7 lutego 2025 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, nazywanej również „ustawą podażową” (dalej: „Projekt” lub „Ustawa”). O założeniach tej ustawy pisaliśmy na początku roku #235. Jednakże w dzisiejszym artykule z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć Państwu już konkretne założenia tego Projektu.
Głównym celem rozwiązań przewidzianych w Projekcie jest zlikwidowanie barier utrudniających realizację inwestycji mieszkaniowych (w tym zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe), a więc mają doniosłe znaczenie z punktu widzenia realizacji inwestycji, w tym też deweloperskich.
Poniżej wskazujemy najistotniejsze, projektowane zmiany.
I. ZMIANY W USTAWIE „LEX DEWELOPER”
Projekt zakłada zmiany w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Przede wszystkim planuje się, zapowiadane już od dłuższego czasu, zniesienie wskaźnika minimalnej liczby miejsc postojowych, wynoszący obecnie 1,5 na lokal mieszkalny. Zgodnie z Projektem, wskaźnik ten będzie mógł być określony w lokalnych standardach urbanistycznych. Rada gminy, podejmując uchwałę nie będzie związana minimalną ustawową liczbą miejsc parkingowych, lecz liczba miejsc będzie pozostawiona uznaniowo. Samorząd nadal będzie musiał wskazać liczbę miejsc postojowych przewidzianych dla inwestycji w uchwale lokalizacyjnej.
Wskazujemy jednak, że do wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, które zostaną złożone przed wejściem w życie ustawy, będzie miał natomiast zastosowanie dotychczasowy wskaźnik 1,5.
Projektodawcy wskazali także, że zniesiony ma zostać minimalny wskaźnik powierzchni użytkowej przeznaczonej na działalność handlową lub usługową, która może być realizowana w ramach inwestycji mieszkaniowej. Aktualnie to minimum 5% i maksimum 20% powierzchni użytkowej mieszkań.
Co więcej, zniesiony ma zostać obowiązek zapewnienia na terenie inwencji minimalnego udziału ogólnodostępnego, nieogrodzonego, urządzonego terenu wypoczynku i rekreacji lub sportu w ramach powierzchni biologicznie czynnej.
II. ZWIĘKSZENIE PODAŻY GRUNTÓW
Projekt zakłada zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi, znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa („KOWR”).
Zasadniczym zmianami mają być więc: (i) rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast, (ii) „odblokowanie” nieruchomości należących do spółek Skarbu Państwa i gruntów gospodarowanych przez KOWR.
Zgodnie z Projektem, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa będzie mógł nieodpłatnie przejąć nieruchomości wchodzące w skład tego zasobu, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe, a następnie przekazać je do zasobu Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta będzie mógł natomiast rozdysponować te grunty na rzecz gmin, zgodnie z lokalnymi potrzebami. Brak realizacji inwestycji w ciągu pięciu lat spowodować ma natomiast, że grunt może wrócić do Skarbu Państwa.
III. ZMIANY W PRAWIE BUDOWLANYM I PRAWIE PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO
Projekt zakłada także zmiany w Prawie budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przede wszystkim, projektuje się dodanie art. 10b Prawa budowlanego, regulującego szczególne wymogi formalne dotyczące składanych odwołań od decyzji wydanych na podstawie tej ustawy. Zgodnie z projektowanymi przepisami, odwołanie lub zażalenie na decyzję lub postanowienie będzie musiało zawierać zarzuty odnoszące się do tego rozstrzygnięcia, wskazanie zakresu żądania oraz dowody uzasadniające to żądanie. Do tej pory obowiązywały ogólne przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, które nie wprowadzały szczególnych wymogów formalnych – wystarczyło, by pismo wyrażało niezadowolenie strony z podjętej decyzji. Nie jesteśmy pewni co do skuteczności tego rozwiązania, ale na pewno każde rozwiązanie ograniczające składanie bezpodstawnych odwołań (a raczej ich pozostawienie bez rozpoznania) oceniamy pozytywnie.
Kolejna zmiana ma polegać na wprowadzeniu możliwości dzielenia nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe niezależnie od planu miejscowego (na podstawie uchwały lokalizacyjnej).
Proponowane są także zmiany w przepisach mające na celu usprawnienie procesu opracowywania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, polegające na zniesieniu obowiązku uzyskiwania zgody rady gminy na rozpoczęcie prac oraz rezygnacji z konieczności przygotowywania pełnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury.
W tym zakresie Projekt ustawy proponuje także przyznanie radzie gminy prawa do podjęcia uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, w zakresie określenia wytycznych dotyczących umowy urbanistycznej obejmujących, w szczególności, zasady określania zakresu zobowiązań inwestora. W naszej ocenie może to być znaczący instrument zachęcający inwestorów do podjęcia rozmów z gminą, nadający większej przejrzystości procesowi negocjacji umowy urbanistycznej.
IV. ZMIANY DOTYCZĄCE UMÓW DROGOWYCH Z ART. 16 USTAWY O DROGACH PUBLICZNYCH
Zgodnie z Projektem, zmieniony ma zostać „słynny” art. 16 ustawy o drogach publicznych, nakładający na inwestorów inwestycji niedrogowych obowiązek budowy lub przebudowy drogi publicznej. Według założeń Ustawy, wykonanie tego obowiązku będzie mogło polegać również na przekazaniu przez inwestora inwestycji niedrogowej na rzecz zarządcy dróg środków finansowych.
Zasadność wprowadzenia ww. zmiany argumentowana jest coraz częściej rozpowszechnianym w doktrynie stanowiskiem, że zarządca drogi nie może wymagać od inwestora finansowania budowy drogi. Co jednak zdarza się w praktyce, dlatego dobrze, że zostało to zauważone przez ustawodawcę.
V. INNE ZMIANY DOTYCZĄCE PRAWA NIERUCHOMOŚCI
Planowane są również takie zmiany jak przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Rozwiązanie takie de facto ma przywracać stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, wprowadzonego ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W naszej ocenie nie wpłynie to znacząco na podaż gruntów.
Z kolei do zwiększenia obrotu gruntami może przyczynić się projektowane zwolnienie z opłaty planistycznej, w stosunku do nieruchomości sprzedawanych w ciągu dwóch lat od dnia wejścia w życie Ustawy (tzw. moratorium na pobieranie opłat planistycznych). W praktyce już wielokrotnie spotkaliśmy się właśnie z sytuacjami, gdy sprzedający zwlekał ze sprzedażą nieruchomości właśnie z uwagi na ryzyko poniesienia opłaty planistycznej.
Szczegółową treść Projektu możecie Państwo znaleźć pod tym linkiem:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12394350/katalog/13110202#13110202
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 17 lutego 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
