Grunty rolne – warunki nabycia bez ograniczeń

13.07.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

Zgodnie z zeszłotygodniowym zapewnieniem, rozpoczynamy cykl poświęcony gruntom rolnym, gdzie będziemy chcieli skupić się na zagadnieniach związanych z inwestycjami na gruntach rolnych, czyli zarówno dotyczących obrotu, jak i realizacji inwestycji. W tym też temacie, dzisiejszy artykuł zostanie poświęcony podstawowym zasadom związanym z nabywaniem nieruchomości rolnych, czyli wyjaśnimy, kiedy nie stosujemy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej także „UKUR”). We wszystkich pozostałych przypadkach będziemy mieli do czynienia z ograniczeniami wynikającymi właśnie z tej ustawy, o których będziemy pisać w kolejnych tygodniach.

Na wstępie warto przypomnieć, że w polskim prawie nie mamy jednej, legalnej definicji nieruchomości rolnej, która miałaby zastosowanie we wszystkich stanach faktycznych. Punktem wyjścia jest jednak, co do zasady, art. 46(1) kodeksu cywilnego, który definiuje nieruchomości rolne (grunty rolne) jako nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Trzeba pamiętać, że prowadzenie takiej działalności musi być możliwe faktycznie i prawnie.

Powyższa definicja ulega doprecyzowaniu właśnie w przypadku obrotu gruntami rolnymi, co wynika wprost z UKUR, który odnosząc się do definicji z KC zastrzega, że nieruchomością rolną nie jest nieruchomość położona na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawa zatem odwołuje się do funkcji określonej w planie miejscowym i jeżeli nie wskazuje ona na przeznaczenie na cele rolne, wtedy nie występują ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Z kolei z przepisów przejściowych wynika, że UKUR nie stosuje się do nieruchomości, dla których przed dniem 30 kwietnia 2016 zostały wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – oczywiście ustalające możliwość zabudowy nieruchomości w innych celach niż rolne.

Co więcej, przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się również do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszących (czyli tzw. lex deweloper), jak również jeżeli jej zbycie następuje na te cele.

Wynikające z UKUR zasady oraz ograniczenia nie będą miały zastosowania także do gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, gruntów będących drogami wewnętrznymi oraz gruntów oznaczonych w ewidencji jako grunty pod stawami, o ile stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości. W powyższych przypadkach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się.

W tym miejscu, dochodzimy do podstawowej zasady związanej z nabywaniem nieruchomości rolnych, a więc umożliwieniem ich zakupu bez ograniczeń rolnikom indywidualnym (tutaj ograniczeniem jest powierzchnia do 300 ha). W pozostałych przypadkach pojawiają się ograniczenia, które wynikają właśnie z UKUR.

Od strony podmiotowej, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego pozwala na nabywanie nieruchomości rolnej bez ograniczeń przez m.in.:

  1. osobę bliską zbywcy;
  2. jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa;
  3. spółkę prawa handlowego, w której Skarb Państwa jest udziałowcem lub akcjonariuszem i która jest operatorem systemu przesyłowego albo posiada koncesję na przesyłanie paliw ciekłych;
  4. parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody;
  5. członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowej przez innego członka tej spółdzielni.

Ponadto, wspominane wyżej ograniczenia nie dotyczą również sytuacji, w których m.in.:

  1. nabycie następuje w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
  2. w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
  3. w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,
  4. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego lub w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach, niż przybliżone powyżej (z tym zastrzeżeniem, że pełny ich katalog można znaleźć w art. 2a ust. 3 i 3a UKUR) może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażoną w drodze decyzji. O szczegółach tej procedury napiszemy już w przyszłym tygodniu.

Należy pamiętać, że w przypadku nabycia nieruchomości rolnej, na nabywcę nieruchomości nałożonych zostaje szereg obowiązków. Przede wszystkim, jest on zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. W przypadku osoby fizycznej obowiązek ten polega na prowadzeniu tego gospodarstwa osobiście tj. pracy na nim oraz podejmowania wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Ponadto, w okresie pierwszych pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej, nie może ona zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. O możliwościach wyłączenia tego zakazu napiszemy za tydzień.

Wskazać należy, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa posiada w tym zakresie kompetencje, które pozwalają na kontrolowanie spełnienia ww. zobowiązań. Należą do nich m.in. prawo przeprowadzenia kontroli, w tym prawo wstępu na teren nieruchomości rolnej oraz prawo żądania wyjaśnień pisemnych lub ustnych, jak również i okazywania i udostępniania dokumentów. Dodatkowo, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa posiada uprawnienie do wystąpienia do sądu o nabycie własności nieruchomości rolnej, w przypadku gdy nabywca nie podjął lub zaprzestał prowadzić gospodarstwo rolne, oddał w posiadanie nabytą nieruchomość bez zgody KOWR-u lub też nie wykonuje działalności rolniczej.

Podsumowując, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ustanawia generalny zakaz zbywania nieruchomości rolnych, jednocześnie szczegółowo regulując kto i w jakich okolicznościach może te grunty nabywać. Dlatego też przed przystąpieniem do transakcji należy dokładnie zbadać, czy nieruchomość ma charakter rolny, a jeżeli tak to czy istnieje możliwość ich nabycia w oparciu o przedstawione powyżej wyjątki.

Z kolei za tydzień omówimy dla Państwa zasady związane z uprawnieniami przyznanymi Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w regulowaniu obrotu gruntami rolnymi, czyli w jakich sytuacjach należy uzyskać zgody KOWR oraz kiedy wystąpi ustawowe prawo pierwokupu.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

autor:

Patryk Grochowski

Aplikant adwokacki
+ 48 533 305 899 | p.grochowski@kglegal.pl

redaktor cyklu o gruntach rolnych:

Michał Rutkowski

Adwokat, wspólnik
+ 48 507 935 712 | m.rutkowski@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl