Nowa ustawa deweloperska – elementy „umów przedwstępnych z ustawy deweloperskiej”

18.05.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

W dzisiejszym alercie analizujemy dla Państwa kolejne przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”). Tym razem wskażemy, jakie postanowienia wymagane będą w treści umów przedwstępnych, do których zastosowanie znajdą przepisy Nowej ustawy deweloperskiej.

Na wstępie jednak przekazujemy najświeższe informacje dotyczące procesu legislacyjnego. Nowa ustawa deweloperska była w ubiegłym tygodniu przedmiotem obrad Senatu. W dniu 13 maja 2021 r. została przyjęta z poprawkami dotyczącymi m.in. obniżenia wysokości składki na DFG do 1% – przy otwartych rachunkach powierniczych, i do 0,1% – przy zamkniętych rachunkach powierniczych. Co więcej, poprawki zakładają, że składka na DFG miałaby być pobierana tylko przy pierwszej umowie na dany lokal. Senat przegłosował też wykreślenie niektórych obowiązków banków obejmujących zakres weryfikacji sytuacji dewelopera (dot. zapłaty wszystkich podatków i zobowiązań dla podwykonawców). W tym miejscu chcemy pogratulować Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich, dzięki któremu te zmiany zostały wprowadzone.

Przechodząc do dzisiejszego tematu, to już sam tytuł Rozdziału 6 „Umowa deweloperska i inne umowy zawarte między nabywcą, a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego” nie pozostawia wątpliwości, że przedmiot regulacji Nowej ustawy deweloperskiej został rozszerzony w stosunku do dotychczasowej ustawy. O tych „innych umowach”, już kilkakrotnie wspominaliśmy w naszych artykułach i możemy je podzielić na dwie podstawowe kategorie:

umowy o skutku zobowiązującym – czyli umowy, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego, które my będziemy nazywać „umowami przedwstępnymi z ustawy deweloperskiej”;
umowy o skutku zobowiązujący-rozporządzającym – czyli umowy sprzedaży po raz pierwszy przenoszące własność do lokali mieszkalnych (samodzielnie lub wraz z lokalem użytkowym) z dewelopera lub innego przedsiębiorcy na nabywców. O tej kategorii umów opowiemy już za tydzień.

Umowy przedwstępne z ustawy deweloperskiej możemy dalej podzielić na dwie podkategorie z uwagi na to, co może być ich przedmiotem, czyli: (a) lokal mieszkalny /dom jednorodzinny albo (b) lokal użytkowy lub udział związany z tym lokalem użytkowym.

Umowy przedwstępne z ustawy deweloperskiej obejmujące lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny różnią się od umowy deweloperskiej tym, że są zawierane już po realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i po uzyskaniu pozwolenie na użytkowanie. Będą to zatem umowy zawierane między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiąże się m.in. do:

ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Obecnie tego typu umowy zawierane są jako umowy przedwstępne na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, zaś po wejściu w życie Nowej ustawy deweloperskiej, będą musiały zawierać obligatoryjne elementy wymienione w art. 35. Należy wskazać, że tak jak w przypadku umowy deweloperskiej nie jest to katalog zamknięty i umowy te powinny zawierać w szczególności: i) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, ii) cenę nabycia praw wynikających z umowy, iii) zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia praw, o których mowa w pkt 1)-3) powyżej, iv) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy, v) termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy i datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku gdy nie wydaje się tej decyzji wskazanie dnia, z upływem którego minął termin na wniesienie sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy, vi) datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz datę ustanowienia odrębnej własności lokalu (jeżeli dotyczy lokalu), (vii) datę ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy lokal został już wyodrębniony.

Co więcej, w umowie przedwstępnej z ustawy deweloperskiej będą musiały się znaleźć odpowiednio elementy umowy deweloperskiej dotyczące opisu przedsięwzięcia deweloperskiego, pozwoleń, terminów realizacji, budynku i lokalu (opisu, powierzchni użytkowej i pomiarów), rachunków powierniczych, posiadania zgody banku na bezobciążeniową sprzedaż, umowy rezerwacyjnej oraz prospektu informacyjnego. Zastosowanie znajdą też postanowienia dotyczące odstąpienia oraz wysokości odsetek i kar umownych.

