W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” przedstawimy praktyczne wskazówki dla tych z Państwa, którzy zamierzają zawrzeć umowy dzierżawy pod inwestycje w OZE. W ostatnich latach możemy dostrzec na rynku wiele firm, które zajmują się pozyskiwaniem gruntów pod tego typu inwestycje. Ze względu na to, że takie umowy są zawarte zazwyczaj na okres do 30 lat, uważamy, że wydzierżawiający powinien poznać kilka fundamentalnych aspektów umów, które każdorazowo muszą wystąpić w umowie. Dzięki temu może on znacząco ograniczyć ryzyko. W tym tygodniu omówimy takie instytucje jak: okres obowiązywania umowy, precyzyjne określenie przedmiotu umowy oraz czynsz dzierżawny.
W pierwszej kolejności zwróćmy uwagę na okres obowiązywania umowy, który w takich umowach zazwyczaj wynosi 29 lat. Już w tym miejscu musimy obalić pewien mit, który jest mocno zakorzeniony w branży. Okres 29 lat nie jest związany – wbrew powszechnej opinii – z okresem zasiedzenia, gdyż o zasiedzeniu nie może być mowy w sytuacji, gdy posiadanie nieruchomości jest posiadaniem zależnym, a więc wynikającym z zawartej z właścicielem gruntu umowy, w tym wypadku dzierżawy. Co więcej wynika to z art. 659 k.c., zgodnie z którym umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż na 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, którą znacznie łatwiej jest rozwiązać w drodze wypowiedzenia, niż umowę na czas określony, którą rozwiązać będzie można wyłącznie w przypadkach przewidzianych w samej umowie.
Proszę jednak pamiętać, że zawarcie takich umów w pewnych przypadkach może wiązać się z ryzykiem zasiedzenia. Otóż zasiedzenie może wystąpić jeśli podczas trwania umowy dzierżawy i korzystania z gruntu przez dzierżawcę, przekroczy on umówiony, wynikający z treści umowy obszar oddany w dzierżawę i bezumownie zajmie część nieruchomości stanowiącej własność wydzierżawiającego lub osoby trzeciej. Jeżeli stan ten będzie trwał ponad 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze) to rzeczywiście może w tym zakresie (nieobjętym umową dzierżawy) dojść do zasiedzenia nieruchomości. Zatem warto aby do umowy dzierżawy załączyć jeszcze mapę, w której zostanie precyzyjnie wskazany obszar dzierżawy. Jest to o tyle ważne, iż w tego typu umowach, czynsz liczony jest od każdego dzierżawionego hektara.
Warto również zwrócić uwagę na określenie wysokości czynszu w umowach dzierżawy, która zazwyczaj składa się z wielu elementów. W takiej umowie wysokość czynszu może znacznie różnić się od danych etapów realizacji inwestycji. W praktyce oznacza to, że z zaniżoną stawkę czynszu będziemy mieć do czynienia w okresie przygotowawczym inwestycji do momentu faktycznego rozruchu inwestycji i pobierania energii elektrycznej. Podkreślamy, że właściwą stawkę czynszu wydzierżawiający uzyska zwykle dopiero od momentu rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej przez okres, w którym energia jest produkowana i magazynowa do momentu zakończenia działalności. Warto pamiętać, że w umowie powinna wystąpić jeszcze raz zaniżona stawka czynszu, a mianowicie w okresie po zakończeniu działalności OZE, do momentu wydania wydzierżawiającemu nieruchomości (przywrócenie terenu do stanu pierwotnego).
Zwracamy również uwagę na okres przygotowawczy, w którym na wydzierżawionym gruncie de facto nie są prowadzonego jeszcze żadne prace inwestycyjne. Niezwykle istotne i korzystne dla wydzierżawiającego będzie możliwość kontynuowania działalności rolniczej. Dzięki temu wydzierżawiający będzie mógł zrekompensować początkowy, niższy czynsz. Każdy potencjalny wydzierżawiający powinien wiedzieć i zastosować w swojej umowie zapis dotyczący waloryzacji stawki czynszu. Dzięki waloryzacji możemy dostosować umówioną stawkę czynszu do zmieniających się w czasie warunków ekonomicznych i zmiany siły nabywczej pieniądza.
Konkludując podkreślamy, że wydzierżawienie nieruchomości rolnych pod inwestycje w OZE rzeczywiście może stanowić znaczące źródło dochodu dla Rolników. Niemniej zwracamy Państwa uwagę na dokładne zapoznanie się z postanowieniami umownymi, bowiem takie umowy zawierane są na długie lata i konieczne jest zadbanie o swoje interesy.
Gdyby mieli Państwo jakiekolwiek pytania bądź wątpliwości związane z projektami umów serdecznie zapraszamy do kontaktu. Już teraz zapraszamy do kolejnych artykułów, w których będziemy kontynuować istotne aspekty umów dzierżawy pod inwestycje w OZE.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 19 lutego 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
