Kolejny cykl w ramach naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki poświęcony będzie tematyce użytkowania wieczystego. Pomimo wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która z dniem 1 stycznia 2019 r. przekształciła prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, ta specyficzna forma władania jest przecież dalej obecna na polskim rynku nieruchomości i nadal budzi szereg wątpliwości.
Mając to na uwadze, w dzisiejszym artykule pragniemy przedstawić Państwu podstawowe uprawnienia użytkowników wieczystych, związane z okresowością użytkowania wieczystego jakimi są przedłużenie i ujednolicenie terminów. Uprawnienia te mogą być szczególnie istotne dla osób planujących inwestycje na nieruchomościach, gdzie terminy użytkowania wieczystego są stosunkowo krótkie.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, grunty Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków oddawane są w użytkowanie wieczyste na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga tak długiego okresu, można je ustanowić na okres krótszy, jednak nie mniej niż czterdziestoletni.
Jednym z najważniejszych uprawnień użytkownika wieczystego związanych z okresowością użytkowania wieczystego jest prawo do żądania jego przedłużenia o dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Prawo to może zostać zrealizowane w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu. Jednocześnie użytkownik wieczysty może wystąpić z takim żądaniem wcześniej, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.
Właściciel gruntu co do zasady ma obowiązek uznać żądanie użytkownika wieczystego – odmowa może nastąpić tylko i wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Właściciel obowiązany jest wówczas wykazać, jaki to ważny interes społeczny spowodował konieczność odmowy uznania żądania użytkownika wieczystego (ważnym interesem społecznym może tu być np. (i) inna inwestycja, którą na danej nieruchomości ma realizować Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w zakresie zaspokajania potrzeb społecznych w ramach ustawowych obowiązków, (ii) zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiająca realizację celu umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, czy (iii) zaistnienie przesłanek ustawowych do wywłaszczenia użytkownika wieczystego). W przypadku, gdy właściciel nieruchomości odmówi przedłużenia terminu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może dochodzić złożenia oświadczenia o jego przedłużeniu przed sądem. W sytuacji, gdy odmowa jest bezpodstawna, tj. niezwiązana z powyżej wskazanym ważnym interesem społecznym, z chwilą złożenia wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty nabywa roszczenie o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego przez właściciela nieruchomości.
Należy jednocześnie wskazać, że umowa przedłużająca użytkowanie wieczyste powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co więcej, aby użytkowanie wieczyste zostało przedłużone w sposób skuteczny, umowa musi zostać poparta wpisem do księgi wieczystej.
Drugim, istotnym uprawnieniem użytkownika wieczystego, związanym z terminowością prawa użytkowania wieczystego, jest ujednolicenie okresów użytkowania wieczystego. W przypadku, gdy danemu podmiotowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego kilku nieruchomości, na podstawie różnych umów o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, w których ustalono różne terminy użytkowania wieczystego, podmiot ten może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego. Co do zasady uprawnienie to przysługuje w szczególności spółdzielniom mieszkaniowym na podstawie art. 35 ust. 1(3) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Z praktyki wynika jednak, że mając na uwadze zasadę swobody umów zawartą z kodeksie cywilnym, zgodnie z którą ,,strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego” (art. 353(1) KC), o ujednolicenie terminów użytkowania wieczystego może skutecznie wnieść nie tylko spółdzielnia mieszkaniowa, ale i każdy inny podmiot będący użytkownikiem wieczystym.
Tak jak w przypadku przedłużenia, umowa ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co więcej, ze względu na przyjęty w doktrynie pogląd, że przedłużenie okresu użytkowania wieczystego można uznać za równoznaczne z ponownym oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, dlatego do powstania tego prawa wymagany jest również wpis do księgi wieczystej, analogicznie powinniśmy potraktować ujednolicenie terminów użytkowania wieczystego. Oznacza to zatem, że umowa zawarta w formie aktu notarialnego powinna zostać poparta wpisem do księgi wieczystej.
Podsumowując, użytkownik wieczysty posiada uprawnienia, które pozwalają mu wpływać na termin oddanego mu w użytkowanie wieczyste gruntu. Zarówno w przypadku, gdy okresy te są różne, jak i gdy zbliża się termin jego wygaśnięcia, ma prawo żądać ich zmiany, a w przypadku braku porozumienia z właścicielem – dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Jednocześnie zapraszamy do lektury kolejnego artykułu poświęconego tematyce prawa użytkowania wieczystego, który pojawi się za tydzień i dotyczyć będzie wygaśnięcia przedmiotowego prawa.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
