Dzisiaj kontynuujemy analizę ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami („ustawa o ochronie zabytków”), przechodząc do wskazania obowiązków inwestora przed przystąpieniem do realizacji inwestycji na nieruchomości objętej ochroną konserwatorską. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane („Prawo budowlane”), obiekty budowlane należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, zgodnie z zasadami wiedzy technicznej oraz zapewniając m.in. ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską. O rodzajach formy ochrony zabytków pisaliśmy w artykule #72, do którego lektury gorąco zachęcamy, ponieważ to właśnie od formy ochrony uzależniona jest procedura realizacji inwestycji budowlanej.
Z punktu widzenia niniejszego artykułu, najważniejsze przepisy zawarte są w art. 39 Prawa budowlanego oraz w art. 31 i 36 ustawy o ochronie zabytków. Wspomniane ustawy w wymienionych przepisach stanowią, kiedy do realizacji inwestycji konieczne będzie uzyskanie pozwolenia lub uzgodnienia konserwatora zabytków.
Zanim jednak szerzej omówimy powyższą kwestię, wypada jeszcze zaznaczyć, że wymienione w art. 29 i 31 Prawo budowlanego wyłączenia dotyczące braku potrzeby uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę, nie dotyczą robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków. Tym samym w przypadku realizacji robót budowlanych przy takich obiektach, zawsze trzeba będzie uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, nawet kiedy będziemy chcieli wykonać prace, które zwykle wykonuje się na zgłoszenie.
Samo jednak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wystarczające, ponieważ w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub obszarów wpisanych do rejestru zabytków, inwestor jeszcze przed wystąpieniem o wydanie przedmiotowej decyzji, winien uzyskać pozwolenie konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych. Dotyczy to także wykonywania robót budowlanych w otoczeniu zabytku, dokonywania w nim podziałów, zmiany przeznaczenia lub sposobu korzystania zabytku wpisanego do rejestru. Właściwym rzeczowo w tych sprawach jest wojewódzki konserwator zabytków, nie jest jednak wykluczone, że na mocy przepisów odrębnych, zadania z tego zakresu mogą zostać przekazane np. miejskiemu konserwatorowi zabytków. Pozwolenie konserwatora zabytków jest decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu. Jeżeli inwestor nie zgadza się z decyzją Ministerstwa, można także wszcząć postępowanie sądowoadministracyjne odwołując się do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczności do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Inaczej wygląda realizacji inwestycji budowlanej na obszarze niewpisanym do rejestru zabytków, a ujętym w gminnej ewidencji zabytków, ponieważ w celu uzyskania pozwolenia na budowę lub rozbiórki obiektu, wymagane będzie uzyskanie uzgodnienie konserwatora zabytków. Uzgodnienie następuje w formie postanowienia i odmiennie niż w przypadku pozwolenia konserwatora, następuje dopiero na etapie wszczętego już postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Kolejna różnica jest taka, że konserwator zabytków ma 30 dni na uzgodnienie pozwolenia na budowę, ponieważ niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Jeżeli konserwator zabytków odmówi uzgodnienia, inwestor ma także prawo do odwołania i wszczęcia postępowania sądowoadministracyjnego, tak jak w przypadku pozwolenia konserwatora wojewódzkiego.
Jeżeli inwestor ma wątpliwości, co do przyjętych w projekcie rozwiązań, warto jest jeszcze przed wszczęciem właściwych procedur administracyjnych uzyskać zalecenia konserwatorskie (art. 27 ustawy o ochronie zabytków). Konserwator zabytków w zaleceniach wskaże zakres dopuszczalnych zmian w zabytku i wypowie się, czy planowana inwestycja budowlana jest w jego ocenie dopuszczalna. Zapewne pozwoli to uniknąć znacznych kosztów związanych z przygotowaniem dokumentacji projektowej, która mogłaby być negatywnie oceniona przez konserwatora zabytków.
Na koniec trzeba wspomnieć, że w przypadku robót ziemnych dotyczących terenu, na którym znajdują się zabytki archeologiczne, wymagane będzie uzyskanie decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków, który określi zakres i rodzaj niezbędnych badań archeologicznych. Koszt badań oraz ich dokumentacji ponosi inwestor. Taka decyzja wydawana jest także przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, na podstawie której w określonym terminie inwestor zobowiązany jest m.in. do przeprowadzenia badań i złożenia jednego egzemplarza z badań do konserwatora.
Podsumowując, przed przystąpieniem do robót budowlanych i realizacji inwestycji na nieruchomości, która objęta jest jedną z form ochrony zabytków należy zweryfikować, jakie obowiązki spoczywają na inwestorze i na jakim etapie powinien uzyskać odpowiednie zgody lub uzgodnienia konserwatora zabytków.
Z ochroną zabytków związane są nie tylko obowiązki, ale i pewne uprawnienia. Dlatego w przyszłym tygodniu, opiszemy dla Państwa jakie możliwości uzyskania dofinansowania mają właściciele zabytków nieruchomych.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
