W niedzielę – 24 września 2023 r., weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednakże dzisiaj skupimy się na innych aktualnych zmianach, a przede wszystkim na opublikowanym w zeszłym tygodniu na stronach rządowego centrum legislacji informacji, że do podpisu ministra zostało skierowane rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie zmieniające”), zawierające zmiany wprowadzane jako tzw. pakiet stop patodeweloperce. Okres vacatio legis wyniesie ok. 3 miesięcy, jednakże dobrze wiemy, że projektowanie to proces długotrwały, dlatego już teraz deweloperzy, którzy nie złożą wniosku o pozwolenie na budowę do dnia 31 grudnia 2023 r. powinni wziąć je pod uwagę.W związku z tym dzisiaj chcemy Państwu wskazać na najważniejsze zmiany.
Zgodnie z Rozporządzeniem zmieniającym przepisy wejdą w życie już z dniem 1 stycznia 2024 r. Jednakże zgodnie z przepisami przejściowymi dla zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia zmieniającego: (i) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, (ii) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, (iii) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, (iv) została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawo budowlanego oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawo budowlanego, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Nie wchodząc w szczegóły techniczne poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany.
Zmiany przy projektowaniu placów zabaw
W tym zakresie zmienia się bardzo wiele i architekci projektujący budynki mieszkalne wielorodzinne powinni szczegółowo zapoznać się z treścią zmian. Po pierwsze, place zabaw będą musiały być tworzone już w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Po drugie, co najmniej 30% tego placu zabaw będzie musiało znajdować się na terenie biologicznie czynnym, a co najmniej 50% jego powierzchni będzie musiało być nasłonecznione przez 2h w godzinach 10:00-16:00. Jedynie w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godzina. Po trzecie, place zabaw będą musiały być ogrodzone (choć z wyjątkami).
Szczegółowo została też określona powierzchnia placu zabaw dla dzieci, która będzie musiała wynosić: (i) 1 m2 na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań; (ii) 50 m2 – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań; (iii) 0,5 m2 na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań; (iv) 200 m2 – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.
Co więcej, przepisy precyzują warunki dotyczące wyglądu, powierzchni i wyposażenia placów zabaw. Wszystkie wymagania określono w łącznie 15 ustępach § 40 rozporządzenia. Rozporządzenie zmieniające wprowadza też obowiązek zapewnienia pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, o powierzchni co najmniej 15m2. Pomieszczenie to może też przyjąć formę budynku gospodarczego, altany lub wiaty.
Lokale użytkowe o powierzchni do 25m2
Od dnia 1 stycznia 2024 r. nie tylko lokale mieszkalne, ale i lokale użytkowe będą musiały mieć powierzchnię co najmniej 25m2. Od tej zasady będzie jednak kilka wyjątków. Po pierwsze, jeżeli lokal użytkowy znajdować się będzie na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej (parterze lub 1 piętrze) i będzie posiadać bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Po drugie, wymóg ten nie będzie dotyczyć lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy. Naszym zdaniem to wyłączenie powinno obejmować także lokale usługowe w budynkach niemieszkalnych tj. w biurowcach, czy też centrach handlowych. Nie ma żadnych wątpliwości, iż co do tych obiektów nie ma żadnych możliwości, aby inwestor sprzedawał tam lokale w celach inwestycyjnych jako ,,lokale mieszkalne’’, czemu właśnie miała zapobiegać ta zmiana.
Po trzecie, mniejsze będą mogły pozostać lokale użytkowe w budynkach, dla których przed dniem 1 stycznia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego.
Mniej „betonozy”
Zgodnie z nowym brzmieniem § 39 na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni oraz budynków oświaty i wychowania, co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku publicznie dostępnych placów powyżej 1000 m2 ma ona wynosić 20% powierzchni (chyba, że plan miejscowy określa wyższy procent).
Rozporządzenie też definiuje publicznie dostępny plac, przez który należy rozumieć ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną. Jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.
Ograniczenie miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych
Zgodnie z Rozporządzeniem zmieniającym zostało wprowadzone ograniczenie dla miejsc postojowych zbliżonych do okien budynków. Zgodnie z nową treścią § 20 nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, ale nie mniej niż 1 będą mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków.
Zwiększenie odległości między budynkami
Celem projektodawców było, żeby na podstawie zmienionych przepisów sąsiedzi nie zaglądali sobie do okien. Rozszerzono zatem m.in. katalog przypadków wskazanych w §12 ust. 1 rozporządzenia i tak budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż: pkt 3) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; oraz pkt 4) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.
Poza opisanymi szerzej elementami zmiany obejmą także (i) wprowadzenie dodatkowych wymagań mających poprawić izolacje akustyczne, (ii) zmianę wymagań dot. pomieszczeń dostosowanych do karmienia i przewijania dzieci oraz do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami, (iii) dodanie lub zmianę odniesień do Polskich Norm, (iv) wprowadzenie minimalnej 30-metrowej odległości budynku produkcyjnego i magazynowego o powierzchni zabudowy większej niż 1000m2 od ściany budynku wielorodzinnego.
Podsumowując, obawiamy się, że efektem powyższych zmian będzie kolejna podwyżka cen mieszkań. Przypominamy, że już teraz koszty samej budowy są porównywalne do zakupu gruntu, a tym samym zmniejszenie liczby mieszkań oddanych na danej działce spowoduje zwiększenie cen lokali.
Z pełną treścią Rozporządzenia zmieniającego możecie się Państwo zapoznać na stronach RCL.
Odnosząc się do aktualnych zmian to chcemy Państwu zwrócić uwagę na dwie nowelizacje, które wprowadzają zmiany w treści dokumentów związanych z zawieraniem umów deweloperskich, w szczególności w prospekcie informacyjnym, wprowadzone:
- ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – która dopasowuje treść prospektu do zmian wprowadzonych ustawą. Zmiany te obowiązują do wszystkich prospektów wysyłanych i załączanych do umów od dnia 24 sierpnia 2023 r.,
- ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o ogólnoeuropejskim indywidualnym produkcie emerytalnym – na podstawie, której mieszkaniowe rachunki powiernicze będą mogły być zakładane i prowadzone także przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (zwane „kasą”), o których mowa w ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. Na szczęście do prospektów informacyjnych, sporządzonych lub doręczonych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe, jednakże wszystkie prospekty wysyłane do nabywców i umowy zawierane od dnia 26 września 2023 r. wymagają aktualizacji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 26 września 2023 r.
autor:
