Zgodnie z zapowiedzią z ubiegłego tygodnia, w dzisiejszym Wtorkowym Poranku dla Budowlanki omówimy dla Państwa zagadnienie związane z nabywaniem nieruchomości leśnych i gruntów przeznaczonych do zalesienia, w tym ograniczeń związanych z obrotem tego rodzaju gruntów.
Grunty leśne stanowią obok gruntów rolnych nieruchomości, którymi rozporządzanie zostało znacząco ograniczone przez ustawodawcę. Nabywanie gruntów leśnych niestanowiących własności Skarbu Państwa, przed wprowadzoną w 2016 r. nowelizacją ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach („Ustawa o lasach”), ograniczone było wyłącznie względem cudzoziemców.
W aktualnym stanie prawnym, zgodnie z art. 37a Ustawy o lasach, Skarbowi Państwa przysługuje, z mocy ustawy, prawo pierwokupu do gruntu, który zbywany jest przez osobę fizyczną, osobę prawną bądź jednostkę nieposiadającą osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (w tym spółki osobowe).
Omawiane prawo pierwokupu przysługuje w następujących przypadkach:
- Gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las [Ls]
W przeciwieństwie do prawa pierwokupu ustanowionego względem nieruchomości rolnych, przepisy dotyczące gruntów leśnych ustanawiają prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa niezależnie od powierzchni nieruchomości. Wyłączenie takiego prawa należy jednak przyjąć w sytuacji, gdy grunt oznaczony jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione [Lz]. W praktyce nierzadko dane w ewidencji gruntów nie są aktualizowane na bieżąco, co za tym idzie, stan ujawniony w ewidencji może być sprzeczny z rzeczywistym przeznaczeniem i wykorzystywaniem danego gruntu. Co więcej, niewykluczona jest sytuacja, gdy Skarbowi Państwa będzie przysługiwało przedmiotowe prawo względem gruntu niezadrzewionego (a zatem nieposiadającego desygnatów ustawowej definicji lasu), jednak oznaczonego w ewidencji gruntów jako [Ls] – lasy, jak i sytuacji, gdy ze względu na brak takiego oznaczenia w ewidencji, pomimo zalesienia terenu, Lasy Państwowe nie będą posiadały ustawowych podstaw do skorzystania na rzecz Skarbu Państwa z prawa pierwokupu.
- Gruntu przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Prawo pierwokupu może przysługiwać bądź ze względu na przeznaczenie przez radę gminy w akcie planistycznym danej nieruchomości pod zalesienie, bądź w drodze decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku uchwalonego planu miejscowego. Wątpliwości pojawiają się natomiast co do istnienia przedmiotowego prawa w sytuacji rozbieżności pomiędzy danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów, a planem miejscowym. Przy braku przeznaczenia w planie gruntu pod zalesienie, przy jednoczesnym oznaczeniu takiego gruntu jako „Ls” w ewidencji gruntów, ze względu na najdalej idące skutki w postaci nieważności czynności prawnej, należy jednakże przyjąć, że grunt objęty jest prawem pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa.
- Gruntu spełniającego definicję lasu zgodnie z art. 3 Ustawy o lasach tj.:
(i) grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony: przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków,
(ii) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne,
objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa.
W takim przypadku ustawodawca przewidział stosowanie prawa pierwokupu w sytuacji spełnienia przez grunt łącznie obu przesłanek, mianowicie normy obszarowej oraz wypełniania przez nieruchomość legalnej definicji lasu w oparciu o przepisy Ustawy o lasach.
Ustawodawca wskazuje jednocześnie, iż w sytuacji, gdy prawo pierwokupu gruntu, z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu ww. prawa przysługuje Skarbowi Państwa, za który działają Lasy Państwowe (ust. 5 art. 37a Ustawy o lasach).
Powyższe podstawy ustawowe ustanawiają prawo pierwokupu w sytuacji, gdy planowane jest zbycie gruntu leśnego w drodze umowy sprzedaży. Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości leśnej odnoszą się jednak także względem przypadków zawierania innej, niż umowa sprzedaży, umowy lub jednostronnej czynności prawnej, w tym m.in. umowy zamiany, czy umowy darowizny. W takim przypadku zgodnie z ust. 2 art. 37a Ustawy o lasach, Lasom Państwowym reprezentującym Skarb Państwa przysługuje prawo wykupu poprzez złożenie oświadczenia o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej.
Należy wskazać, że przepisy ograniczające nabywanie gruntów leśnych poprzez ustanowienie na rzecz Skarbu Państwa prawa pierwokupu oraz instytucji wykupu, literalnie odnoszą się jedynie do przenoszenia prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego. Jednakże, zdania w tym zakresie są podzielone. Ze względu jednak na najdalej idące skutki prawne w postaci nieważności umowy, w sytuacji nieumożliwienia skorzystania przez Lasy Państwowe na rzecz Skarbu Państwa z prawa pierwokupu, jako bezpieczniejsze dla obrotu prawnego nieruchomości, w tym przede wszystkim dla nabywcy gruntu, należy przyjąć stanowisko uwzględniające istnienie prawa pierwokupu także względem prawa użytkowania wieczystego.
Wyłączenie prawa pierwokupu i wykupu należy zastosować jednak względem nieruchomości budynkowych oraz lokalowych. Wskazuje się, że owe wyłączenie nie będzie miało zastosowania w sytuacji, gdy wraz z prawem do lokalu ma zostać nabyty udział w gruncie. Według jednak odmiennego stanowiska, prawo pierwokupu nie może przysługiwać względem nieruchomości lokalowej stanowiącej odrębną nieruchomość, nawet gdy do nieruchomości wspólnej wchodzi grunt będący nieruchomością spełniającą przesłanki z Ustawy o lasach. Aczkolwiek i w niniejszym przypadku, wobec ewentualnej sankcji nieważności czynności prawnej, należy przyjąć prawo pierwokupu przy nabywaniu nieruchomości w drodze umowy sprzedaży.
Wyłączenie spod rygoru nabycia gruntu leśnego dopiero w sytuacji nieskorzystania z prawa pierwokupu bądź wykupu takiego gruntu przez Lasy Państwowe na rzecz Skarbu Państwa następuje względem rozporządzenia takim gruntem na rzecz: (i) małżonka zbywcy, (ii) krewnych lub powinowatych zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, (iii) krewnych lub powinowatych zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, (iv) osób związanych ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, (v) jednostek samorządu terytorialnego, (vi) w przypadku dziedziczenia oraz (vii) zbycia gospodarstwa rolnego, w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Należy podkreślić, iż ponad enumeratywnie określone w Ustawie o lasach przypadki, zarówno zawarcie umowy sprzedaży, jak i przeniesienie prawa własności do gruntu stanowiącego las, w drodze innej czynności prawnej niż umowa sprzedaży, bez umożliwienia skorzystania z wykupu na rzecz Skarbu Państwa, implikuje bezwzględną nieważnością takiej czynności.
W kolejnym tygodniu omówimy dla Państwa zmiany prawne i orzecznictwo z zakresu prawa nieruchomości w maju – serdecznie zapraszamy do bieżącego śledzenia naszych publikacji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 28 maja 2024 r.
autor:
