Wbrew zapowiedziom zmieniliśmy temat dzisiejszego poranka, gdyż udało nam się przeanalizować propozycję zmian w planowaniu przestrzennym, które wróciły na listę prac Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Bez wątpienia można nazwać te zmiany rewolucyjnymi. Należy podkreślić, że to dopiero założenia i mogą ulec zmianie. Mimo to poniżej opisujemy niektóre z propozycji.
Zgodnie z założeniami „Reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego”, zamiast obecnie istniejących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gminy miałyby uchwalać gminne akty planowania przestrzennego (będące aktami prawa miejscowego), tj.:
(i) Plan ogólny przeznaczenia terenów gminy,
(ii) Plan zabudowy terenów gminy,
(iii) Gminne standardy urbanistyczne.
W planie ogólnym przeznaczenia terenów miałyby być wyznaczone strefy funkcjonalne oraz dokonywałoby się ustalanie przeznaczenia terenów na określone cele. Projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że w planie ogólnym miałoby być możliwe określenie terenów przeznaczonych do rozwoju zabudowy na podstawie planu zabudowy oraz terenów, na których będzie obowiązywać zakaz zabudowy. W planie ogólnym miałaby być także uwzględniana zamierzona strategia rozwoju gminy oraz uwarunkowania dla planowania przestrzennego w gminie. Miałby się on składać z części tekstowej i graficznej. Plan ogólny byłby uchwalany przez radę gminy.
Natomiast w celu ustalenia szczegółowego przeznaczenia terenu i zasad jego zagospodarowania na podstawie obowiązującego planu ogólnego, miałby być uchwalany plan zabudowy terenów gminy. W planie tym byłyby zamieszczane obowiązkowo granice jednostek urbanistycznych, szczegółowe przeznaczenie terenów, zasady zagospodarowania terenu dotyczące m.in. parametrów nieruchomości budowlanych oraz nowej zabudowy, sytuowania obiektów budowlanych, sytuowania reklam. Plan zabudowy również byłby uchwalany przez radę gminy oraz składałby się z części tekstowej i graficznej.
W celu ustalenia zasad zagospodarowania terenów przeznaczonych w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy i nie objętych planem zabudowy rada gminy mogłaby uchwalić gminne standardy urbanistyczne (dla całości lub wybranych części). Wejście w życie uchwały w sprawie planu zabudowy skutkowałoby wygaśnięciem uchwały w sprawie gminnych standardów urbanistycznych dla terenu objętego tym planem. W standardach urbanistycznych miałyby znaleźć się zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych, zasady albo zakaz sytuowania ogrodzeń oraz tablic reklamowych i urządzeń reklamowych. Gminne standardy urbanistyczne byłyby sporządzane wyłącznie w formie tekstowej i uchwalane przez radę gminy. Nie miałyby one wyznaczać standardów zabudowy, lecz w zamyśle resortu, miałyby porządkować przestrzeń w celu zapewnienia mieszkańcom i użytkownikom danego terenu dostępu do infrastruktury społecznej.
Co najważniejsze, projekt zmian likwiduje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W pewnym sensie miałaby ją zastąpić decyzja lokalizacyjna. Miałaby ona być wydawana przez wójta w przypadku, gdy brak byłoby obowiązującego planu zabudowy dla terenu, który został przeznaczony w planie ogólnym jako do uzupełnienia zabudowy. Wydana decyzja miałaby wiązać organy administracji architektoniczno-budowlanej.
Zgodnie z projektem decyzja lokalizacyjna miałaby wygasać po upływie 2 lat od daty, w której stała się ostateczna, a także z dniem: (i) wejścia w życie planu zabudowy, (ii) wejścia w życie gminnych standardów urbanistycznych, z którymi byłaby w sprzeczności, (iii) w którym stały się ostateczne: decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego, zatwierdzająca zintegrowany projekt inwestycyjny, z którymi decyzja ta pozostaje w sprzeczności, (iv) w którym stała się ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę oraz (v) w którym upłynął termin na wniesienie przez właściwy organ sprzeciwu do zgłoszenia budowy.
W projekcie znalazły się również postanowienia dotyczące decyzji o Zintegrowanym Projekcie Inwestycyjnym (ZIP), w ramach której prócz głównej inwestycji inwestor realizowałby zadania należące do samorządu gminnego. Miałby on być poprzedzony uchwałą rady gminy w sprawie przyjęcia lub odrzucenia założeń dla ZIP. Po podjęciu takiej uchwały wójt byłby upoważniony do zawarcia z inwestorem umowy urbanistycznej (rodzaj umowy administracyjnej). Po spełnieniu warunków wójt miałby wydawać decyzję zatwierdzającą zintegrowany projekt inwestycyjny, w skład której sama inwestycja, jak i elementy infrastruktury technicznej i społecznej. Byłaby ona wiążąca dla organów administracji architektoniczno-budowlanej. ZIP miałby być wydawany dla obszaru przeznaczonego w planie ogólnym do rozwoju zabudowy.
W odniesieniu do inwestycji celu publicznego projekt wprowadza także decyzję o rezerwacji terenu inwestycji (mającą na celu zabezpieczenie prawidłowego przygotowania i realizacji inwestycji celu publicznego) oraz decyzję o pozwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego (zawierającą m.in. określenie linii rozgraniczających teren inwestycji, warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska, zatwierdzenie projektu budowlanego).
Projekt zmian zakłada również powstanie w każdej gminie biura planowania przestrzennego, które miałoby zatrudniać osoby o zróżnicowanym, specjalistycznym wykształceniu i doświadczeniu, które byłoby niezbędne do kompletnego projektowania planistycznego i urbanistycznego. Tutaj na pewno pojawia się wątpliwość czy przyjęcie takiego rozwiązania nie byłoby zbyt daleko idącą ingerencją w samodzielność działania gminy i jej organizację wewnętrzną.
Projektowane zmiany zakładają również powstanie rejestru zagospodarowania przestrzennego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym. Zapewniać miałby on nieodpłatny dostęp do danych udostępnianych w rejestrze za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Informacje udostępniane w rejestrze miałyby być jawne, z wyłączeniem danych osobowych. W rejestrze miałyby być udostępniane dane lub informacje pochodzące m.in. z aktów planowania przestrzennego, aktów nadzoru nad działalnością samorządu w sprawach stanowienia prawa, decyzji w sprawie zatwierdzenia zintegrowanego projektu inwestycyjnego.
Jak pisaliśmy w alercie #26 cyfryzacja planowania i zagospodarowania przestrzennego już się rozpoczęła i od 31 października 2020 r. gminy mają obowiązek tworzenia cyfrowych danych przestrzennych dla aktów planowania przestrzennego, a następnie ich udostępniania. W tym zakresie projekt wymagałby dostosowania do już przyjętych rozwiązań.
Zgodnie z przepisami przejściowymi miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miałyby zachować moc do czasu wejścia w życie planu ogólnego przeznaczenia terenów zawierającego ustalenia sprzeczne z dotychczasowymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wymaga podkreślenia, że są to wstępne założenia zmian w planowaniu przestrzennym. Resort planuje nad nimi prace, lecz na tym etapie trudno określić, kiedy miałyby one wejść w życie. Na pewno będziemy dla Państwa śledzić losy projektowanych zmian.
Już za tydzień, zgodnie z obietnicą przygotujemy dla Państwa interesujące przykłady praktycznych problemów stosowania MPZP, z którymi spotkaliśmy się w naszej praktyce.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
