Kontynuując tematykę związaną z hipotekami, w dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”, chcemy przybliżyć Państwu instytucję roszczenia o ustanowienie hipoteki przez nabywcę na rzecz banków hipotecznych (zwane dalej „Roszczeniem banku hipotecznego”). Roszczenia banków hipotecznych są wpisywane do działu IV księgi wieczystej w toku realizacji inwestycji budowlanych (deweloperskich) i budzą szereg wątpliwości innych nabywców, wobec tego postanowiliśmy wyjaśnić na czym to zabezpieczenie polega.
Roszczenie banku hipotecznego – podstawa prawna
Podstawą prawną wpisu Roszczenia banku hipotecznego jest przede wszystkim ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej „Ustawa BH”). Zgodnie z brzmień art. 20 ust. 5 tej ustawy bank hipoteczny może oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia określonego w ust. 4 zabezpieczenia, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Z cytowanego przepisu wynikają podstawowe elementy wskazane poniżej.
Po pierwsze, podmiotem, na rzecz którego następuje wpis Roszczenia banku hipotecznego może być wyłącznie bank hipoteczny. Należy mieć na uwadze, że nie każdy bank udzielający kredytów hipotecznych będzie bankiem hipotecznym. Aktualnie jest ich w Polsce pięć, a lista znajduje się na stronie Komisji Nadzoru Finansowego https://www.knf.gov.pl/podmioty/Podmioty_sektora_bankowego/Banki_hipoteczne.
Po drugie, niejako przejściowym przedmiotem zabezpieczenia jest nieruchomość na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane. To bowiem do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości wpisywane jest roszczenie banku hipotecznego. Nie obciąża ono jednak całej nieruchomości, a tylko jeden konkretny lokal w przypadku, gdy będzie ustanawiana jego odrębna własność.
Po trzecie, docelowym przedmiotem zabezpieczenia jest nieruchomość lokalowa, a wpis hipoteki następuje jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Oznacza to, że jednocześnie z zawieraniem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia na rzecz nabywców dokonywany jest w księdze, która zostanie założona dla lokalu wpis hipoteki umownej na rzecz banku hipotecznego.
Wpis i wykreślenie Roszczenia BH
Ustawa BH zawiera odrębne regulacje dotyczące wpisów i wykreśleń Roszczeń BH.
Przede wszystkim, wniosek o wpis roszczenia może być złożony przez: (1) właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, (2) bank hipoteczny albo (3) nabywcę nieruchomości lokalowej. Każdy z tych podmiotów ma do tego uprawnienie (legitymację), zaś w praktyce najczęściej są to właśnie nabywcy. Co jednak istotne, wpis Roszczenia BH do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości (lub też użytkownika wieczystego, jeżeli to prawo występuje), na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane. Może okazać się zatem, że w dziale IV księgi wieczystej pojawiać się będą roszczenia o wpis bez wiedzy dewelopera i w tym zakresie deweloper nie może tego uprawnienia nabywców lub banków hipotecznych ograniczyć lub wyłączyć.
Biorąc pod uwagę analizowane przepisy, deweloper powinien na bieżąco kontrolować stan wszelkich wniosków składanych do działu IV księgi wieczystej celem potwierdzenia, co jest ich podstawą. Jest to istotne, gdyż deweloper realizujący przedsięwzięcie deweloperskie ma obowiązek posiadania zgody banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu na nabywcę, po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie. Z drugiej strony ustawodawca widzi, że deweloper nie ma wpływu na Roszczenia banków hipotecznych, wobec tego w art. 33 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, jasno wskazuje, że deweloper nie musi informować nabywców o wpisach oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki na rzecz banków hipotecznych (podobnie jak o wpisach roszczeń innych nabywców do działu III).
Ustawodawca dodatkowo uregulował wprost, że wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka. Oznacza to, że pomimo, że zabezpieczenie zostanie ustanowione, tj. zostanie ustanowiona hipoteka na nieruchomości lokalowej, to bez zgody banku hipotecznego Roszczenie banku hipotecznego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości pozostaje ujawnione. Zgoda ta jest z reguły wydawana przez bank hipoteczny na odrębny wniosek dłużnika. Z jednej strony zabezpiecza to banki hipoteczne, z drugiej strony prowadzi do trudności po stronie dewelopera, czy później wspólnoty mieszkaniowej, w przypadku gdy nabywca nie pozyska zgody banku hipotecznego i nie dokona wykreślenia Roszczenia banku hipotecznego. Sądy nie dokonują tych wykreśleń automatycznie, wobec tego współdziałanie nabywcy jest tutaj bardzo ważne, by rzeczywisty stan prawny został odzwierciedlonym w księdze wieczystej poprzez wykreślenie Roszczenia banku hipotecznego.
Wątpliwości naszych klientów i nabywców
W praktyce dostajemy wiele zapytań, czy wpis Roszczenia banków hipotecznych wpływa na prawa i obowiązki pozostałych nabywców lokali w inwestycji budowlanej. Odpowiedź brzmi nie, nie wpływa. Do momentu wyodrębnienia lokalu bank hipoteczny nie ma żadnych roszczeń w stosunku do nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. W tym miejscu należy podkreślić, że czym innym jest wpis roszczenia banku hipotecznego, a czym innym wniosek o wpis hipoteki na rzecz wierzyciela hipotecznego, a tym bardziej ustanowienie samej hipoteki na nieruchomości (o hipotece pisaliśmy w #244, #245 i #246). Są to odrębne instytucje i w żadnym przypadku, pomimo podobnego brzmienia, nie wywołują takich samych skutków prawnych. Hipoteka (i poprzedzający ją wniosek o wpis), obciążają bowiem (co do zasady) całą nieruchomość i są skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli, których udziały są obciążone (kwestie związane z obciążeniem udziału #249).
Tymczasem, w przypadku wpisu Roszczenia banku hipotecznego bank zabezpiecza się w ten sposób, że w momencie ustanawiania odrębnej własności lokalu hipoteka banku zostanie wpisana na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej, która zostanie założona dla lokalu. Roszczenie banku hipotecznego polega właśnie na prawie żądania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, która zostanie założona dla lokalu, na zakup którego został udzielony kredyt. Dotyczy ono nieruchomości lokalowej, która w przyszłości powstanie. Hipoteka ta powinna zostać ustanowiona przez nabywcę (dłużnika) przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność do lokalu lub niezwłocznie po niej.
Podsumowując, warto uważnie czytać księgi wieczyste i treść wpisanych tam wzmianek czy wniosków. W przypadku wpisu w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której realizowana jest inwestycja budowlana, wpis Roszczenia banku hipotecznego nie stanowi ryzyka przy nabyciu lokalu i nie ma wpływu na prawa i obowiązki pozostałych nabywców lokali w takiej inwestycji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 20 maja 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
