Stało się – w zeszłym tygodniu Sejm przyjął z poprawkami ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”). Najistotniejsza zmiana, która została wprowadzona po poprawkach Senatu to zmniejszenie maksymalnej wysokości składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio z 2% na 1% przy otwartym rachunku powierniczym oraz z 0,2% do 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym. Teraz pozostało już tylko podpisanie ustawy przez Prezydenta RP i jej publikacja.
W związku z powyższym, kontynuujemy dla Państwa analizę Nowej ustawy deweloperskiej. Co prawda został w niej określony 12-miesięczny okres vacatio legis, liczony od dnia ogłoszenia, jednakże już teraz warto zapoznać się ze zmianami, które nieuchronnie wejdą w życie.
Jak wspominaliśmy w zeszłym tygodniu, oprócz umów deweloperskich, Nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie także do umów sprzedaży zawieranych na tzw. rynku pierwotnym, czyli do umów przenoszących własność lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (samodzielnie lub wraz z lokalem użytkowym) z dewelopera lub innego przedsiębiorcy na nabywców, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy. Do umów sprzedaży, o których mowa w art. 3 i 4 Nowej ustawy deweloperskiej będzie trzeba zatem stosować tę ustawę niezależnie od tego, czy wcześniej były zawierane umowy deweloperskie lub przedwstępne.
W tym miejscu warto wskazać, że nabywcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera umowy, o których mowa w Nowej ustawie deweloperskiej. Wobec takiej definicji w projektach umów powinno się znaleźć dodatkowe oświadczenie nabywcy, który potwierdza, że nabywa lokal „w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej/jego działalnością gospodarczą lub zawodową”, gdyż w przeciwnych przypadkach przepisy Nowej ustawy deweloperskiej nie będą miały zastosowania.
Z kolei sprzedającym może być zarówno deweloper, jak i inny przedsiębiorca niebędący deweloperem.
Deweloper, podpisując umowę sprzedaży, która nie była poprzedzona umową deweloperską lub umową przedwstępną z umowy deweloperskiej (o których pisaliśmy w #51) będzie zobowiązany do stosowania następujących przepisów Nowej ustawy deweloperskiej:
1. umożliwienia nabywcy zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 1-8 (stan księgi wieczystej, CEIDG/KRS, pozwolenie na budowę, sprawozdanie finansowe, projekt budowlany, pozwolenia na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu i akt ustanowienia odrębnej własności lokalu);
2. obowiązków informacyjnych i przekazania na trwałym nośniku informacji zgodnie z art. 27 ust. 1 (informacje dot. nieruchomości i inwestycji, zgodzie finansującego na bezobciążeniową sprzedaż, możliwość zapoznania się z dokumentami z pkt 1 powyżej),
3. umów rezerwacyjnych, w tym związanych ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej (art. 29-32 i art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2) oraz
4. kwestii związanych z odbiorem lokalu /domu jednorodzinnego (art. 41 ust. 1-3).
Z kolei w przypadku przedsiębiorców, którzy nie są deweloperami, Nowa ustawa deweloperska wymaga by stosować przepisy dotyczące nie tylko pkt. 3 i 4, czyli umów rezerwacyjnych oraz związanych z odbiorem lokalu /domu jednorodzinnego, ale także będą oni zobowiązani do umożliwienia nabywcy zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami zgodnie z art. 26 ust. 3 oraz przekazania informacji na trwałym nośniku zgodnie z art. 27 ust. 2. W praktyce obowiązki deweloperów i pozostałych przedsiębiorców będą zbliżone.
Co ważne, zgodnie z art. 36 Nowej ustawy deweloperskiej, przedmiotem umów sprzedaży, może być jedynie nieruchomość lub ułamkowa część własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Stosowne oświadczenia będę musiały znaleźć się w treści tych umów. Wobec takiej treści przepisu, która nie pozwala na istnienie praw i obciążeń istniejących przed dniem podpisania umowy lub wynikających z innych ustaw (np. o opłatę przekształceniową), w umowach sprzedaży powinna się znaleźć wyraźna zgoda nabywcy na tego typu istniejące wcześniej obciążenia.
Z okazji pierwszego roku istnienia cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” za tydzień przygotujemy dla Państwa podsumowanie tematyki naszych dotychczasowych alertów. Z kolei za dwa tygodnie wrócimy do Nowej ustawy deweloperskiej i omówimy zagadnienia związane z odbiorem lokali według nowych przepisów.
Czas także na kolejne podziękowania dla osób, które od roku dokładają swoją cegiełkę do naszego cyklu. Tym razem dziękujemy r. pr. Aleksandrze Jastrzębskiej – autorce artykułów poświęconych ustawie „Lokal za grunt” oraz apl. adw. Patrykowi Grochowskiemu – redaktorowi pierwszego cyklu alertów o nowelizacji Prawa budowlanego. Jednocześnie przypominamy, że wszystkie dotychczasowe „Poranki” znajdziecie Państwo pod adresem www.porankidlabudowlanki.pl
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor/redaktor cyklu:
