Dzisiaj chcielibyśmy Państwu zarysować praktyczne problemy, z jakimi może się spotkać inwestor w czasie procedowania pozwolenia na budowę w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP” lub „plan miejscowy”). Sam fakt obowiązywania planu miejscowego dla danego terenu należy oczywiście ocenić pozytywnie, czasem jednak jego nieprecyzyjna treść albo, co gorzej, nieprawidłowa interpretacja może doprowadzić do znaczących trudności w realizacji planowanej inwestycji.
Jednym z najważniejszych zagadnień związanych z poruszaną tematyką jest ścisła interpretacja postanowień MPZP przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Dotyczy to najczęściej realizowanej w ramach projektu budowlanego infrastruktury technicznej, czy infrastruktury drogowej. Tytułem przykładu można wskazać postanowienia planu miejscowego określające, że obsługa komunikacyjna ma odbywać się z konkretnej drogi, czy że odprowadzanie ścieków będzie następowało poprzez ściśle określoną sieć do danej oczyszczalni.
Zdarzyć się może jednak, że ze względów faktycznych trudno jest połączyć daną inwestycje z konkretnie wskazaną drogą lub też sieć kanalizacyjno-wodociągowa jeszcze w ogóle nie istnieje i nie wiadomo kiedy powstanie. Z tak prozaicznych powodów inwestycja na danej nieruchomości mogłaby być zablokowana na lata, mimo że postanowienia planu miejscowego pozwalają na realizację na danym terenie określonej zabudowy. W obronie takich rozwiązań w MPZP padają argumenty, że służy to ładowi przestrzennemu, ochronie przyrody i wszystko to mieści się w ramach kompetencji danej gminy – tzw. władztwie planistycznym.
Urzędy często wskazują, że są związane treścią planu miejscowego i zgodnie z przepisami, tj. art. 35 prawa budowlanego, sprawdzają zgodność projektu między innymi z MPZP, i jeżeli inwestor kwestionuje jego postanowienia, to może jego treść zaskarżyć w drodze skargi do sądu administracyjnego (co jednak wydłuża proces uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę na kolejne lata).
W tej ścisłej interpretacji organy administracji zapominają jednak, że bardzo często w takiej materii zastosowanie mają przepisy ustaw, które przecież stoją wyżej w hierarchii aktów prawa niż plany miejscowe. Tym samym organ opierając się na MPZP pomija zastosowanie przepisu ustawy. Dla przykładu można wskazać, że to ustawa o drogach publicznych określa procedurę realizacji zjazdu i tym samym reguluje w jaki sposób miałaby się odbywać komunikacja danej inwestycji z drogą publiczną. Jeżeli natomiast chodzi o infrastrukturę wodociągową i kanalizacyjną, to ustawa Prawo budowlane i przepisy wykonawcze do niej – rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w sposób precyzyjny wskazują, że w razie braku możliwości przyłączenia się do sieci można stosować rozwiązania zamienne, np. zbiorniki bezodpływowe.
Powyższe to tylko przykłady, a zasada jest jedna. Organ administracji architektoniczno-budowlanej winien również brać pod uwagę przepisy ustaw, które niejednokrotnie przewidują rozwiązania zamienne do tych przyjętych w planach miejscowych. Tym samym wystarczałaby prawidłowa interpretacja przepisów prawa celem uniknięcia zbędnego sporu, czy odsyłania inwestora na drogę kwestionowania ustaleń danego MPZP w sądzie administracyjnym.
Stosunkowo często spotykamy się także z trudnościami przy uzyskiwaniu decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do nieruchomości, które znajdują się na podstawie planu miejscowego w tzw. strefie konserwatorskiej (co niejednokrotnie skutkuje obowiązkiem uzyskania zezwolenia konserwatora), a same zabytkami nie są, tzn. nie są ujęte w żadnej ewidencji ani rejestrze zabytków. Należy zaznaczyć, że zarówno ustawa Prawo budowlane, jak i ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ściśle wskazuje sytuacje, kiedy wymagane jest uzgodnienie decyzji o pozwoleniu na budowę z konserwatorem zabytków. Do tego zamkniętego katalogu nie zalicza się strefa konserwatorska. Organowi administracji wówczas niejednokrotnie trudno podjąć decyzję, czy dana inwestycja wymaga uzyskania zgody konserwatora, co bardzo często prowadzi do znaczącego przedłużenia postępowania.
Należy oczywiście wskazać, że w zakresie powyższego zagadnienia odpowiedź jest bardzo prosta. Nie można od inwestora wymagać więcej niż wynika to z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, tj. ustaw. Skoro przepisy ustaw nie wymagają uzgodnienia w razie włączenia nieruchomości do strefy ochrony konserwatorskiej na mocy ustaleń planu miejscowego, to brak jest podstaw, aby żądać od inwestora uzgodnienia projektu budowlanego z konserwatorem zabytków.
Jednakowy problem pojawia się także w sytuacji, gdy dany plan miejscowy nakłada obowiązek przedłożenia do projektu budowlanego innych opinii czy uzgodnień, które w ogóle nie wynikają z przepisów prawa. Dla przykładu można tu wskazać obowiązek uzgodnienia projektu budowlanego z jednostkami organizacyjnymi gminy, dodatkowe opinie geologiczne lub archeologiczne.
Kolejny problem dotyczy definicji, które niejednokrotnie formułowane są w treści planów miejscowych. Może bowiem zdarzyć się, że ich treść odbiega od definicji ustawowych, co prowadzi do ich sprzeczności. W takiej sytuacji organ administracji powinien oczywiście posłużyć się definicją wynikającą z ustawy i pominąć definicję zawartą w planie miejscowym, co ponownie wynika z hierarchii aktów prawnych.
Wydaje się, że niektóre problemy prawne na linii „ustawa” a „plan miejscowy” trudno wyeliminować. MPZP i ogólnie planowanie przestrzenne skupia w sobie znaczącą ilość ustaw, które mogą mieć zastosowanie. W takiej sytuacji organ administracji winien zidentyfikować dany problem i dokonać prawidłowej wykładni przepisu planu miejscowego w duchu wykładni systemowej.
Dzisiejszy alert jest ostatnim z cyklu związanego z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli maja Państwo konkretne problemy związane z MPZP to zapraszamy do kontaktu indywidualnego.
Już za tydzień pochylimy się nad nowymi przepisami, tj. ustawą z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, zwaną jako ustawą „lokal za grunt”.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor / redaktor cyklu o MPZP:
