Tak, jak zapowiadaliśmy po cyklu artykułów o umowach o roboty budowlane, przechodzimy do kolejnego zagadnienia i dziś zaczynamy kolejny cykl, w którym będziemy chcieli przybliżyć Państwu kwestie związane ze służebnościami. W dzisiejszym artykule chcielibyśmy rozpocząć od tego, czym są służebności i jakie są ich rodzaje.
Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym pozwalającym na korzystanie z gruntu będącego własnością innej osoby w zakresie określonym przez rodzaj i treść konkretnej służebności. Na wstępie warto wskazać, że do ich ustanowienia dochodzi najczęściej przez jednostronne oświadczenie właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej złożone w związku z umową zawieraną przez strony. Służebności gruntowe mogą także powstać przez zasiedzenie, na podstawie orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej lub w wyniku zapisu windykacyjnego.
Wyróżniamy trzy ich rodzaje:
- służebność gruntową,
- służebność osobistą,
- służebność przesyłu.
W praktyce występują wszystkie, choć w toku procesu budowlanego najczęściej spotykamy się ze służebnościami gruntowymi i przesyłu, z kolei na osobiste należy uważać przede wszystkim przy zakupie budynków mieszkalnych. Przejdźmy zatem do ich omówienia.
Służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów (art. 285 § 1 k.c.).
Jak zatem wynika z powyższej definicji, w służebności gruntowej wyróżniamy dwie nieruchomości: (i) władnącą, czyli tą, której właściciel posiada określone uprawnienia oraz (ii) obciążoną, czyli nieruchomość, której właściciel jest do czegoś zobowiązany (z reguły ograniczony np. co do możliwości zabudowy czy obowiązku udostępnienia przejazdu).
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej treści. Co ważne, służebności gruntowe obciążają nieruchomość w sposób trwały, czyli bez względu na zmianę właścicieli (mogą jednakże wygasnąć w przypadku ich niewykonywania). Istotne jest także, że nawet jeżeli służebność ograniczona jest do części nieruchomości (np. jednej działki geodezyjnej) to i tak jest to traktowane jako obciążenie całej nieruchomości.
Najczęściej występującymi służebnościami gruntowymi są służebność przejazdu i przechodu, służebność drogi koniecznej, służebność korzystania z określonych urządzeń oraz przy realizacji inwestycji budowlanych także poprowadzenia mediów (przeprowadzenia rur wodociągowych i kanalizacyjnych, położenia kabli, etc.). Bardzo ważne jest, żeby we właściwy sposób określić zakres dozwolonego korzystania z nieruchomości obciążonej. Przepisy prawa tego nie definiują, jedynie wskazują, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. W przypadku braku innych danych, zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej oznacza się w oparciu o zasady współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. W praktyce jednak prowadzi to do ścisłej ich interpretacji – przykładowo służebność przejazdu nie oznacza prawa do poprowadzenia w takiej drodze rur kanalizacyjnych.
Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe zgodnie z którym można obciążyć nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.
Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, majątkowym i samoistnym. Może być ustanowiona wyłącznie na rzecz oznaczonej osoby fizycznej i może obciążać wyłącznie nieruchomości.
Treść służebności osobistej z reguły odpowiada treści służebności gruntowej. Chodzi więc o wszystkie postaci ukształtowania tego prawa wskazane w definicji służebności gruntowej, tj. art. 285 § 1 k.c. Sam ustawodawca wśród służebności osobistych wskazał na szczególny rodzaj służebności osobistej jakim jest służebność mieszkania.
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania, w przypadku braku innych danych, oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Służebność przesyłu jest najmłodszym z rodzajów służebności uregulowanym w kodeksie cywilnym. Została do niego wprowadzona ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (która weszła w życie w 3.08.2008 r.).
Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, którego działalność polega na dostarczaniu mediów (np. energii elektrycznej, wody, kanalizacji, gazu). Polega ona na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnych urządzeń prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Treść służebności przesyłu obejmuje uprawnienie do posadowienia urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości, ich utrzymywania, konserwacji, usuwania awarii. Jeżeli chodzi o urządzenia jeszcze nieistniejące to treść służebności stanowi prawo do budowy urządzeń jak również wstępu na cudzą nieruchomość w tym celu. W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe bardzo szczegółowo określają swoje uprawnienia od prawa budowy urządzeń przesyłowych, przez ich rozbudowę, wejścia na nieruchomości w celu ich konserwacji, po ograniczenie możliwości zabudowy lub nasadzeń w pasie, gdzie umiejscowiono te urządzenia.
Podsumowując, służebności pełnią ważną rolę w praktyce obrotu nieruchomościami. Dzięki właściwie ustanowionym służebnościom gruntowym na nieruchomości może być realizowany proces inwestycyjno-budowlany. Z kolei właściciele nieruchomości obciążonych muszą o tych ograniczeniach pamiętać i planując inwestycje u siebie, brać je bezwzględnie pod uwagę.
Za tydzień, będziemy mieć dla Państwa niespodziankę z uwagi na 2. rocznicę istnienia naszego cyklu. Jednak potem wrócimy do tematyki służebności i opiszemy dla Państwa relację pomiędzy służebnościami a księgami wieczystymi.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 30 maja 2022 r.
autor:
