energii (dalej jako: „OZE”). Biorąc pod uwagę ostatnie podwyżki cen, omawiane poprawki resortu należy uznać za udane. Przede wszystkim rozszerzono zakres stosowania procedury uproszczonej na wszelkiego rodzaju instalacje OZE, bez względu na ich moc zainstalowaną oraz bez względu na to, czy znacząco oddziałują na środowisko. Procedurę uproszczoną będzie można wykorzystać także do tego, aby zlikwidować zakaz lokalizacji mikroinstalacji oraz instalacji fotowoltaicznych na budynkach. Resort uwzględnił także te postulaty środowisk, które zakładały, że lokalizacja OZE na podstawie decyzji o warunkach zabudowy będzie ważna do chwili wejścia w życie ogólnego planu.
Zmiany dotyczą również przepisów dotyczących zintegrowanego planu inwestycyjnego. Po przeprowadzonych konsultacjach, do obowiązkowego zakresu umowy urbanistycznej dołączono zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej. Natomiast pozostałe rodzaje zobowiązań inwestor będzie mógł fakultatywnie ustalić z gminą.
Odnośnie zaś definicji, resort poprawił definicję frontu działki, bowiem stwierdzono, że front działki to także część granicy działki budowlanej, która przylega do granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Dzięki tej zmianie będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla działek, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dostęp taki jest realizowany na zasadzie służebności przechodu i przejazdu.
Przypominamy, że zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są częścią dużej nowelizacji przepisów inwestycyjno-budowlanych, które związane są z Krajowym Planem Odbudowy. To, na ile nowe regulacje przyczynią się natomiast do zachowania i przestrzegania ładu przestrzennego, okaże się w praktyce.
W następnym tygodniu wracamy do dalszego omawiania kwestii związanych z decyzjami środowiskowymi.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 października 2022 r.
autor:
