W ramach dzisiejszego artykułu, postaramy się Państwu przybliżyć problematykę związaną z wpisem oraz wykreśleniem służebności z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Kwestia ta dotyczy zazwyczaj relacji międzysąsiedzkich, ponieważ przeważającą większość ustanawianych służebności stanowią służebności gruntowe, z czego najczęstszą jest służebność drogi koniecznej. Jednakże należy pamiętać również o pozostałych ich rodzajach tj. służebnościach osobistych (które ustanawiane są na nieruchomości i odpowiadają swoją treścią służebnościom gruntowym, jednakże ustanawiane są na rzecz konkretnie oznaczonych osób fizycznych) oraz służebności przesyłu (te z kolei ustanawia się na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych w celu przesyłu np. wody, energii elektrycznej itp.)
O tym, jak powstają służebności pisaliśmy już wcześniej (#104) , ale dla przypomnienia warto dodać, że najczęściej są one ustanawiane w drodze umowy pomiędzy stronami lub też dochodzi do nich przez zasiedzenie (nie dotyczy służebności osobistych). Jak wynika z powyższego, dla powstania służebności nie jest konieczne ujawnienie jej w treści księgi wieczystej nieruchomości.
W jakim celu zatem tak ważne jest ujawnienie służebności w księdze wieczystej? Ponieważ ujawnienie służebności w treści księgi wieczystej sprawia, że uprawniony do korzystania ze służebności jest chroniony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W konsekwencji, ewentualny nabywca nieruchomości obciążonej taką służebnością nie może bronić się przed sądem niewiedzą co do obciążenia jego nieruchomości służebnością. Poprzez ujawnienie treści służebności w księdze wieczystej mamy pewność, że nasze prawo do korzystania ze służebności będzie chronione niezależnie od tego kto jest właścicielem nieruchomości obciążonej naszą służebnością oraz niezależnie od tego czy nowy właściciel nieruchomości posiadł wiedzę odnośnie istnienia i treści służebności.
Jednakże i w tym przypadku pojawiają się wyjątki, wobec czego należy zastrzec, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebnościom przesyłu.
Jak zatem odbywa się wpis służebności do księgi wieczystej? W tym celu należy złożyć wniosek do sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych, właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości (nie zawsze jest to najbliższy sąd rejonowy). Wniosek składa się na specjalnie przeznaczonym do celów wpisu w księdze wieczystej formularzu KW-Wpis.
Wpis prawa służebności gruntowej dokonywany jest zarówno w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej, jak i w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Przy czym w przypadku wpisu do księgi wieczystej nieruchomości władnącej jest on ujawniany w dziale „I-Sp – Spis praw związanych z własnością”, zaś w przypadku nieruchomości obciążonej w dziale „III – Prawa i roszczenia” księgi wieczystej. Do wniosku należy dołączyć odpowiednie załączniki, w szczególności podstawę ustanowienia danej służebności, czyli np. umowę, orzeczenie sądu itp., potwierdzenie wykonania opłaty od wniosku, czy też pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeżeli wniosek jest składany przez pełnomocnika.
Dla wywołania skutków prawnych konieczne jest ujawnienie wpisu służebności w obu księgi wieczystej. Skutki prawne powstają bowiem dopiero z chwilą obciążenia w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.
Przechodząc do możliwości wykreślenia z księgi wieczystej, to od strony technicznej analogicznie jak powyżej, w przypadku wniosku o wykreślenie służebności, konieczne jest wypełnienie wskazanego wyżej formularza KW-Wpis oraz załączenie odpowiednich załączników, o których mowa wyżej. Najlepiej, gdy do wykreślenia służebności dochodzi na podstawie oświadczenia właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej, w którym wyrazi on zgodę na wykreślenie służebności z księgi wieczystej. W ten sposób to uprawniony ze służebności dobrowolnie rezygnuje ze swojego uprawnienia.