Druga podkategoria to umowy przedwstępne z ustawy deweloperskiej, których przedmiotem jest lokal użytkowy lub ułamkowa część udziału we własności lokalu użytkowego (np. hali garażowej, lokalów na boksy rowerowe lub komórki lokatorskie, jeżeli stanowią odrębne lokale), jeżeli taka umowa jest zawarta jednocześnie z umową deweloperską lub umowami przedwstępnymi z ustawy deweloperskiej dot. lokali mieszkalnych /domów jednorodzinnych. Projektodawca wskazuje, że warunkiem jest także „aby lokal użytkowy zlokalizowany był w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co nabywany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny”. Podkategoria ta obejmuje zatem umowy, w których deweloper zobowiązuje się do:

wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego, albo
przeniesienia własności lokalu użytkowego, albo
wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo
przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego.

Powyższe umowy od umowy deweloperskiej odróżnia ich przedmiot, czyli to, że dotyczą lokalu użytkowego lub udziału w nim, a nie lokalu mieszkalnego. Umowy przedwstępne z ustawy deweloperskiej wskazane w pkt. 1) i 3) będą zawierane przed dopuszczeniem budynku do użytkowania, zaś w pkt. 2) i 4) już po jego uzyskaniu.

Elementy, które muszą się znaleźć w umowach w podkategorii drugiej określone zostały w art. 34 ust. 4. Nowej ustawy deweloperskiej. Wymienia on w szczególności następujące elementy: i) określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy; ii) cenę nabycia prawa wynikającego z umowy; iii) określenie położenia oraz istotnych cech lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy; iv) określenie powierzchni lokalu użytkowego i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; v) termin przeniesienia na nabywcę prawa wynikającego z umowy; vi) zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy; vii) wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy; viii) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu użytkowego oraz termin odbioru lokalu użytkowego; ix) informację o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie udziału lub zobowiązaniu do jej udzielenia; x) zobowiązanie dewelopera do przeniesienia praw, o których mowa w pkt 1)-4) powyżej; xi) odpowiednio postanowienia dot. umów deweloperskich w zakresie informacji o nieruchomości i lokalu, środków ochrony wpłat nabywcy, odsetek i kar umownych, sposobu pomiaru powierzchni użytkowej oraz potwierdzenie odbioru prospektu informacyjnego.

Projektodawca w uzasadnieniu wprost wskazuje, że umowy z podkategorii drugiej mogą być zawarte w jednym dokumencie z umowami deweloperskimi lub umowami z podkategorii pierwszej, wobec czego nie będzie potrzeby powtarzania wspólnych elementów dla tych kategorii umów.

Tak samo jak umowy deweloperskie, umowy przedwstępne z ustawy deweloperskiej muszą być zawierane się w formie aktu notarialnego. Co więcej, w przypadku zawarcia umów rezerwacyjnych przed zawarciem tych umowy, należy stosować przepisy o umowach rezerwacyjnych określone w Nowej ustawie deweloperskiej (o nich pisaliśmy w #47).

Podsumowując, należy pamiętać, że zgodnie z art. 41 Nowej ustawy deweloperskiej w przypadku stosowania postanowień umownych mniej korzystnych dla nabywców niż przepisy ustawy takie postanowienia będą nieważne, a w ich miejsce stosowane będą odpowiednie przepisy Nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że przed przystąpieniem do sprzedaży inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie Nowej ustawy deweloperskiej, projekty umów będą wymagały szczegółowej weryfikacji pod kątem ich zgodności.

Już za tydzień będziemy chcieli przedstawić Państwu, które przepisy Nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie także do umów sprzedaży lokali mieszkalnych, w zależności od tego czy sprzedawcą będzie deweloper lub inny przedsiębiorca.

Z kolei już za dwa tygodnie będziemy świętować pierwszy rok cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”. Wobec tego chcemy podziękować wszystkim autorom, którzy dołożyli swoją cegiełkę budując tym samym dla Państwa kompendium wiedzy o prawie budowlanym i innych ustawach regulujących rynek nieruchomości w Polsce. Od dziś, przez najbliższe tygodnie będziemy publikować podziękowania dla poszczególnych autorów.