W dzisiejszym artykule w ramach „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” chcielibyśmy zaprosić Państwa na kontynuację cyklu dotyczącego prawa pierwokupu i pochylić się nad tematyką prawa pierwokupu przysługującego Krajowemu Zasobowi Nieruchomości.
Krajowy Zasób Nieruchomości (dalej też jako ,,KZN’’ lub ,,Instytucja’’) to państwowa osoba prawna, nad którą nadzór sprawuje Minister Infrastruktury i Budownictwa. Powołano ją na mocy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20 lipca 2017 roku (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 z późn. zm.). KZN w stosunku do nieruchomości objętych Zasobem wykonuje prawo własności i inne prawa rzeczowe na rzecz Skarbu Państwa. Do najważniejszych zadań tej Instytucji należy m.in. gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu, tworzenie warunków do zwiększenia dostępności mieszkań, podejmowanie działań mających na celu realizację inwestycji mieszkaniowych, tworzenie warunków ułatwiających powstawanie mieszkań gminnych, wspieranie rozwoju społecznego budownictwa czynszowego i komunalnego, a także wykonywanie praw z udziałów lub akcji należących do Skarbu Państwa.
Zatem jakie nieruchomości wchodzą do Krajowego Zasobu Nieruchomości? Są to przede wszystkim nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, przy czym w skład ten wliczają się też nieruchomości powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa oraz Agencji Mienia Wojskowego, które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Do Zasobu należą również nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, którymi gospodarują właściwe organy oraz nieruchomości będące własnością spółek Skarbu Państwa, a także nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa, które są przedmiotem użytkowania wieczystego spółek Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 2 ust. 2 przywołanej ustawy do Zasobu należą dodatkowo nieruchomości nabyte przez KZN na rzecz Skarbu Państwa.
Skoro ustaliliśmy już czym jest KZN i co wchodzi w skład prowadzanego przezeń Zasobu, ustalmy w jakich przypadkach Krajowemu Zasobowi Nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu. Zagadnienie to jest szczególnie ważne, gdyż nieuwzględnienie prawa pierwokupu skutkuje nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Kwestii tej dotyczą art. 30a oraz art. 65a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 z późn. zm.).
Na podstawie art. 30a powyższej ustawy Krajowemu Zasobowi Nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym (Dz. U. z 2020 r. poz. 735) tj. między innymi Urzędu Dozoru Technicznego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Narodowego Funduszu Zdrowia, Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej, Rzecznika Finansowego, państwowej instytucji kultury czy bank państwowy. Co warto jednak zaznaczyć, prawo to nie może być wykonane w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Powyższej zasady odnośnie prawa pierwokupu nie stosuje się również w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wobec osoby, której przysługuje ustawowe prawo pierwszeństwa nabycia takiej nieruchomości.
Następnie, zgodnie z art. 65a ust. 1 powyższej ustawy, Instytucji przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, gdy ta została nabyta uprzednio przez sprzedawcę od KZN w drodze przeprowadzonego przetargu na sprzedaż nieruchomości. Co wynika z tej samej podstawy prawnej, prawo pierwokupu przysługuje też w przypadku niezabudowanej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Instytucji na podstawie art. 65 ust. 1 KZNU – to jest, gdy nieruchomość taka została nabyta w celu pozyskania środków finansowych służących realizacji zadań, o których mowa w art. 5 ustawy (wymienionych częściowo w pierwszym akapicie tego artykułu), kiedy to KZN może, za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju regionalnego, sprzedawać i oddawać w użytkowanie wieczyste nieruchomości wchodzące w skład Zasobu, nieprzeznaczone na cele realizacji inwestycji mieszkaniowych lub uzbrojenia technicznego.
Na podstawie art. 65a ust. 2-7 przedmiotowej ustawy, w razie sprzedaży nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości objętej prawem pierwokupu przysługującemu KNZ, notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest obowiązany do przekazania Instytucji wypisu aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży w terminie 3 dni od dnia zawarcia umowy. Wówczas Prezes KZN może skorzystać z prawa w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu Prezes KZN wykonuje przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który przekazał wypis umowy. W przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa i przechodzi do Zasobu, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości. Z kolei, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, to prawo użytkowania wieczystego wygasa. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Z kolei wypis z aktu notarialnego obejmującego oświadczenie Prezesa KZN notariusz doręcza sprzedawcy w terminie 3 dni od dnia złożenia oświadczenia.
W przyszłym tygodniu podsumujemy dla Państwa zmiany w prawie, jakie nastąpiły w ciągu ostatniego miesiąca – serdecznie zapraszamy do lektury.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 czerwca 2024 r.
autor:
