W dzisiejszym artykule kontynuujemy tematykę połączoną z prawem pierwokupu oraz ograniczeniami z nim związanymi, a dokładniej z prawem pierwokupu nieruchomości rolnych.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa ustawodawca wprowadził szeroki zakres ograniczeń związanych ze zbywaniem nieruchomości rolnych.
Należy przyjąć, iż powyższe ograniczenie względem nieruchomości rolnych wprowadza już sama definicja nieruchomości rolnej w art. 46 (1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą to za nieruchomość rolną uznaje się nie tylko grunty, które są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, ale także nieruchomości, które mogą potencjalnie być wykorzystywane do prowadzenia powyższych działalności.
Wspominane ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi, dotyczy przede wszystkim kręgu podmiotów uprawnionych do nabycia takich nieruchomości, czy też stanowiące przedmiot niniejszego alertu ustawowe prawo pierwokupu, ograniczające swobodę dowolnego rozporządzania przez właściciela jego gruntem stanowiącym nieruchomość rolną.
Stosownie do art. 166 Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy współwłaściciel nieruchomości rolnej, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne, planuje przystąpić do umowy sprzedaży przysługującego mu udziału lub części takiego udziału, zbycie takiego udziału (lub części) jest ograniczone prawem pierwokupu pozostałych współwłaścicieli, pod warunkiem prowadzenia przez takich współwłaścicieli gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie.
Z analizy aktualnego piśmiennictwa dotyczącego powyższej regulacji wynika, że przedstawiciele doktryny są podzieleni w zakresie wykładni zastrzeżonego przez ustawodawcę wymogu prowadzenia przez pozostałych współwłaścicieli gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie. Zgodnie z jednym ze stanowisk, ustawowe prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie tym współwłaścicielom, którzy faktycznie prowadzą wspólnie jedno gospodarstwo rolne na nieruchomości rolnej, w której przysługują im udziały. Stanowisko to jest jednak krytykowane, ze względu na okoliczność, iż omawiana regulacja miała na celu ochronę współwłasności i zapewnienie pozostałym współwłaścicielom możliwości powiększenia przysługujących im udziałów w nieruchomości rolnej. Co za tym idzie, część doktryny wyraża stanowisko, zgodnie z którym prawo pierwokupu powinno przysługiwać współwłaścicielom, niezależnie od faktu czy prowadzą wspólnie, czy też każdy we własnym zakresie, odrębne gospodarstwo rolne. Zatem przesłanką wymaganą do ziszczenia się prawa pierwokupu, według drugiego stanowiska, powinna być jedynie okoliczność, aby współwłaściciele prowadzili gospodarstwo na nieruchomości rolnej, której udział ma być zbyty przez danego współwłaściciela, niezależnie od faktu prowadzenia odrębnych gospodarstw rolnych.
Dalej, zgodnie z brzmieniem art. 166 § 1 KC in fine, prawo pierwokupu nie przysługuje współwłaścicielom w sytuacji, gdy zbycie udziału dokonywane jest jednocześnie ze zbyciem na rzecz jednego podmiotu gospodarstwa rolnego, prowadzonego przez zbywającego udział w nieruchomości rolnej.
Należy zatem przyjąć, że wyłączenie to wskazywałoby, iż słusznym stanowiskiem jest przyjęcie, że prawo pierwokupu przysługuje współwłaścicielom niezależnie od tego, czy prowadzą wspólnie jedno, czy kilka odrębnych gospodarstw rolnych, a jedynie aby odbywało się to na jednej nieruchomości rolnej, do której przysługują im udziały.
Dodatkowo, współwłaścicielom nie przysługuje prawo pierwokupu w sytuacji, gdy zbycie udziału miałoby zostać dokonane na rzecz jednego ze współwłaścicieli lub na rzecz osoby, która dziedziczyłaby ustawowo gospodarstwo rolne prowadzone na nieruchomości, do której sprzedawcy przysługuje udział.
Kolejno, zgodnie z §3 art. 166 Kodeksu cywilnego, powyższy przepis nie ma zastosowania do przypadków gdy udział we współwłasności lub część tego udziału dotyczy nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 423, dalej: „UKUR”). Należy zatem z powyższego wnioskować, że regulacja ta będzie miała zastosowanie wyłącznie do gruntów poniżej powierzchni 0,3 ha.
Ponad ustawowe prawo pierwokupu wynikające w Kodeksu cywilnego, ustawodawca przewidział również takie uprawnienie, na podstawie art. 3 UKUR, na rzecz dzierżawcy nieruchomości rolnej, z zastrzeżeniem, że powyższe prawo przysługuje wyłącznie w sytuacji gdy:
a) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
b) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Powyższe oznacza, że dla istnienia prawa pierwokupu po stronie dzierżawcy istotnym jest, aby umowa dzierżawy była zawarta w odpowiedniej formie, ale przede wszystkim aby umowa ta była wykonywana przez co najmniej 3 lata od tejże daty, tj. aby wydzierżawiający udostępnił do korzystania dzierżawcy przedmiot dzierżawy minimalnie przez zakreślony ustawowo okres, a dzierżawca uiszczał z zamian w tym okresie czynsz dzierżawny. Ponadto, uprawnienie to nie powstanie w sytuacji gdy dzierżawca nie miałby dokonać nabycia takiej nieruchomości w ramach prowadzonego gospodarstwa rodzinnego w rozumieniu art. 5 ust. 1 UKUR (tj. prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha).
Zgodnie z powyższą regulacją, w sytuacji braku uprawnionego z pierwokupu, w tym w sytuacji gdy dzierżawca nie spełnia jednego w wyżej wskazanych podstaw, m.in. gdy sprzedawana nieruchomość nie weszłaby do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy, uprawnienie z prawa pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: „Krajowy Ośrodek”), który działa na rzecz Skarbu Państwa.
Istotnym jest, iż powyższe uprawnienie zarówno względem dzierżawcy (nawet w sytuacji spełnienia przez takiego dzierżawcę ustawowych przesłanek), jak i względem działającego na rzecz Skarbu Państwa – Krajowemu Ośrodkowi, nie przysługuje w sytuacjach określonych w art. 3 ust. 5 UKUR, który to zawiera enumeratywny katalog przypadków wyłączających ww. ustawowe prawo pierwokupu. Co za tym idzie, w oparciu o brzmienie powołanej podstawy prawnej, takie wyłączenie będzie aktualne m.in. w sytuacji gdy nabywcą zbywanej nieruchomości rolnej miałaby być jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, czy też osoba bliska zbywcy takiej nieruchomości.
W zakresie obu omawianych przepisów, zawarcie umowy z pominięciem uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu, to jest zawarcie umowy przenoszącej prawo własności, z wyłączeniem poprzedzającej jej w takim wypadku umowy zobowiązującej sprzedaży (warunkowej umowy sprzedaży), prowadzi do najdalej idącego skutku prawnego – nieważności takiej czynności prawnej. Co za tym idzie, pominięcie uprawnione z ustawowego prawa pierwokupu będzie w każdym przypadku implikowało niekonwalidowaną wadę prawną zawartej umowy.
W tym miejscu, już dziś zapraszamy Państwa do lektury naszego kolejnego artykułu omawiającego tematykę prawa pierwokupu i prawa nabycia lasu lub gruntu przeznaczonego pod zalesienie, który ukaże się w następnym tygodniu w ramach naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 maja 2024 r.
autor:
