W dzisiejszym „Wtorkowym Poranku dla Budowlanki” podzielimy się z Państwem spostrzeżeniami dotyczącymi roli inwestora zastępczego w procesie budowlanym. Nie jest to instytucja wynikająca z przepisów, a raczej z praktycznej potrzeby wsparcia inwestora i regulowana jest na zasadzie swobody umów pomiędzy inwestorem, a inwestorem zastępczym. Choć nie ma chyba dwóch takich samych kontraktów, to pewien zakres praw i obowiązków inwestora zastępczego nie budzi wątpliwości.
Na wielu projektach inwestor zastępczy odgrywa kluczową rolę w procesie budowlanym, pełniąc funkcję reprezentanta inwestora głównego w kontaktach z architektami, wykonawcami, dostawcami oraz innymi stronami zaangażowanymi w projekt. Jego zadania obejmują szeroki zakres obowiązków, mających na celu zapewnienie prawidłowej i zgodnej z planem realizacji inwestycji budowlanej.
Jednym z najważniejszych obowiązków inwestora zastępczego jest nadzór nad realizacją projektu. To on monitoruje postęp prac budowlanych, dbając o to, by były one realizowane zgodnie z ustalonym harmonogramem oraz dokumentami technicznymi. Dzięki temu, inwestor główny może mieć pewność, że prace przebiegają zgodnie z założonym planem, zarówno pod względem czasu, jak i jakości wykonania.
Inwestor zastępczy bywa również odpowiedzialny za kontrolę kosztów. Zarządza budżetem projektu monitorując wydatki i zapobiegając jego przekroczeniu. W sytuacjach, gdy koszty zaczynają rosnąć, inwestor zastępczy może posiadać upoważnienie do negocjowania cen z dostawcami i wykonawcami, aby utrzymać projekt w ramach zaplanowanego budżetu.
Kolejnym kluczowym aspektem jego pracy jest zapewnienie zgodności z przepisami i standardami. Inwestor zastępczy dba o to, aby wszystkie prace były realizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, normami technicznymi i standardami jakościowymi. Dzięki temu minimalizowane jest ryzyko problemów prawnych lub technicznych w przyszłości.
Ważnym elementem pracy inwestora zastępczego jest koordynacja działań uczestników projektu. Współpracuje z projektantami, wykonawcami, dostawcami oraz innymi zaangażowanymi stronami, aby zapewnić możliwie płynną realizację projektu. Odpowiednia koordynacja wszystkich uczestników jest kluczowa dla uniknięcia opóźnień i sporów na budowie. Inwestor zastępczy może otrzymać upoważnienie do reprezentowania inwestora głównego w kontaktach z urzędami, instytucjami finansowymi oraz innymi podmiotami zewnętrznymi. W takich przypadkach działa w jego imieniu, podejmując decyzje i rozwiązując problemy, co pozwala na sprawną realizację projektu bez konieczności bezpośredniego angażowania inwestora głównego w codzienne sprawy.
Ponadto, inwestor zastępczy może przyjąć na siebie obowiązki zarządzania ryzykiem. Identyfikuje potencjalne zagrożenia związane z realizacją projektu i podejmuje odpowiednie działania mające na celu ich minimalizację. Dzięki temu ryzyko opóźnień, przekroczeń budżetowych czy problemów technicznych bywa zminimalizowane.
Inwestor zastępczy oczywiście jest odpowiedzialny za regularne raporty przedstawiane inwestorowi głównemu, w których informuje m.in. o postępie prac, stanie finansów, potencjalnych problemach oraz proponowanych rozwiązaniach. Z reguły takie raporty tworzone są co miesiąc.
Zatrudnienie inwestora zastępczego na pewno ma wiele korzyści, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami. Po pierwsze, koszt zaangażowania inwestora zastępczego zwiększa koszt całego projektu. Po drugie, dokonując wyboru inwestora zastępczego zawsze należy zweryfikować jego kwalifikacje i doświadczenie, w tym też poszczególnych członków zespołu. Co więcej, warto zapewnić sobie w umowie, że skład zespołu przez cały okres trwania projektu będzie niezmienny, a w przypadku zmian osoba wstępująca będzie posiadała co najmniej podobne umiejętności. Bardzo ważne jest także, żeby umowa z inwestorem zastępczym jasno określała odpowiedzialność inwestora zastępczego i zasady jej dochodzenia. Inwestor zastępczy powinien posiadać także ubezpieczenie OC, odpowiednie do wartości całego projektu i kwestia ta powinna być zweryfikowana przy podpisywaniu umowy.
Inwestor zastępczy to podmiot, którego rola w procesie budowlanym, jeżeli występuje, jest nieoceniona. W przypadku zaangażowania w projekt doświadczonego inwestora zastępczego jego wiedza i doświadczenie powinna zapewnić, że projekt zostanie zrealizowany zgodnie z założeniami, bez konieczności angażowania się przez inwestora w codzienne sprawy na budowie.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 19 sierpnia 2024 r.
autor:
