W dzisiejszym artykule, zamykającym cykl dotyczący gruntów rolnych, przedstawimy Państwu przepisy regulujące zabudowę działki siedliskowej oraz dopuszczalnej na niej zabudowy zagrodowej, w tym wyłączeń od obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia właściwemu organowi o zamiarze przystąpienia do robót budowlanych.
Już na wstępie należy wyjaśnić, że obecnie brak jest legalnej definicji działki siedliskowej. Za wypełniające przesłanki ww. nieruchomości uznaje się grunty, na których znajduje się dom mieszkalny oraz zaspakajane są elementarne potrzeby życiowe rolnika i jego rodziny. Przy czym, „kwalifikowanie danego miejsca jako działki siedliskowej wynika albo ze sposobu jego zagospodarowania, już istniejącego, albo z przeznaczenia tego miejsca w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego” (wyrok WSA we Wrocławiu, 21.10.2009 r., sygn. akt II SA/Wr 215/09).
Działka siedliskowa jako wydzielony grunt na obszarze wiejskim, bezpośrednio związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, stanowi teren, na którym ustawodawca dopuścił sytuowanie budynków i budowli wyłącznie w ramach zabudowy zagrodowej. Aktualne uregulowanie prawne nie zawiera także definicji ustawowej zabudowy zagrodowej. Jednakże, zgodnie z §3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na zabudowę zagrodową składają się budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, gospodarstwach hodowlanych, ogrodniczych, a także leśnych. Jak uzupełnia powyższą definicję orzecznictwo, zabudowa zagrodowa służy nie tylko prowadzeniu działalności gospodarczej, ale stanowi „jednocześnie miejsce zamieszkania i pracy rolnika oraz jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa stanowi w konsekwencji połączenie funkcji mieszkaniowej z funkcją produkcji rolnej” (tak WSA w Łodzi w wyroku, 7.02.2020 r., sygn. akt II SA/Łd 752/19).
Pomimo tego, że budynki i budowle w ramach zabudowy zagrodowej budowane są na działkach rolnych, nie jest wymagana zmiana przeznaczenia takich gruntów, zatem wyłączony został obowiązek przeprowadzania procedury ich odrolnienia (którą omawialiśmy w artykule #62). Co za tym idzie, przyjętym jest, że grunt rolny zabudowany przez rolnika (tj. podmiot wypełniający definicję „rolnika” według art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) budynkiem mieszkalnym, innymi budynkami bądź urządzeniami w ramach gospodarstwa rolnego, nie traci charakteru rolnego, pod warunkiem, że obiekty te służą wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Zabudowa gruntu rolnego będzie jednak wyłączona w każdym przypadku, gdy nie został on przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Warto zwrócić uwagę, iż nierzadką praktyką stosowaną przez organy uchwałodawcze gminy jest ograniczanie prawa do zabudowy, poprzez uchwalanie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wprowadzających nieprzewidziane przepisami prawa ograniczenia, w zakresie możliwości wznoszenia budynków. Powyższe jest następstwem zawężającej wykładni pojęcia „zabudowy zagrodowej”, w tym przyjmowanie przedmiotowej zabudowy jako budynków usytuowanych na jednej działce ewidencyjnej bądź kilku, lecz w niedalekiej odległości od siebie. Często wspominane ograniczenia wprowadzane są również wobec uzależniania wnoszenia budynków na działce siedliskowej, od tego, czy zabudowa taka już istnieje na nieruchomości sąsiedniej, położonej w kilkunastometrowej odległości.
Brak miejscowego planu obliguje natomiast właściciela gruntu rolnego do skierowania do właściwego organu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, w której organ ustali parametry dopuszczalnej zabudowy na działce siedliskowej.
W sytuacji dopuszczalności zabudowy na nieruchomości rolnej stanowiącej działkę siedliskową bądź ze względu na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź w drodze decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z przepisami ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „ustawa PBud”), zasadą jest, przed przystąpieniem do rozpoczęcia budowy, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawodawca dopuścił jednak wyjątki od powyższego, poprzez wyłączenie względem niektórych rodzajów obiektów budowlanych obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 1 ustawy PBud) bądź nawet obowiązku zgłoszenia właściwemu organowi zamiaru rozpoczęcia robót (art. 29 ust. 2 ustawy PBud). Katalog wskazanych w powołanym przepisie obiektów budowlanych jest zamknięty.
Zwracamy jednak już w tym miejscu uwagę, że ustawowe wyjątki należy wykładać zawężająco, a zatem, w każdej sytuacji, gdy w enumeratywnym katalogu wyłączeń brak jest danego rodzaju budynku bądź budowli, obowiązuje ustawowy obowiązek uzyskania decyzji o pozwolenia na budowę (dalej: „decyzja PnB”) lub zgłoszenia właściwemu organowi o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych.
- Obiekty względem których ustawodawca wyłączył obowiązek uzyskania decyzji PnB, przy jednoczesnym obowiązku zgłoszenia zamiaru prowadzenia robót budowlanych.
Zgodnie z ustawą PBud, aktualnie nie istnieje wymóg uzyskania decyzji PnB w sytuacji zabudowy działki siedliskowej wolnostojącym budynkiem mieszkalny jednorodzinnym, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany (art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy PBud). Inwestor zobowiązany będzie jednak w takim przypadku do dokonania zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego przed przystąpieniem do robót budowlanych budynku mieszkalnego. Brak zgłoszenia przez organ architektoniczno-budowlany, w ustawowym 21-dniowym terminie, sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej, względem planowanej budowy, uprawnia inwestora do przystąpienia do planowanych robót. Przy czym, pomimo wyłączenia od przedmiotowego obowiązku, Inwestor nadal posiada uprawnienie do żądania od organu przeprowadzenia postępowania administracyjnego celem uzyskania decyzji PnB.
Niniejszy obowiązek został wyłączony także względem obiektu gospodarczego związanego z produkcją rolną i uzupełniającego zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, takich jak: (i) płyty do składowania obornika, (ii) szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, (iii) naziemne silosy na materiały sypkie, o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m, (iv) silosy na kiszonkę.
Decyzji PnB nie wymaga budowa (przy jednoczesnym obowiązku dokonania zgłoszenia) wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki oraz gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000.
W ramach istniejącego wyjątku, z uzyskania decyzji PnB wyłączone zostały także roboty budowlane polegające na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.
- Obiekty budowlane względem których został wyłączony obowiązek uzyskania decyzji PnB oraz dokonania zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu.
W aktualnym stanie prawnym, istnieje możliwość prowadzenia robót względem, których brak jest obowiązku dokonania zgłoszenia o przystąpieniu do budowy. Ww. odformalizowanie prowadzenia robót zostało przewidziane względem obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej takich jak:
a) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2.
Jednocześnie, decyzji PnB oraz zgłoszenia nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
a) remoncie: (i) obiektów budowlanych, jednakże z wyłączeniem remontu: budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę i budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych oraz (ii) urządzeń budowlanych,
b) przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
Wyjątek od omawianego obowiązku uzyskania decyzji PnB zostaje jednak wyłączony w każdym przypadku, gdy budowa obiektu planowana jest w obrębie gospodarstwa rolnego wchodzącego w skład bądź graniczącego z nieruchomością objętą ustawową ochroną, ze względu na walory przyrodnicze bądź gospodarcze danego gruntu. Przed przystąpieniem do robót należy zatem szczegółowo zweryfikować ewentualne wyjątki i ich wyłączenia.
Jak wynika z omówionej dla Państwa regulacji prawnej, w sytuacji dopuszczalności zabudowy na gruncie stanowiącym działkę siedliskową w ramach gospodarstwa rolnego, podmiot będący rolnikiem (w rozumieniu przepisów ustawowych) posiada możliwość dokonywania zabudowy działki siedliskowej w sposób odformalizowany, a to ze względu na ww. wyjątki o zasady uzyskania decyzji PnB, oraz względem niektórych obiektów także od obowiązku dokonania zgłoszenia.
Przed przystąpieniem jednak do robót budowlanych na działce siedliskowej należy mieć na uwadze, iż ww. wyłączenia, jako wyjątki nie mogą być wykładane w sposób rozszerzający. Oznacza to, że w każdym przypadku, gdy planowany do budowy obiekt nie znajduje się w zamkniętym katalogu art. 29 ustawy PBud bądź budynek przekracza parametry określone w ustawie, inwestor zobowiązany będzie do wnioskowania o wydanie przez organ decyzji PnB lub dokonania zgłoszenia – w zależności od rodzaju obiektu budowlanego.
W kolejnym artykule przybliżymy Państwu tematykę uprawnień użytkowników wieczystych, w tym przedłużenie okresu i ujednolicenie terminów użytkowania wieczystego.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
