Nowy Ład pośród licznych zmian, zmienił także znacznie regulacje dotyczące opodatkowania najmu prywatnego.
Do końca 2022 r. osoby uzyskujące przychody pochodzące z wynajmowania nieruchomości miały wybór, mogły opodatkować je na zasadach ogólnych – według skali podatkowej, lub ryczałtem – według stawki 8,5% dla przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki tej kwoty. Od tego roku jedyną możliwością opodatkowania jest ryczałt. W przypadku osiągnięcia przychodów z najmu przez małżonków, kwota 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków
Główną cechą opodatkowania ryczałtem jest to, że podstawą opodatkowania jest przychód, a więc wszystko co otrzymujemy od najemcy. Oznacza to, że nie możemy już odliczyć ponoszonych kosztów (media, remonty, odsetki od kredytów). Ryczałt podlega samoobliczeniu i wpłaceniu na mikrorachunek podatkowy w okresach miesięcznych lub kwartalnych (wg wyboru podatnika). O wyborze okresu rozliczenia decyduje termin pierwszej płatności. Podatek należy zapłacić do 20 dnia następnego miesiąca po zakończeniu odpowiednio miesiąca, lub kwartału. Kwartalny okres rozliczeń należy także potwierdzić w składanym corocznie zeznaniu podatkowym (PIT-28). Zeznanie to należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. W deklaracji można również wskazać organizację pożytku publicznego, której chcemy przekazać 1,5% naszego podatku (stawka ta wzrosła o 0,5 pp).
W celu obniżenia należnego podatku warto zwrócić uwagę na odpowiednio sformułowaną umowę najmu. Jeżeli bowiem koszty opłat za media, czynsz spółdzielczy obciążają wynajmującego i zawierają się w czynszu dzierżawnym, zaliczają się do podstawy opodatkowania ryczałtem. Jeżeli natomiast umowa przewiduje, że opłaty te obciążają najemcę, nawet jeśli jest on zobowiązany do ich uiszczania za pośrednictwem wynajmującego, podstawę opodatkowania stanowić będzie wyłącznie czynsz dzierżawny.
Możliwość obniżenia podatku daje też rozliczenie straty podatkowej z lat ubiegłych. Jeżeli bowiem rozliczany dotychczas na zasadach ogólnych najem prywatny wykazywał stratę, istnieje możliwość odliczenia jej od przychodu. Stratę z najmu prywatnego można odliczyć w ciągu 5 lat.
Należy też pamiętać, że przychodu opodatkowanego ryczałtem nie uwzględnia się przy wyliczeniu daniny solidarnościowej.
Ryczałt od przychodu osiąganego z najmu prywatnego przełamuje także zasadę, zgodnie z którą, każdy podatnik płaci podatek od swojego przychodu (dochodu). W przypadku bowiem jeżeli przedmiot najmu objęty jest współwłasnością małżeńską, jeden z małżonków może rozliczyć całość przychodu z najmu takiej nieruchomości.
Organy skarbowe jeszcze do niedawna twierdziły, że ze względu na liczbę wynajmowanych nieruchomości lub na zorganizowanie procesu najmu, podatnik osiąga przychód z działalności gospodarczej, a nie z najmu prywatnego, i jako taki należy go opodatkować. Praktykę tę ukrócił Naczelny Sąd Administracyjny, który w uchwale siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdził, że aby móc zaliczyć przychody z najmu do osiąganych z działalności gospodarczej, podatnik musi podejmować czynności zmierzające do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, budować struktury organizacyjne pozwalające na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, wypracować strategię tej działalności (plany co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb). Lokowanie nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które są następnie wynajmowane, nie przemawiają za uznaniem, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą. Z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej. To podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Jednak wobec opisanych zmian w opodatkowaniu najmu prywatnego, może się okazać, że w niektórych przypadkach, przy dużej skali i wysokich kosztach, korzystniejsze będzie wynajmowanie nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku nadal bowiem istnieje możliwość rozliczenia podatku na skali podatkowej (12% od dochodu w wysokości do 120 000 zł i 32% od nadwyżki ponad tę kwotę), lub liniowo (19% niezależnie od uzyskanego dochodu) i odliczenia poniesionych kosztów uzyskania przychodu. Osoby wynajmujące nieruchomości nie mogą już jednak zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych budynków (lokali) mieszkalnych. Nie dotyczy to jednak pozostałych nieruchomości (biura, magazyny itp.).
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 13 lutego 2023 r.
