W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przedstawić Państwu wybrane założenia zmian w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt zmian z dnia 31 grudnia 2021 r. został udostępniony na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii i obecnie trwają jego prekonsultacje („Projekt”). Do dnia 17 stycznia 2022 r. można zgłaszać uwagi w formie internetowej ankiety.
Zacznijmy od samych definicji. Po pierwsze, Projekt zakłada zmianę definicji obszaru zabudowy śródmiejskiej jako położonego w mieście obszaru zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, w szczególności handlowej i administracyjnej. Dotychczas definicja ta znajdowała się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, więc gdyby weszła w życie rozporządzenie będzie także musiało ulec zmianie.
Po drugie, w Projekcie pojawiają się nowe definicje, jak: teren zieleni publicznej, nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, powierzchnia biologicznie czynna, handlu wielkopowierzchniowego oraz bilansu mieszkaniowego.
Największa zmiana dotyczy jednak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż w przypadku wejścia nowelizacji w życie, zostaną one zastąpione planami ogólnymi gminy uchwalanymi przez radę gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i sporządzany dla obszaru w granicach administracyjnych gminy z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Co istotne, plan ogólny w zakresie m.in. gminnych standardów urbanistycznych oraz granic obszaru zabudowy śródmiejskiej będzie musiał być uwzględniany w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („decyzja WZ”). Warto dodać, że wejście w życie planu ogólnego nie będzie miało wpływu na już obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Zmiany dotkną również miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 20 ust. 1 Plan miejscowy miałby zostać uchwalony przez radę gminy, po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego oraz rozstrzygać o sposobie realizacji zapisanych w planie miejscowym inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej. Plan miejscowy będzie mógł być sporządzany w trakcie sporządzenia planu ogólnego lub jego zmiany. W takim przypadku uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany będzie mogło nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany. W przypadku konieczności powtórzenia procedury planistycznej będzie to miało miejsce tylko w określonym ustawowo zakresie.
Ustawodawca wskazuje też, że Projekt ma ułatwić partycypację społeczną w procedurę uchwalania planu miejscowego, m.in. poprzez uporządkowanie i usystematyzowanie przepisów w nowym rozdziale 1a. W tym zakresie ma się poszerzyć zakres prowadzonych konsultacji społecznych.
W tym miejscu warto też dodać, że zmienia się przepis dotyczący opłaty planistycznej. Zgodnie z nim, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrośnie wójt (burmistrz albo prezydent miasta) pobierać będzie opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy. Do tej pory opłata pobierana była tylko przy zbyciu nieruchomości w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu oraz tylko, gdy wysokość stawki została wskazana. W Projekcie te warunki zostają usunięte, więc opłata będzie pobierana zawsze w wysokości 30%. Dodatkowo opłata planistyczna miałaby być pobierana także od wzrostu wartości z uwagi na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli na jej podstawie zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jak wskazuje ustawodawca „rozwiązanie to ma doprowadzić do upowszechnienia pobierania opłat o decyzji o warunkach zabudowy, które zostały skonsumowane poprzez realizację inwestycji.
Nowelizacja będzie miała także duży wpływ na decyzje WZ. Obok już obowiązujących przepisów, Projekt stanowi, że decyzja WZ będzie musiała być zgodna z planem ogólnym, w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych, z zastrzeżeniem łagodniejszych warunków w zakresie kształtowania powierzchni biologicznie czynnej na obszarach zabudowy śródmiejskiej.
Zmianie ma ulec również sposób określania granic obszaru analizowanego w przypadku budynków mieszkalnych, usługowych z wyłączeniem handlu oraz o funkcji mieszkalnej, w skład której wchodzi którakolwiek z funkcji określonych powyżej. Będzie on wyznaczany jako trzykrotność szerokości frontu inwestycji, jednak nie mniejszej niż 50m i nie większej niż 200m.
Wprowadzony miałby zostać również okres obowiązywania decyzji WZ, który miałby wynosić 3 lata licząc od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Po tym okresie warunki zabudowy wygasną z mocy prawa.
Ustawodawca przewiduje również zmiany dotyczące inwestorów. Będzie możliwe uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych, będących miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego uchwalanymi na wniosek inwestora, poprzedzonymi zawarciem umowy urbanistycznej. Nie będzie mógł on obejmować terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.
Projekt zakłada również wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego prowadzonego w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z zapowiedziami ma on stanowić powszechne źródło danych i informacji przestrzennych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Podsumowując, powyżej przedstawiliśmy główne założenia Projektu, które jako na etapie prekonsultacji mogą ulec jeszcze zmianom. Będziemy z pewnością śledzić jego dalsze losy i informować Państwa na bieżąco o kształcie reformy planowania przestrzennego.
Reforma planowania przestrzennego ma wprowadzić też zmiany w tzw. lex deweloper, o którym to cykl artykułów rozpoczynamy już za tydzień. W pierwszym będziemy chcieli przypomnieć podstawowe założenia tej ustawy, a tematykę projektowanych zmian przeanalizujemy w odrębnym artykule.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Projekt na dzień 10 stycznia 2021 r.