Innymi okolicznościami, kiedy może dojść do wykreślenia służebności jest upływ czasu na jaki została ustanowiona lub w przypadku służebności osobistej śmierć uprawnionego. Wtedy wystarczy w sądzie powołać się na te okoliczności – niestety sąd nie dokonuje wykreślenia wpisu służebności z urzędu. Jeżeli jednak brak jest zgody uprawnionego ze służebności, to właściciel nieruchomości obciążonej może dochodzić zniesienia służebności w sądzie, np. powołując się na jej wygaśnięcie z uwagi na upływ 10 lat jej niewykonywania (art. 293 §1 kc).
W naszej praktyce spotykamy się z licznymi pytaniami klientów, jak można wykreślić służebności, które już nie dotyczą ich konkretnej nieruchomości. Najczęściej dzieje się tak, gdy służebności były ustanowione wiele lat temu, później doszło do podziałów i aktualna działka nie jest już przedmiotem wykonywania służebności, ale z uwagi na fakt, że wpis służebności do nowej księgi wieczystej dokonywany jest z urzędu to widnieje on w naszej księdze. W takich sytuacjach zdarzało się, że sądy wykreślały taki wpis na wniosek, gdzie zostało dokładnie uzasadnione, dlaczego służebność nie dotyczy naszej konkretnej działki. Niestety wiele sądów stoi na stanowisk, że takie przypadki wymagają uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie jest to zatem sytuacja bez wyjścia, ale wymaga wszczęcia i przeprowadzenia postępowania sądowego, co niestety wydłuża czas wykreślenia, ale może być z powodzeniem przeprowadzone.
Idąc dalej, ważne by dokumenty, z których wynika nasze uprawnienie do ustanowienia lub wykreślenia służebności zostały załączone do wniosku wieczystoksięgowego w oryginale. Należy także pamiętać o formie, gdyż musi to być dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, akt notarialny, ostateczna decyzja, prawomocny wyrok sądu lub inny dokument urzędowo potwierdzający zdarzenie (np. akt zgonu).
Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata za wpis służebności do księgi wieczystej wynosi 200 złotych, zaś w przypadku wykreślenia służebności połowę tej kwoty, czyli 100 złotych. Czas oczekiwania na wpis albo wykreślenie służebności może wynosić od kilku dni do nawet kilkunastu miesięcy. Termin rozpoznania takiego wniosku zależy od stopnia obłożenia właściwego sądu wieczystoksięgowego. W przypadku większych miast terminy będą zatem znacznie dłuższe niż w przypadku mniejszych miejscowości.
Podsumowując, warto pamiętać, że to w interesie uprawnionego ze służebności jest złożenie wniosku i dopilnowanie by sąd wieczystoksięgowy dokonał prawidłowego wpisu wniosku o ustanowionej służebności (i to w obu księgach). Z kolei, to właściciel nieruchomości obciążonej powinien zadbać o to, by w przypadku wygaśnięcia służebności złożyć wniosek o jej wykreślenie – porządek w księdze wieczystej niewątpliwie ułatwia ewentualną sprzedaż nieruchomości.
Jednocześnie przypominamy, że już w dniu 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Serdecznie zapraszamy do zapoznania z naszymi artykułami, w których przybliżaliśmy dla Państwa najważniejsze zmiany. Nadal prowadzimy szkolenia w tym zakresie i tak 30 czerwca będziemy Państwa szkolić wraz z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, zaś 6 lipca możecie Państwo dołączyć do szkolenia online, organizowanego przez Rzeczpospolitą (szczegóły dostępne po kliknięciu w grafikę poniżej).
Oczywiście w kwestiach indywidualnych, w tym w zakresie doradztwa w przygotowaniu wzoru umowy deweloperskiej na nowych zasadach, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu z adw. Michałem Rutkowskim lub r. pr. Michałem Kijewskim.
W kolejnym artykule scharakteryzujemy dla Państwa służebności osobiste jako szczególny ich rodzaj, dający dodatkowe prawa konkretnej osobie.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 20 czerwca 2022 r.
autor:
