У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельних фахівців» ми хотіли б дослідити питання сервітутів відведення. Сервітут – це сервітут, який дозволяє доступ до дороги загального користування (національної, провінційної, окружної, муніципальної або навіть внутрішньої), дозволяючи прохід через власність іншої особи.
Безсумнівно, що кожна нерухомість повинна мати доступ до дороги загального користування. Цей доступ може бути прямим (через з'їзд з дороги загального користування) або непрямим (через приватну дорогу або відповідний сервітут). Відсутність доступу до дороги загального користування може перешкодити планам забудови цієї нерухомості, оскільки без доступу до дороги загального користування неможливо отримати рішення про зонування або дозвіл на будівництво.
Відповідно до статті 145 Цивільного кодексу, якщо нерухомість не має належного доступу до дороги загального користування або господарських будівель, що належать до нерухомості, власник може вимагати від сусідніх землевласників встановлення необхідного дорожнього сервітуту за певну плату. Необхідна дорога буде побудована з урахуванням потреб нерухомості без доступу до дороги загального користування та з найменшим навантаженням на землю, через яку проходитиме дорога.
Це положення чітко окреслює умови для встановлення права відведення. Це включає відсутність належного доступу до дороги загального користування до власності або її господарських будівель. Слід зазначити, що сервітут може бути встановлений, коли дана власність взагалі не має доступу до дороги загального користування або коли такий доступ існує, але є недостатнім з огляду на конкретні фактичні обставини. Недостатній доступ до дороги загального користування може, наприклад, включати той факт, що, незважаючи на фізичний доступ до дороги загального користування, вона є непрохідною через поганий технічний стан. Судова практика Верховного Суду вказує на те, що належний доступ до дороги загального користування повинен включати можливість проїзду автомобілів, якщо цього не виправдовують потреби домінуючої земельної ділянки, конфігурація меж, рельєф місцевості або соціально-економічні інтереси. У випадку нерухомості, розташованої в міській забудові, також слід враховувати, чи є власність доступною для автомобілів, враховуючи систему управління дорожнім рухом, що діє поблизу власності, та будь-які пов'язані з цим обмеження доступу до власності (рішення Верховного Суду від 21 серпня 2019 року, справа I CSK 30/19).
Встановлення сервітуту на право відведення може бути встановлено через суд. Рішення суду в такому випадку буде установчим. Прохання про встановлення сервітуту на право відведення може бути подане: (i) власником нерухомості без доступу до дороги загального користування, (ii) усіма співвласниками такої нерухомості або (iii) співвласниками, які володіють більшістю частки у спільній власності.
У своєму рішенні Цивільної палати від 24 листопада 2016 року (посилання III CSK 394/15) Верховний Суд зазначив, що заява про встановлення сервітуту на нерухоме майно без належного доступу до дороги загального користування є дією, що належить до звичайного управління спільним майном. Для здійснення цієї дії потрібна згода більшості співвласників, а за відсутності згоди зацікавлений співвласник може звернутися до суду з проханням про дозвіл на здійснення цієї дії.
Пасивна легітимність (тобто з боку сторони, яка зазвичай заперечує встановлення такого сервітуту) у провадженні щодо встановлення сервітуту необхідного порядку доступна всім власникам та постійним користувачам нерухомості, через яку потенційно буде здійснюватися сервітут.
Право відведення (як тип земельного сервітуту) також може бути набуте шляхом давностного володіння, але лише якщо це передбачає використання постійного та видимого об'єкта.
Позов про встановлення сервітуту на право відведення також може бути задоволений шляхом угоди між сторонами. Однак слід зазначити, що заява власника майна про встановлення сервітуту має бути подана у формі нотаріального акту.
Сервітут на право відведення встановлюється в обмін на компенсацію від власника обтяженого майна. Ця компенсація також встановлюється, навіть якщо власник не зазнає жодних збитків, пов'язаних із встановленням сервітуту.
Варто пам’ятати, що, окрім самої винагороди, власник майна, якому надано доступ до дороги загального користування, може бути зобов’язаний нести витрати на утримання обладнання, необхідного для його реалізації.
Зміна змісту або способу виконання може відбутися в судовому провадженні, якщо після встановлення земельного сервітуту виникнуть важливі економічні потреби, що виправдовують зміну.
Сервітут на право відведення, як і будь-який земельний сервітут, втрачає чинність, якщо він не здійснюється протягом 10 років. Крім того, сервітут втрачає чинність, якщо бенефіціар сервітуту набуває права власності на обтяжене майно.
Підсумовуючи, сервітут на право відведення є вирішальним елементом, який часто дозволяє здійснювати інвестиції на певній нерухомості. Важливо, що саме цей тип сервітуту найлегше отримати через судовий процес (хоча процес може бути тривалим).
Наша стаття наступного тижня буде присвячена змінам у законодавстві, які відбуваються навіть під час літніх канікул – щоб вони не залишилися поза увагою.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 25 липня 2022 року.
автор:
