Dzisiaj kontynuujemy analizę nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) w zakresie zmian wynikających z przyjętej przez Sejm ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). W tym artykule chcemy się skupić na omówieniu umowy urbanistycznej, która będzie kluczowym elementem procesu uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego („ZPI”). Zanim jednak do tego przejdziemy omówimy kilka informacji dotyczących procedury legislacyjnej.
Po pierwsze, Senat w dniu 22 czerwca przyjął Projekt z 39 poprawkami. Już następnego dnia – 23 czerwca Projekt z poprawkami został skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Na razie jednak nie podano daty jego rozpatrzenia. O poprawkach Senatu napiszemy szerzej, jeżeli zostaną przyjęte przez Sejm, jednak warto zaznaczyć już teraz, że Senat zaproponował, by decyzje o warunkach zabudowy były ważne tylko 2 lata z możliwością ich przedłużenia na kolejne 2 lata, co dla wielu inwestorów byłoby naprawdę dużym utrudnieniem w realizacji inwestycji. Jednocześnie Senat ustalił, że pomimo wejścia w życie nowych przepisów, warunki zabudowy będą wydawane niezależnie od przyjęcia planu ogólnego gminy do dnia 31 grudnia 2028 r., a więc o 3 lata dłużej niż w wersji przyjętej przez Sejm.
Zgodnie z kolejną poprawką Senatu, obowiązkowym elementem planu ogólnego gminy miałyby być „obszary uzupełnienia zabudowy” – w wersji Projektu przyjętego przez Sejm jest to element dobrowolny. Niewątpliwie byłaby to dobra zmiana, gdyż jak już Państwa informowaliśmy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy.
Skoro analizujemy ZPI to warto też wskazać, że zgodnie z poprawką nr 11 – „ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy” – taka zmiana może z kolei okazać się dla inwestorów niekorzystna i bardziej rygorystyczna niż w przypadku uchwał w trybie lex, które tylko „nie mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego”. Jeżeli zostanie ona przyjęta przez Sejm to na pewno do tego tematu powrócimy.
Przechodząc zaś do dzisiejszego zagadnienia, uregulowanego w art. 37ed Projektu, umowa urbanistyczna będzie umową, w której inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Co ważne, zdaniem projektodawców taka umowa nie będzie jednak relacją, która może być kwalifikowana jako zamówienie publiczne. Przypomnijmy też, że przez inwestycję uzupełniającą należy rozumieć inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej”. Co do ostatniego kryterium, jak pisaliśmy w artykule #157, definicja ta zapewne będzie inaczej odczytywana przez inwestora, a inaczej przez gminę.
Projekt tylko przykładowo wymienia jakie mogą być prawa i obowiązki stron umowy urbanistycznej, więc pamiętajmy, że umowa może zawierać także inne elementy uzgodnione przez strony. Zgodnie z art. 37ed ust. 2, inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do: (1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej; (2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, o której mowa w ust. 5 (dot. umowy zobowiązującej do zbycia na rzecz gminy nieruchomości osoby trzeciej, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca); (3) pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 (dot. roszczeń odszkodowawczych związanych z niemożliwością lub istotnym ograniczeniem albo z obniżeniem wartości nieruchomości z uwagi na uchwalenie MPZP). Z kolei gmina może (1) zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy; (2) zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (dot. opłaty planistycznej, tj. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na uchwalenie MPZP).
Podkreślamy, że zgodnie z Projektem, w przypadku realizacji inwestycji uzupełniającej na gruncie należącym do inwestora (tj. tytułem własności lub użytkowania wieczystego) inwestor musi się zobowiązać do jej zbycia na rzecz gminy. W przypadku zaś, gdy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca jest osoba trzecia, to inwestor może w szczególności zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Według projektodawców pokrycie kosztów uchwalenia ZPI, w tym roszczeń odszkodowawczych ma być zachętą do uchwalenia przez gminy planów miejscowych w postaci ZPI. Miejmy jednak nadzieję, że nie zniechęci to samorządów do uchwalanie MPZP w normalnym trybie. Dodatkowo, jeżeli umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, to należy w niej określić zasady tego zbycia – tutaj Projekt nie ogranicza się wyłącznie do nieruchomości, ale mogą to być także rzeczy ruchome.
Umowa urbanistyczna będzie zawierana w formie aktu notarialnego, po przeprowadzeniu negocjacji przez inwestora z gminą (tutaj gminę reprezentować będzie osoba wyznaczona przez radę gminy lub jej przewodniczący). Na podpisanie umowy urbanistycznej nie będzie wymagana jednak odrębna zgoda rady gminy, pomimo iż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd mieniem gminnym. Z kolei skutki prawne umowy urbanistycznej powstaną z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w jej załączniku.
Umowa zatem zawierana będzie pod warunkiem zawieszającym wejścia w życie ZPI. Ze ścisłej interpretacji tego przepisu wynika także, że ZPI powinien być uchwalony dokładnie w tej samej treści, co w załączniku do umowy urbanistycznej. Dlatego też Projekt wyłącza prawo rady gminy do wnoszenia poprawek do projektu ZPI. W przypadku odrzucenia ZPI, rada gminy może podjąć dodatkową uchwałę o zwróceniu go wójtowi z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym jej załącznika, czyli projektu ZPI. W takich okolicznościach inwestor i gmina będą mogli podjąć negocjacje, a w przypadku zmiany projektu ZPI, wójt będzie zobowiązany do ponowienia czynności, o których mowa w art. 37ec ust. 2 (a dokładnie w pkt 1–3, pkt 4 lit. b, pkt 5 lit. b i pkt 7–9 Projektu). Następnie, po wprowadzeniu zmian, umowa urbanistyczna będzie wymagała aneksu uwzględniającego projekt ZPI po zmianach. W naszej ocenie wydaje się, że przepis ten może wydłużyć procedurę, dlatego już na etapie negocjacji umowy urbanistycznej warto będzie skonsultować projekt ZPI z radnymi gminy.
Przepisy wskazują też, że stronami jednej umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów składających jeden wniosek. Co więcej, w przypadku złożenia kilku wniosków wójt może poprowadzić jedno postępowanie, w wyniku którego zawierana będzie jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jedna uchwała w przedmiocie ZPI. Oznacza to, że nawet jeżeli inwestorzy nie będą ze sobą współpracować przy składaniu wniosków, to wójt może tę współpracę narzucić na etapie ich rozpatrywania.
Co ważne, w zakresie nieuregulowanym przepisami dot. ZPI do ZPI znajdą zastosowanie przepisy związane z uchwaleniem planów miejscowych. Dotyczy to także możliwości jego zaskarżenia. Dlatego na koniec warto jeszcze wskazać, że jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia zmiany lub stwierdzenia nieważności ZPI odstąpić od umowy urbanistycznej.
Podsumowując, pomimo iż umowy urbanistyczne już istnieją w polskim systemie prawnym tj. w ustawie o rewitalizacji, to raczej należą do rzadkości. Wydaje się, że po wejściu w życie Projektu mogą być jednak przydatnym nazrzędzeniem zwiększającym możliwość realizacji inwestycji w oderwaniu od planów miejscowych jakie znamy obecnie. Aby to jednak było możliwe potrzebna jest otwartość władz gmin i miast na wykorzystanie tych nowych narzędzi planistycznych.
Za tydzień kalendarz wskaże już lipiec, wobec tego kolejny artykuł poświęcimy na podsumowanie zmian w prawie w czerwcu i omówienie tego, co czeka nas w lipcu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 23 czerwca 2023 r.
autor/redaktor cyklu:
